中國(guó)社科院“第八屆中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與政策論壇”（上） _網(wǎng)上直播

活動(dòng)標(biāo)題

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院“第八屆中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與政策論壇”(上)

活動(dòng)描述

由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所和意大利佛羅倫薩大學(xué)共同主辦的“第八屆中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與政策論壇”擬于2007年11月10日（周六）08：30-17：00在中國(guó)社會(huì)科學(xué)院第1學(xué)術(shù)報(bào)告廳舉行。本次會(huì)議的主題為：住房與公共政策。中國(guó)網(wǎng)現(xiàn)場(chǎng)直播，敬請(qǐng)關(guān)注！

文字內(nèi)容：

高培勇:

女士們、先生們，大家早上好！中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與政策論壇是中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所每年舉行的一次例行論壇。今年是第八屆，這屆論壇我們和佛羅倫薩大學(xué)聯(lián)合主辦。今年的這次論壇的主題是“住房與公共政策”。

對(duì)于住房的意義我們是非常清楚的，但是把住房和公共政策聯(lián)系在一起，對(duì)于我們來(lái)講是一個(gè)相對(duì)比較新的課題。特別是在中共十七大報(bào)告當(dāng)中已經(jīng)正式把住有所居列入到基本的民生保障項(xiàng)目，而且把它納入到基本公共服務(wù)均等化的范圍之后。我們今天在這里討論它，這個(gè)意義就更加突出。

把住房與公共政策聯(lián)系起來(lái)，從政府和住房保證相聯(lián)系的角度來(lái)探討今天的會(huì)議主題，是我們今天各位要在這里發(fā)表高見的特殊領(lǐng)域。

先請(qǐng)中國(guó)社科院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)裴長(zhǎng)洪教授致辭！

2007-11-10 08:38:00
裴長(zhǎng)洪:

尊敬的各位會(huì)議代表、女士們、先生們，上午好！由中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所和意大利佛羅倫薩大學(xué)經(jīng)濟(jì)系共同主辦的“第八屆中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與政策論壇”今天在這里舉行，以前的七次會(huì)議都是在每年將近年末時(shí)召開，會(huì)議的主題都是圍繞當(dāng)年宏觀經(jīng)濟(jì)中的突出現(xiàn)象和突出問(wèn)題進(jìn)行研討。

今年的主題是關(guān)于住房與公共政策。前不久，中央召開了黨的第十七次全國(guó)代表大會(huì)，在這次會(huì)議上就有關(guān)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)建設(shè)問(wèn)題發(fā)表了一系列的論述。十七大報(bào)告中關(guān)于住房問(wèn)題已經(jīng)提出了非常明確的具體方向。住房問(wèn)題不僅是我國(guó)近幾年經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的突出問(wèn)題和重要問(wèn)題，也是社會(huì)建設(shè)里面的重要問(wèn)題。

2007-11-10 08:40:20
裴長(zhǎng)洪:

這次會(huì)議圍繞著黨和國(guó)家以及社會(huì)公眾都普遍關(guān)心的住房問(wèn)題，以及住房與公共政策的聯(lián)系進(jìn)行研討，我想這是非常有意義的一件事。這屆的論壇得到了有關(guān)方面的大力支持，特別是這次會(huì)議邀請(qǐng)了國(guó)內(nèi)一些著名的專家、學(xué)者，有來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、財(cái)政部以及各有關(guān)部門的專家參加有關(guān)會(huì)議，發(fā)表他們對(duì)住房與公共政策的看法。也有來(lái)自意大利和美國(guó)的專家學(xué)者。在意大利的專家當(dāng)中，既有大學(xué)的研究者、教授，也有來(lái)自佛羅倫薩市政府住房辦公室的官員，他們將會(huì)和我們交流意大利在住房與公共政策方面的一些經(jīng)驗(yàn)和做法。還有來(lái)自美國(guó)馬里蘭大學(xué)的教授，也將介紹關(guān)于土地制度和住房方面的經(jīng)驗(yàn)和做法，這都是我們可以互相交流經(jīng)驗(yàn)、互相學(xué)習(xí)的，同時(shí)可以擴(kuò)大我們關(guān)于這方面的事業(yè)，為推進(jìn)住房制度的改革和完善住房市場(chǎng)體制發(fā)表新的見解，能夠有新認(rèn)識(shí)、新看法、新觀念。

這次會(huì)議我們得到了各方面的支持，也得到了新聞媒體的支持。在這里，我代表會(huì)議的主辦方向來(lái)自中外雙方的來(lái)賓、專家、學(xué)者表示衷心的感謝！同時(shí)，也向會(huì)議的承辦單位的許多工作人員為會(huì)議作出的努力表示衷心的感謝！最后，祝我們的會(huì)議圓滿成功，謝謝大家！

2007-11-10 08:42:52
高培勇:

接下來(lái)請(qǐng)會(huì)議的另外主辦方，意大利佛羅倫薩大學(xué)教授馬克·尤金·第·簡(jiǎn)多米尼克致辭。

2007-11-10 08:45:40
馬可.尤金.第.簡(jiǎn)多米尼克:

各位女士們、先生們、官員、教授、學(xué)生們，我非常高興歡迎各位參加本次住房與公共政策的討論，討論我們的問(wèn)題以及對(duì)策。首先感謝各位參加這次非常重要的會(huì)議，特別要感謝中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的教授們，是他們的努力使我們能夠舉行這次論壇，我們要感謝裴長(zhǎng)洪教授，他昨天晚上給我們舉辦了一次晚宴，也向我們介紹了非常美妙的國(guó)家。我想在北京舉行這次會(huì)議，使得我們能夠有機(jī)會(huì)第一次訪問(wèn)你們的城市。我想說(shuō)，我發(fā)現(xiàn)你們的城市非常美麗。

考慮到我是來(lái)自意大利，大家知道意大利有著世界上最美麗的城市，但是我仍然覺得你們的城市非常美麗。我相信明年的北京奧運(yùn)會(huì)將會(huì)是巨大的成功。我還要感謝奎多·費(fèi)拉利教授，是他讓我們認(rèn)識(shí)了財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所的各位同事，另外我還要感謝意大利其他的教授。

2007-11-10 08:46:01
馬可.尤金.第.簡(jiǎn)多米尼克:

我是稅收和保險(xiǎn)業(yè)方面的教授，來(lái)自佛羅倫薩大學(xué)，我還在米蘭的相關(guān)業(yè)務(wù)研究所參與有關(guān)的工作。我為米蘭的一個(gè)私人公司提供咨詢，這些公司都是在有關(guān)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域進(jìn)行操作，我們跟所長(zhǎng)進(jìn)行了密切的合作。

這是一個(gè)在米蘭培訓(xùn)的研究所，我們與他們進(jìn)行了大量的合作，在佛羅倫薩也設(shè)立了相關(guān)機(jī)構(gòu)。我們研究所的目的就是發(fā)展國(guó)際合作，特別是在研究方面的合作，我們合作的伙伴一般都是國(guó)家的大學(xué)和研究所。我在非盈利行業(yè)工作過(guò)15年，我認(rèn)為這個(gè)行業(yè)或者這個(gè)領(lǐng)域?qū)θ宋纳鐣?huì)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。我們研究文化活動(dòng)、人道主義活動(dòng)等等，就是從這些活動(dòng)中人們?cè)噲D從文化、社會(huì)方面來(lái)產(chǎn)生效應(yīng)。

今天的會(huì)議主要是討論住房問(wèn)題，住房可以有很多不同的含義。我們將從不同的角度來(lái)看住房問(wèn)題，來(lái)看它與住房政策的關(guān)系。中國(guó)在這方面有兩個(gè)不同的詞，在英文里，比如住房涉及到建筑本身以及住房本身的價(jià)值。這就意味著住房政策必須要考慮到它的內(nèi)容和含義。

我在這里就不多說(shuō)了，我想和我們的朋友一起共同工作，我希望我們今天結(jié)束的時(shí)候能夠找到相關(guān)的解決方案，并且能夠?yàn)樽》空咧腥说姆矫嫦氲揭恍┙鉀Q辦法或者看到人的意義。而這一點(diǎn)的影響將會(huì)更為重要。謝謝！

2007-11-10 08:48:17
高培勇:

感謝裴長(zhǎng)洪教授和簡(jiǎn)多米尼克教授的精彩致辭，兩位的致辭交代了今天這次會(huì)議舉行的特殊背景，并且闡述了今天會(huì)議所要討論的主題，也對(duì)大家表示了歡迎之意。

我們知道，討論任何話題，特別是經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的話題，就要在一個(gè)特定的宏觀經(jīng)濟(jì)背景條件下進(jìn)行。今天的會(huì)議主題——住房和公共政策，也要在這樣一個(gè)特定的宏觀經(jīng)濟(jì)背景條件下展開。所以，在我們的兩位教授做了致辭之后，接下來(lái)我們立刻轉(zhuǎn)入第一單元。

第一單元的主題是“宏觀經(jīng)濟(jì)與住房公共政策”。從這樣一個(gè)主題當(dāng)中大家可以看出，我們要在宏觀經(jīng)濟(jì)與住房公共政策兩者的交互影響和交互關(guān)系當(dāng)中去展開下一輪討論。

第一位發(fā)言的是大家非常熟悉的，經(jīng)常代表政府在各種重要場(chǎng)合出現(xiàn)的，為我們宏觀經(jīng)濟(jì)政策把脈的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局總經(jīng)濟(jì)師姚景源先生，大家歡迎！

2007-11-10 08:50:59
姚景源:

中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在已經(jīng)走過(guò)了三個(gè)季度，還有兩個(gè)月全年即將過(guò)去。現(xiàn)在我們可以說(shuō)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前正處在一個(gè)增長(zhǎng)較快、運(yùn)行趨穩(wěn)、就業(yè)增多、效益提高的基本態(tài)勢(shì)。今年前三個(gè)月，中國(guó)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)11.5%，總量達(dá)到166043億元人民幣。11.5%的增長(zhǎng)率比去年同期相比，增長(zhǎng)幅度高了0.7個(gè)百分點(diǎn)。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)在保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的同時(shí)，今年出現(xiàn)兩個(gè)突出的特點(diǎn)。第一，經(jīng)濟(jì)效益大幅度提高。我們可以從兩個(gè)方面得到印證。首先我們來(lái)看中國(guó)的財(cái)政收入。2000年，中國(guó)財(cái)政收入是13000億人民幣。到2006年，我們達(dá)到39300億。今年前三個(gè)季度，我們的財(cái)政收入同比增長(zhǎng)31.4%，這個(gè)增長(zhǎng)幅度與去年同時(shí)期的增長(zhǎng)幅度相比增幅到了6.8個(gè)百分點(diǎn)。

財(cái)政如此迅速增加有諸多意義，值得做很多深入的研究。在這里，它可以作為我們判定整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)效益是好是壞的重要指標(biāo)。今年預(yù)計(jì)全國(guó)財(cái)政收入可以達(dá)到5萬(wàn)億人民幣。

其次，企業(yè)利潤(rùn)在大幅度提高。今年1—8月，全國(guó)工業(yè)企業(yè)增長(zhǎng)利潤(rùn)同比增長(zhǎng)37%，和去年同時(shí)期相比高了7.9個(gè)百分點(diǎn)?，F(xiàn)在，中國(guó)39個(gè)大行業(yè)當(dāng)中，整個(gè)工業(yè)在39個(gè)大行業(yè)中，有26個(gè)行業(yè)速度同比增長(zhǎng)比去年加快。所以工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)的迅速增長(zhǎng)也充分的說(shuō)明了，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的效益是好的。

2007-11-10 08:52:31
姚景源:

第二個(gè)特征，今年以來(lái)城鄉(xiāng)居民收入和就業(yè)有了明顯的成效。前三個(gè)季度，中國(guó)的城鎮(zhèn)居民收入同比增長(zhǎng)13.2%，比去年同期高了3.2個(gè)百分點(diǎn)。我們的農(nóng)民收入今年前三季度同比增長(zhǎng)14.8%，比去年同期高了3.4個(gè)百分點(diǎn)。所以城鄉(xiāng)居民收入都是多年來(lái)沒有的最好增長(zhǎng)幅度，是從97年以來(lái)是最好的增長(zhǎng)幅度。

還有一個(gè)非常重要的成就，就是今年就業(yè)的狀況明顯好轉(zhuǎn)。各位知道，年初時(shí)我們確定今年全國(guó)新增就業(yè)900萬(wàn)個(gè)崗位，現(xiàn)在到9月份，就是前三季度我們已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了920萬(wàn)人的新增就業(yè)。到第三季度，已經(jīng)超過(guò)計(jì)劃目標(biāo)20萬(wàn)人。原來(lái)我們的就業(yè)當(dāng)中其中有一項(xiàng)叫做安排40、50人員，所謂40、50人員就是在下崗失業(yè)和待業(yè)職工當(dāng)中男的40歲、女的50歲，讓他們實(shí)現(xiàn)再就業(yè)。各位知道，這項(xiàng)工作是非常艱難的。原來(lái)我們計(jì)劃今年40、50人員新增就業(yè)要在全國(guó)實(shí)現(xiàn)100萬(wàn)，現(xiàn)在到了8月份，中國(guó)40、50人員的再就業(yè)已經(jīng)解決了99萬(wàn)。我們的登記失業(yè)率各位知道，今年年初確定今年登記失業(yè)率控制在4.4%，現(xiàn)在在前三季度中國(guó)的登記失業(yè)率是4.0%，比年初確定的控制目標(biāo)低了0.4個(gè)百分點(diǎn)。4.0%的登記失業(yè)率是2003年以來(lái)的最低點(diǎn)。

所以現(xiàn)在在中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的同時(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持了良好的效益增長(zhǎng)狀況，在民眾方面收入和就業(yè)取得了良好的成就。中國(guó)經(jīng)濟(jì)之所以有這樣的成就，有這樣的基本特征，應(yīng)當(dāng)說(shuō)是與中國(guó)政府的宏觀調(diào)控政策措施緊密相關(guān)的。

2007-11-10 08:57:31
姚景源:

各位知道，今年以來(lái)中國(guó)政府對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整措施比歷年都更為頻繁。我們盤點(diǎn)一下，今年以來(lái)中國(guó)政府對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整措施。

第一，中國(guó)今年連續(xù)八次提高了金融機(jī)構(gòu)的存款法定準(zhǔn)備金率。連續(xù)五次提高了金融機(jī)構(gòu)的存貸款基準(zhǔn)利率。同時(shí)，又降低了利息稅，把利息稅由過(guò)去的20%降到5%。我們調(diào)整了證券，就是股票的交易印花稅，由千分之一提高到千分之三。我們?nèi)∠?53項(xiàng)高耗能、高物耗以及資源性產(chǎn)品的出口退稅。我們降低了2268項(xiàng)容易引起貿(mào)易摩擦商品的出口退稅率。同時(shí)，關(guān)閉了一批小水電、小煤礦、小水泥。針對(duì)資源與環(huán)境問(wèn)題，我們提高了環(huán)境保護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻。同時(shí)又提高了全國(guó)低保水平和社保水平，提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)了最低工資標(biāo)準(zhǔn)制度的落實(shí)。

與此同時(shí)，我們又加大力度，支持三農(nóng)發(fā)展。針對(duì)CPI結(jié)構(gòu)性上漲原因，中央又出臺(tái)了關(guān)于扶持生豬生產(chǎn)以及穩(wěn)定食品價(jià)格等的一系列調(diào)控措施。當(dāng)然，針對(duì)今天的主題，住房問(wèn)題也出臺(tái)了一系列的調(diào)控措施。

2007-11-10 09:00:47
姚景源:

我認(rèn)為今年中國(guó)政府的宏觀調(diào)控措施與以往不同之點(diǎn)主要在于：第一，更加注重經(jīng)濟(jì)手段。第二，更加注重預(yù)調(diào)，而不是等問(wèn)題出現(xiàn)、問(wèn)題嚴(yán)重再加以調(diào)控。第三，更加注重微調(diào)，微量頻調(diào)。

從而我們可以看到，如此更加注重經(jīng)濟(jì)手段、力調(diào)、微調(diào)的調(diào)控方式，既達(dá)到了我們調(diào)控的目的，同時(shí)又避免了整個(gè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大的波動(dòng)和起落。

在宏觀調(diào)控政策的作用下，我們看到，中國(guó)經(jīng)濟(jì)從第三季度開始出現(xiàn)了兩個(gè)非常重要的成果。一個(gè)是經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度由加快趨于回穩(wěn)。我們可以從一系列的主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)當(dāng)中看到這一點(diǎn)。比如GDP的增長(zhǎng)率，二季度中國(guó)的GDP增長(zhǎng)率是11.9，三季度11.5，三季度比二季度GDP的增長(zhǎng)率回落了0.4個(gè)百分點(diǎn)。二季度的工業(yè)增加值18.7，三季度工業(yè)增加值18.5，工業(yè)增加值三季度比二季度回落了0.2個(gè)百分點(diǎn)。投資增長(zhǎng)率二季度是27%，三季度是25.3%，三季度比二季度回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。出口二季度是29%，三季度26.2%，出口的增長(zhǎng)率回落了2.8個(gè)百分點(diǎn)。

所以我們可以從主要宏觀指標(biāo)當(dāng)中看到三季度比二季度整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度在回落和趨穩(wěn)。

2007-11-10 09:03:59
姚景源:

第二個(gè)特征，物價(jià)持續(xù)上漲的勢(shì)頭得到了初步控制。大家知道，今年以來(lái)，由于國(guó)內(nèi)外各種原因造成中國(guó)CPI在上漲，同時(shí)工藝品出廠價(jià)格，企業(yè)原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)物價(jià)格，包括中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格，我們統(tǒng)計(jì)全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)都處在一定程度的上漲趨勢(shì)。

所以我們感到物價(jià)上漲的壓力。針對(duì)物價(jià)上漲中國(guó)政府采取一系列宏觀調(diào)控的措施。現(xiàn)在來(lái)看，進(jìn)入三季度，整個(gè)價(jià)格上漲的狀況得到了初步控制。因?yàn)榻衲甑膬r(jià)格上漲是結(jié)構(gòu)性價(jià)格上漲，特別是CPI。CPI上漲當(dāng)中80%表現(xiàn)為食品原因，是由于食品因素的上漲導(dǎo)致整體價(jià)格的上漲。

食品中又主要表現(xiàn)為肉禽蛋，所以我在幾次會(huì)議上講，怎么樣看待中國(guó)這次豬肉價(jià)格上漲很重要?？次覀兪钦驹谀膫€(gè)立場(chǎng)上，如果我們站在農(nóng)民立場(chǎng)來(lái)看，這次豬肉價(jià)格上漲是好事。中共十七大剛剛開完，我們歷屆黨的代表大會(huì)都講三農(nóng)問(wèn)題，特別是農(nóng)民增收問(wèn)題是整個(gè)全黨工作的重中之重，是整個(gè)經(jīng)濟(jì)工作的重中之重?，F(xiàn)在豬肉漲價(jià)了，農(nóng)民增收了，有什么不好！

2007-11-10 09:06:10
姚景源:

所以這次豬肉漲價(jià)，我覺得是對(duì)城鄉(xiāng)利益的一次再調(diào)整，它有助于農(nóng)民增收。現(xiàn)在有一種觀點(diǎn)說(shuō)這次肉漲價(jià)農(nóng)民沒有增收，這是不對(duì)的。我們調(diào)查的結(jié)果顯示，今年上半年全國(guó)農(nóng)民現(xiàn)金收入2211元，這當(dāng)中農(nóng)民出售肉禽蛋、農(nóng)副產(chǎn)品占884元，和去年同期相比，去年上半年是754元，比去年凈掙130元現(xiàn)金。這130元當(dāng)中，其中24元是由于農(nóng)民出售農(nóng)副產(chǎn)品數(shù)量的增加而得到的增收，是由于量的增加增收24元。還剩106元是什么原因增加的呢，就是漲價(jià)原因。106：130=0.82。這次農(nóng)民的凈超收部分82%靠的是漲價(jià)。

所以這次豬肉和食品價(jià)格的上漲促進(jìn)了農(nóng)民增收，這個(gè)角度看應(yīng)當(dāng)是好事。當(dāng)然，農(nóng)民增收誰(shuí)受損失？就是我們這些人，買肉吃的這些人。但是我們的損失經(jīng)過(guò)計(jì)算，全國(guó)大概城鎮(zhèn)人均每人每月由于肉禽蛋菜價(jià)格上漲是12塊錢人民幣。對(duì)于城市絕大多數(shù)人來(lái)講，我們今年前三季度，收入同比增13.2%，增幅比去年高了3.2個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)絕大多數(shù)人都是沒有問(wèn)題的。誰(shuí)有問(wèn)題呢？下崗人員、失業(yè)人員、低保人員確實(shí)存在問(wèn)題。對(duì)于這方面，中國(guó)政府決定給予補(bǔ)貼。所以現(xiàn)在全國(guó)的低保和社保最低標(biāo)準(zhǔn)水平都提高15塊，北京提高20塊。所以這次在結(jié)構(gòu)性價(jià)格上漲當(dāng)中，我們可以看到，中國(guó)政府一方面保護(hù)了農(nóng)民增收，另一方面又考慮了低收入群體的消費(fèi)壓力。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，對(duì)于這次與食品價(jià)格上漲為根本原因的價(jià)格上漲，在宏觀調(diào)控方面處理的是科學(xué)的，是得力的。

2007-11-10 09:09:54
姚景源:

現(xiàn)在回到我們的現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)還剩兩個(gè)月，這兩個(gè)月應(yīng)當(dāng)說(shuō)我們預(yù)測(cè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的基本態(tài)勢(shì)不會(huì)有問(wèn)題?，F(xiàn)在來(lái)看，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)當(dāng)中比較突出的問(wèn)題我們?nèi)匀贿€是要把整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)由偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱作為調(diào)控的重點(diǎn)。盡管這種狀態(tài)得到了一個(gè)初步的控制，但是我們不能掉以輕心。因?yàn)槟壳肮潭ㄙY產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度雖然有所回落，但是仍然處于高位，貨幣與信貸仍然還是投放過(guò)多。而對(duì)外貿(mào)易順差還是在擴(kuò)大。去年是1775億美元，今年到9月份已經(jīng)達(dá)到1856億美元，現(xiàn)在預(yù)測(cè)全年有可能到2500億美元左右。

所以從現(xiàn)在的角度來(lái)看，我們還是要把防止整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)由偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱作為一個(gè)調(diào)整熱點(diǎn)。我對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的介紹就到這里，謝謝各位！

2007-11-10 09:12:30
高培勇:

謝謝姚總經(jīng)濟(jì)師給我們做的精彩演講。大家知道，在中國(guó)對(duì)住房建設(shè)具有十分重要影響的一個(gè)部門是中國(guó)建設(shè)銀行。中國(guó)建設(shè)銀行管理層對(duì)住房建設(shè)的思維在相當(dāng)程度上會(huì)左右或影響中國(guó)住房建設(shè)的未來(lái)走勢(shì)。我們今天非常榮幸地請(qǐng)到了中國(guó)建設(shè)銀行副行長(zhǎng)陳佐夫先生。我們接下來(lái)聽聽他對(duì)中國(guó)未來(lái)住房建設(shè)與公共政策之間關(guān)系的見解，大家歡迎！

2007-11-10 09:14:20
陳佐夫:

各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓、女士們、先生們，大家上午好！很高興受邀請(qǐng)參加第八屆中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與公共政策論壇。這次論壇主題是住房與公共政策，應(yīng)該說(shuō)住房與公共政策保障是民生問(wèn)題，政府和老百姓都很關(guān)心。

作為在住房金融領(lǐng)先于同業(yè)的國(guó)有商業(yè)銀行，我們建設(shè)銀行對(duì)公共住房保障問(wèn)題一直非常關(guān)注。最近大家都知道，國(guó)家頒發(fā)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，對(duì)這個(gè)文件我們進(jìn)行了認(rèn)真研究和學(xué)習(xí)。今天借這個(gè)機(jī)會(huì)，我把我們一些對(duì)完善公共完善住房保障和住房金融體系的體會(huì)和認(rèn)識(shí)給大家做一個(gè)交流。

第一，公共住房保障政策和住房金融體系服務(wù)中存在的問(wèn)題。應(yīng)該說(shuō)，目前我們國(guó)家的公共住房保障體系很不健全，住房公共結(jié)構(gòu)不合理，中低收入家庭住房困難問(wèn)題比較突出。表現(xiàn)在幾個(gè)方面：

一是廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的制度對(duì)中低收入居民覆蓋率太低。根據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)，目前我們國(guó)家城鎮(zhèn)低收入，有戶籍的有1200多萬(wàn)家庭住房非常困難，這還不包括大學(xué)畢業(yè)和?？茖W(xué)校畢業(yè)以后學(xué)生的住房問(wèn)題，也不包括在城市里面居住但是沒有戶籍的常住人口。

二是政府的各種住房?jī)?yōu)惠和補(bǔ)貼相當(dāng)比例沒有落實(shí)到中低收入居民的頭上，確實(shí)存在著較為嚴(yán)重的公共資源的流失。

三是我們的住房公共結(jié)構(gòu)很不合理，中小戶型和中低價(jià)位比例相當(dāng)?shù)停舶ㄗ》渴袌?chǎng)和二手房交易市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，國(guó)家的有關(guān)稅收也不配套。

2007-11-10 09:15:05
陳佐夫:

應(yīng)該說(shuō)我們國(guó)家現(xiàn)在的住房金融服務(wù)體系的發(fā)展非常滯后。特別是針對(duì)中低收入居民的住房金融制度的安排很不完善。主要體現(xiàn)在幾個(gè)方面：

一是現(xiàn)在住房融資的渠道過(guò)窄，融資的品種非常單一。中低收入家庭住房融資非常困難，而且缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)機(jī)制。

二是專業(yè)性和政策性住房金融體系很不健全，包括住房公積金制度對(duì)中低收入家庭支持的作用不是很突出。

三是住房金融市場(chǎng)的繁榮程度很低，包括抵押、擔(dān)保制度、保險(xiǎn)中介發(fā)展都是滯后的。

這是我講的第一個(gè)大問(wèn)題，這是住房公共政策方面的缺失和不完善。

2007-11-10 09:17:19
陳佐夫:

第二，完善公共住房保障和住房金融服務(wù)體系的政策建議，這涉及到我們銀行。根據(jù)國(guó)際多數(shù)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，除了最低收入人群的住房由政府來(lái)提供廉租住房以外，其他大多數(shù)中低收入居民的住房消費(fèi)主要還是靠居民自己來(lái)承擔(dān)，國(guó)家實(shí)施公共住房保障。需要解決這部分群體的住房問(wèn)題，需要政府投入一定的公共資源，也需要良好的市場(chǎng)運(yùn)作，包括發(fā)揮商業(yè)機(jī)構(gòu)的作用，包括商業(yè)銀行。

和國(guó)外相比，我們國(guó)家的公共住房保障問(wèn)題很復(fù)雜，所以需要政府和市場(chǎng)有機(jī)結(jié)合。一方面發(fā)揮政府政策功能，另外一方面調(diào)動(dòng)市場(chǎng)各個(gè)參與主體的積極性。作為商業(yè)銀行的代表，今天我在這里想和大家討論第二個(gè)問(wèn)題，如何發(fā)揮市場(chǎng)商業(yè)主體各方面的積極性？

應(yīng)該說(shuō)經(jīng)驗(yàn)表明，完善的住房金融服務(wù)體系主要包括六個(gè)方面：

第一，是完備的住房金融政策和法規(guī)；

第二，健全的住房金融機(jī)構(gòu)；

第三，豐富的產(chǎn)品和工具；

第四，高效的融資市場(chǎng)；

第五，融合多樣的經(jīng)濟(jì)模式；

第六，完善的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。

2007-11-10 09:18:13
陳佐夫:

這里面重點(diǎn)要完善金融服務(wù)的一些政策建議，涉及到下面幾個(gè)方面：

第一，應(yīng)該要實(shí)行差別化的住房信貸政策。首先，我們應(yīng)該優(yōu)先支持居民購(gòu)買第一套中小戶型的自用住房。所謂的第一套標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是以家庭為單位來(lái)認(rèn)定。因?yàn)楦骷毅y行執(zhí)行不一樣，我們建設(shè)銀行是以家庭，包括借款人、配偶。對(duì)于貸款購(gòu)買第一套住房以外的其他貸款，我們要實(shí)行屢禁的首付比例和貸款比例，也就是首付的比例不一樣，貸款利率不一樣，比如現(xiàn)在我們執(zhí)行的第二套實(shí)行的是首付40%。

第二，要設(shè)計(jì)針對(duì)中低收入家庭的住房信貸產(chǎn)品，比如說(shuō)政府的貼息貸款，商業(yè)銀行也可以適當(dāng)降低中低收入居民的住房貸款利率。如果他購(gòu)買的是第一套，我們認(rèn)為這種浮動(dòng)的比例應(yīng)該大一些。最低基準(zhǔn)利率可以下浮到70%。同時(shí)可以像現(xiàn)在的貸款期限加以延長(zhǎng)。我們認(rèn)為有必要可以延長(zhǎng)35年或者40年。

第三，改進(jìn)和完善公積金信貸政策。要適當(dāng)限定公積金融資的對(duì)象和融資的比例。如果購(gòu)買第一套住房，融資可以高一些，利率可以低一些，同時(shí)針對(duì)不同戶型面積進(jìn)行差別化……使公積金真正扶持中低收入居民的購(gòu)房作用。

2007-11-10 09:20:12
陳佐夫:

第二個(gè)方面，應(yīng)該發(fā)展多樣化的住房信貸機(jī)構(gòu)。首先，要建立中低收入居民為主要對(duì)象的專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，支持中低收入家庭購(gòu)買中小戶型、中低價(jià)位的住房。政府可以在財(cái)稅方面給金融機(jī)構(gòu)一定的政策優(yōu)惠。我們認(rèn)為，近期有一定業(yè)務(wù)基礎(chǔ)的商業(yè)銀行，包括地方商業(yè)銀行進(jìn)行試點(diǎn)，然后改革轉(zhuǎn)型為真正專業(yè)性的住房信貸機(jī)構(gòu)。

第二個(gè)建議，要鼓勵(lì)和引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極開展住房信貸業(yè)務(wù)。要提高市場(chǎng)的流動(dòng)性和融資的效益，包括分散和降低風(fēng)險(xiǎn)，要建立住房信貸的資金流動(dòng)制度。比如金融機(jī)構(gòu)之間的住房貸款可以轉(zhuǎn)讓、出售，增加金融機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性。因?yàn)楝F(xiàn)在受限制，銀行之間的住房貸款如果進(jìn)行買賣，必須要經(jīng)過(guò)有關(guān)部門批準(zhǔn)，而且條件非常嚴(yán)格。

第三個(gè)建議，要完善政策性住房的信貸制度，要明確公積金主要向中低收入家庭提供信貸，包括公積金的歸己、投資管理和發(fā)放，我們認(rèn)為在主體上可以分開，把公積金歸己和公積金的投資管理分開。公積金與商業(yè)銀行住房貸款產(chǎn)品相協(xié)調(diào)和合作。

關(guān)于健全住房金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制和轉(zhuǎn)移體系。我們的建議是：組建住房擔(dān)保公司。重點(diǎn)服務(wù)對(duì)象也是中低收入居民，為中低收入居民購(gòu)買住房提供擔(dān)保，這樣的公司實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作。我們建議在有些條件的審視包括在銀行進(jìn)行試點(diǎn)，必要的時(shí)候可以適當(dāng)注明國(guó)家的信用。鼓勵(lì)有條件的國(guó)有金融機(jī)構(gòu)參與組建住房擔(dān)保公司，這樣的擔(dān)保公司在香港也有政府背景。

2007-11-10 09:22:26
陳佐夫:

第三，設(shè)計(jì)和開發(fā)出適合普通居民住房擔(dān)保的產(chǎn)品。比如提供專門面向中低收入居民提供貸款之外的按揭擔(dān)保，首付是30%，那么30%也付不起，就由專門擔(dān)保機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，降低首付金。

第四，拓寬住房金融融資渠道。設(shè)立專門住房融資機(jī)構(gòu)，包括抵押貸款、協(xié)會(huì)、安全證券公司，這樣一些機(jī)構(gòu)。包括開展住房貸款證券化和結(jié)構(gòu)性融資。而且政府要給予這樣的機(jī)構(gòu)一定的政策支持，包括前面講的稅收優(yōu)惠，包括央行承諾對(duì)這樣的金融機(jī)構(gòu)一定的流動(dòng)性的支持。

另外，我們建議發(fā)展住房租賃、融資租賃，發(fā)揮金融融資機(jī)構(gòu)發(fā)揮住房里面的支持作用，可以由金融促進(jìn)公司以政府的住房保障合作，以租賃方式向中低收入家庭出租小戶型住房。這樣做政府可以利用少量的住房租金補(bǔ)貼，可以引導(dǎo)整個(gè)社會(huì)和市場(chǎng)來(lái)建設(shè)包括經(jīng)營(yíng)小戶型的住房，解決中低收入家庭的住房問(wèn)題。

以上是我們?cè)诮鹑诜矫娴慕ㄗh。應(yīng)該說(shuō)住房金融方面是建設(shè)銀行的特色業(yè)務(wù)。應(yīng)該說(shuō)在國(guó)家政策指導(dǎo)下，建設(shè)銀行愿意率先進(jìn)行住房金融服務(wù)的創(chuàng)新和試點(diǎn)，協(xié)助政府做好中低收入居民的住房保障問(wèn)題，為促進(jìn)我們國(guó)家的住房市場(chǎng)健康發(fā)展，為創(chuàng)建百姓的安居樂(lè)業(yè)和和諧社會(huì)作出貢獻(xiàn)。

最后再次感謝各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓，也感謝社科院財(cái)貿(mào)所和佛羅倫薩大學(xué)讓我有機(jī)會(huì)在這里發(fā)言，謝謝大家！

2007-11-10 09:28:15
高培勇:

謝謝陳行長(zhǎng)的精彩演講。中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入全面參與經(jīng)濟(jì)全球化的年代，所以在我們今天討論住房與公共政策的宏觀經(jīng)濟(jì)背景時(shí)，我們的視野肯定不僅僅限于中國(guó)，還要擴(kuò)展到世界。

今天我們有幸請(qǐng)來(lái)了我們的老朋友，來(lái)自意大利佛羅倫薩大學(xué)的教授奎多·費(fèi)拉利先生，給大家從全球背景的角度，特別是從意大利和歐洲背景的角度談一談他對(duì)于住房和公共政策的見解。大家歡迎！

2007-11-10 09:30:28
奎多.費(fèi)拉利:

謝謝高先生，謝謝裴教授，謝謝各位尊貴的來(lái)賓，大家早上好！我非常高興能夠在這次會(huì)議上發(fā)言，我給大家概要地介紹一下在歐洲、意大利以及托斯卡尼住房及相關(guān)問(wèn)題的統(tǒng)計(jì)證據(jù)。

我在這次概述的時(shí)候，我還會(huì)講到歐洲、意大利和托斯卡尼政府所采取的住房政策的問(wèn)題。我的發(fā)言中會(huì)分析一下歐洲的住房市場(chǎng)以及住房建設(shè)的特點(diǎn)。簡(jiǎn)單的介紹一下這部分的內(nèi)容，并且分析一下短期的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和長(zhǎng)期的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。特別是我們會(huì)重點(diǎn)的談到長(zhǎng)期的現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)，而短期的會(huì)少一些。短期的主要講的是住房的建設(shè)開發(fā)部分。

第二，我會(huì)用同樣的方法對(duì)意大利的住房市場(chǎng)進(jìn)行分析。同時(shí)，我們還會(huì)介紹一下從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)角度看政策問(wèn)題、稅收政策以及房租對(duì)于住宅問(wèn)題的影響。

最后，我還會(huì)介紹第三部分，關(guān)于托斯卡尼的住房情況。另外兩位教授一直在研究這個(gè)問(wèn)題，研究托斯卡尼的住房問(wèn)題，所以他們講的會(huì)更加詳細(xì)。

這三部分之后，我會(huì)做一個(gè)總結(jié)。

2007-11-10 09:31:00
奎多.費(fèi)拉利:

首先，我在此強(qiáng)調(diào)一下，統(tǒng)計(jì)信息對(duì)于住房信息的分析是非常重要的。剛才建設(shè)銀行副行長(zhǎng)陳佐夫先生已經(jīng)強(qiáng)調(diào)過(guò)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)于住宅問(wèn)題的分析、住房問(wèn)題的分析是非常重要的。實(shí)際任何分析都需要統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但是對(duì)住房來(lái)講統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)非常重要。因?yàn)檫@些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以告訴我們?nèi)绾螌?duì)住房政策進(jìn)行干預(yù)，如何在住房問(wèn)題上進(jìn)行決策。

因?yàn)檫@個(gè)領(lǐng)域是非常敏感的，我們必須在做決策的時(shí)候非常小心，在解釋數(shù)據(jù)的時(shí)候也要非常的認(rèn)真。我們現(xiàn)在要做得是簡(jiǎn)單的介紹歐洲住房市場(chǎng)的情況?？梢钥匆幌?4年的數(shù)據(jù)，我們采用的是長(zhǎng)期的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，這樣可以對(duì)歐洲04年以后的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。

2007-11-10 09:32:58
奎多.費(fèi)拉利:

我這里有一些近期的數(shù)據(jù)，我們現(xiàn)在來(lái)看04年之后的數(shù)據(jù)。就價(jià)格交易、住宅建設(shè)和抵押貸款來(lái)看，2004年對(duì)于多數(shù)的歐洲住房市場(chǎng)來(lái)講都是發(fā)展很強(qiáng)勁的一年，2003年已經(jīng)不錯(cuò)了，但2004年比2003年要發(fā)展的更好。所有歐洲大國(guó)中只有德國(guó)的住房市場(chǎng)出現(xiàn)了停滯的現(xiàn)象，但是這種停滯現(xiàn)象只不過(guò)在04年的上半年。在其他的歐洲國(guó)家，如匈牙利和奧地利，只有這兩個(gè)國(guó)家在住房市場(chǎng)中發(fā)展較差，但只是和歐洲其他國(guó)家相比住房市場(chǎng)表現(xiàn)較差。匈牙利加入歐洲時(shí)間要晚于奧地利，所以我們?cè)诖俗霰容^時(shí)要注意這一點(diǎn)。

2007-11-10 09:34:12
奎多.費(fèi)拉利:

在歐洲的利率一直保持較低的水平，特別是在歐元區(qū)的12個(gè)國(guó)家，利率一直很低。在其他國(guó)家，比如瑞典出現(xiàn)了利率的下降，所以房屋抵押貸款成本一直是保持在很低的水平，歐洲整個(gè)市場(chǎng)都是如此。在04年下半年，只有英國(guó)在走向一個(gè)完全不同的方向。英格蘭銀行的利率一直在調(diào)高，所以它們的住房市場(chǎng)出現(xiàn)了停滯。

因?yàn)橛?guó)一直有住房抵押貸款利率可調(diào)的體系，所以英國(guó)央行利率的調(diào)整直接影響到了住房抵押貸款的成本。這是比較明顯的原因。然而，總體來(lái)講即便是在英國(guó)住房市場(chǎng)受到影響，發(fā)展仍然是很強(qiáng)勁的。我對(duì)每個(gè)國(guó)家都做了一個(gè)分析，但是我們時(shí)間有限，只能總體介紹一下，這樣我們就可以對(duì)歐洲的整體情況有所了解。

2007-11-10 09:37:38
奎多.費(fèi)拉利:

我介紹了各個(gè)國(guó)家的情況，在所有的歐洲國(guó)家住房市場(chǎng)發(fā)展的情況總體來(lái)講是很穩(wěn)定的，我這里講的是住房市場(chǎng)。住房市場(chǎng)04年和03年以及之前的年份的表現(xiàn)都是很不錯(cuò)的。以芬蘭為例，芬蘭出現(xiàn)了價(jià)格上漲，影響了住房市場(chǎng)，但是沒有影響整體的發(fā)展。其他的歐洲國(guó)家住房市場(chǎng)也是健康的發(fā)展。大家如果有興趣的話可以仔細(xì)的看一下我發(fā)給大家的論文，論文里面寫的很清楚，這里也包括瑞士。瑞士不屬于歐盟，雖然瑞士不是歐盟成員國(guó)，但是在歐盟參與程度很高。

大家看一下這張表，這張表總結(jié)了住宅投資的增長(zhǎng)，這是2000年到2004年的狀況。由于這是一次長(zhǎng)期的分析，由于我們所收集到的數(shù)據(jù)只能收集到2004年，所以包括所有歐盟國(guó)家的數(shù)據(jù)只能到2004年。給大家舉個(gè)例子，在奧地利，在這一階段的前期，它的住宅投資是下降的。但是在這一階段的后期，投資開始上升。

2007-11-10 09:39:06
奎多.費(fèi)拉利:

比如說(shuō)2001年對(duì)比2000年下降了10.5%，而到了2003年開始，這種投資又開始上升了。我想強(qiáng)調(diào)，愛爾蘭增長(zhǎng)率比較高，同2000年和99年相比，投資增長(zhǎng)率達(dá)到17.4%。而到了之后的一年就是2001年增長(zhǎng)率下降了6.1個(gè)百分點(diǎn)，這有可能是因?yàn)榍耙荒暝鲩L(zhǎng)的過(guò)多，因此產(chǎn)生了一些短期的調(diào)整。而到那之后，2003年對(duì)2002年的增長(zhǎng)達(dá)到了20%，這是投資的巨大增長(zhǎng)。表明愛爾蘭的情況在近10年間都是經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)的時(shí)期，也就是說(shuō)，從它加入歐盟之后經(jīng)濟(jì)發(fā)展劇增。

2007-11-10 09:41:19
奎多.費(fèi)拉利:

同時(shí)，這張表也表明，這種住宅投資的增長(zhǎng)在波蘭也相當(dāng)?shù)娘@著，大家可以看到波蘭的增長(zhǎng)率非常高，另外，波蘭也是最近才加入歐盟的，特別是與那些傳統(tǒng)的歐盟國(guó)家，如意大利、德國(guó)相比，與荷蘭相比更是如此。西班牙也有同樣的情況，所以我們可以得出這樣的結(jié)論，在住房方面，新加入歐盟的成員國(guó)在住宅方面也獲得了好處，因?yàn)樵诩尤霘W盟之前，我當(dāng)然不能說(shuō)它們不存在住房政策，但實(shí)際上住房政策非常差，沒有足夠的財(cái)政支持，而在加入歐盟之后，歐盟對(duì)這些國(guó)家的投資給予了大量的支持。因此我們?cè)谶@張表上又可以看出來(lái)，這些數(shù)字統(tǒng)計(jì)證明新加入歐盟的成員國(guó)從歐盟擴(kuò)大獲得的好處也反映在住房領(lǐng)域，正如它反映在GDP增長(zhǎng)方面一樣。

2007-11-10 09:42:53
奎多.費(fèi)拉利:

下面我們來(lái)看一下稅收情況。這一點(diǎn)也非常重要。因?yàn)槲仪懊嬲f(shuō)過(guò)，稅收可能會(huì)決定住宅市場(chǎng)是上升、下降還是屬于停滯狀況。在這里我提出一些指標(biāo)，讓大家對(duì)整體形勢(shì)有一些了解。這里面有住房按揭或者貼息按揭，這里面還提到了資本投資收益的豁免。如果你的住房可以不為它的資本收益納稅，這將有助于住宅市場(chǎng)的上升，因此這非常重要。我給大家簡(jiǎn)要的介紹一下。這里面還涉及到租金收入，就是來(lái)自于擁有住房獲得的租金收入是否需要繳稅，這種公寓或住宅的業(yè)主是否要為這種租金納入。

另外一個(gè)非常重要的指標(biāo)就是物業(yè)稅或者財(cái)產(chǎn)稅占所有稅收的比例，以及財(cái)產(chǎn)稅占GDP的比例也是一個(gè)非常重要的指標(biāo)。我想我們研究一下這五個(gè)指標(biāo)，就可以對(duì)歐洲的總體形勢(shì)有一個(gè)把握，大家在這張表上可以看到，貼息、按揭這方面目前除了英國(guó)大家的做法基本上一致。另外還可以看到，資本收益的豁免除了愛爾蘭和瑞典其他國(guó)家都對(duì)資本收益有一定的免稅。我強(qiáng)調(diào)這種自有住房，他們不用繳稅，對(duì)于住宅市場(chǎng)的發(fā)展非常重要。

2007-11-10 09:44:46
奎多.費(fèi)拉利:

大家再看一下租金收入的稅收情況，在比利時(shí)、丹麥、荷蘭、瑞典、瑞士也要交一部分稅。在其他的國(guó)家，這種租金收入都是不繳稅的。在財(cái)產(chǎn)稅占各種稅的比例方面，其中比例最高的是英國(guó)，達(dá)到了12%，財(cái)產(chǎn)稅在所有稅中占12%。這是歐盟各國(guó)中最高的。

最后一個(gè)指標(biāo)，即財(cái)產(chǎn)稅占GDP的比例，在2002年基本上都是在1%到2%，其中最高的仍然是英國(guó)，達(dá)到4%。這里面有一個(gè)指標(biāo)是國(guó)家作出了政治決定，這可能對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)也是重要的參考指標(biāo)。

2007-11-10 09:47:10
奎多.費(fèi)拉利:

下面講一下建筑市場(chǎng)。在這里面的分析可能比前面的分析時(shí)間階段更短一些，大家可以看到一張圖表，就是歐洲或者歐元區(qū)以及擴(kuò)大的歐盟區(qū)域內(nèi)的生產(chǎn)指標(biāo)。
時(shí)間段是從2005年到2007年，它的趨勢(shì)是上升的，但是這里面沒有多少峰值，也就是說(shuō)它的上升比較平穩(wěn)，在這里面可能有一季節(jié)的因素。2005年12月有一個(gè)小小高峰，2006年7月也是如此，2007年2、3月總體來(lái)說(shuō)這些也不是高峰，只是一條非常平滑的曲線周邊的少許波動(dòng)。簡(jiǎn)單的說(shuō)一下，建筑部門的指標(biāo)在歐元區(qū)上升了0.4%，而27個(gè)歐盟國(guó)家，也就是擴(kuò)大的歐盟國(guó)家上升了1%，對(duì)于新加入的成員國(guó)是有好處的。對(duì)于更大的歐盟來(lái)說(shuō)，增長(zhǎng)率是1%，而傳統(tǒng)的歐元區(qū)是0.4%，可以預(yù)期這兩個(gè)數(shù)字將繼續(xù)增長(zhǎng)。

2007-11-10 09:49:25
奎多.費(fèi)拉利:

下面迅速的談一談我的結(jié)論。我想給大家談一談，在主要的歐洲國(guó)家，或者說(shuō)歐盟國(guó)家租金的權(quán)重在整體情況下所占的比例。大家可以看到圖表中綠色和灰色的部分，這是在整體租金中兩種不同的租金所占的份額。在德國(guó)，前者所占的比例比社會(huì)租金占的高，在意大利、芬蘭也是如此。而在另外一些國(guó)家，比如說(shuō)英國(guó)，社會(huì)支持的租金要大大的高于另外一種。同樣在奧地利、瑞典、荷蘭也是如此，荷蘭的情況和英國(guó)非常的接近。

下面我簡(jiǎn)單介紹一下意大利的情況，我使用的指標(biāo)和前面歐盟意大利的指標(biāo)是一樣的，比如說(shuō)投資的增長(zhǎng)形式，它不是非常高，不像西班牙，但是也不低。特別是投資從來(lái)沒有發(fā)生過(guò)負(fù)增長(zhǎng)，這也就是說(shuō)，住宅投資一直是平穩(wěn)增長(zhǎng)的。

2007-11-10 09:52:31
奎多.費(fèi)拉利:

稅收方面，在意大利有貼息的按揭，資本收益免稅、租金收入不用繳稅，財(cái)產(chǎn)稅占所有稅的比例是5%，而它占GDP的比例在2002年是2%。意大利的建筑特點(diǎn)非常有意思，我給大家總體的介紹一下。

根據(jù)意大利統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，這是在2001年進(jìn)行的第14次人口普查所獲得的數(shù)據(jù)，這里面有很多數(shù)字大家回去可以讀。我認(rèn)為比較有意思的一件事要提一下，就是平均說(shuō)來(lái)，每一個(gè)建筑中的2.4個(gè)居所都用于居住，每一個(gè)建筑里面有5個(gè)人居住，或者是每一個(gè)居所是2.2個(gè)人，每一個(gè)平方公里有42.5個(gè)建筑，這些建筑規(guī)模比較小，磚的建筑保持比較好。

如果看一下意大利的地理位置和地理分區(qū)，這里面有意大利特別的特點(diǎn)，就是71.4%有人住的建筑或者居所是屬于住在那里的業(yè)主，這是非常高的比例，是自有住房。租住的比例較低，這是意大利住房市場(chǎng)的一個(gè)特點(diǎn)。超過(guò)90%的住宅業(yè)主就是實(shí)際的人。

2007-11-10 09:55:38
奎多.費(fèi)拉利:

這里面可以看到每一個(gè)住所的平均大小，每個(gè)房間的大小，每一個(gè)平均的住宅是96平米，這個(gè)數(shù)字可不小。有的住宅一般都是平均一個(gè)公寓是4.2個(gè)房間，所以這個(gè)公寓還是相當(dāng)大，每一個(gè)房間平均是22.9平米，這些數(shù)字非常有用，可以進(jìn)行比較研究。這些可以作為政策的制定依據(jù)。

2007-11-10 09:58:17
奎多.費(fèi)拉利:

大家在這里可以看到幾張圖，它們主要是強(qiáng)調(diào)以前的一些情況。在這里我想做出兩點(diǎn)評(píng)論：意大利政府的住房政策是獲得了各界的贊同，但其中最重要的就是工會(huì)，換句話說(shuō)，政府和工會(huì)在兩點(diǎn)達(dá)成了一致。第一，他們支持租金應(yīng)該保持在一個(gè)可持續(xù)的增長(zhǎng)水平，而且要減少第一套自有住宅的財(cái)務(wù)壓力。我聽到前一位發(fā)言人提到中國(guó)銀行的目標(biāo)，也是要減少獲得第一套自有住宅的財(cái)務(wù)壓力。我非常贊賞這個(gè)政策，因?yàn)檫@是滿足比較窮的家庭的需求，我們意大利政府也是如此。

第二，政策要消除ICI稅，這是第一套住房要征的稅，現(xiàn)在要消除。關(guān)于這個(gè)稅，在意大利引起很大的爭(zhēng)議。政府和工會(huì)現(xiàn)在作出了共同的決定，就是要努力消除這個(gè)稅，至少是要為那些低收入家庭消除這個(gè)稅。這一決策是很重要的。
另外一個(gè)問(wèn)題就是住房的開支和總體的開支相比，這張圖包括意大利各個(gè)區(qū)的比例。大家可以看到，住房開支所占的比重超過(guò)了30%，也就是占總的消費(fèi)支出的30%或者以上。意大利政府對(duì)于各地區(qū)進(jìn)行的轉(zhuǎn)移支付，也就是為住房進(jìn)行的轉(zhuǎn)移支付也在這個(gè)圖表上列出來(lái)，對(duì)于托斯卡尼地區(qū)，我可以向大家介紹一些數(shù)字。
我的結(jié)論就是在意大利以及歐洲，特別是在托斯卡尼，我們所面臨的問(wèn)題就是住房的泡沫，這個(gè)泡沫首先從美國(guó)開始，除此之外我們的市場(chǎng)是非常好的，我們對(duì)于今后幾個(gè)月的預(yù)測(cè)也是一種積極的預(yù)測(cè)。謝謝！

2007-11-10 09:59:18
高培勇:

謝謝費(fèi)拉利教授的精彩演講。在籌劃這次論壇的時(shí)候我們就意識(shí)到，住房與公共政策肯定是一個(gè)能讓所有人感到振奮的話題。因?yàn)椴还苣闾幵谑裁幢尘?，不管處在什么樣的年齡段，不管你生長(zhǎng)在農(nóng)村還是城市，你總是要和住房聯(lián)系在一起。而住房又總是和政府的公共政策之間相關(guān)。

但是在討論住與公共政策關(guān)系的時(shí)候，我們總是覺得它必須立足一個(gè)特定的宏觀經(jīng)濟(jì)背景。因此在這次論壇的第一個(gè)單元，我們實(shí)際從宏觀經(jīng)濟(jì)背景的討論開始的。三位演講人分別從不同的角度給我們解答或解讀了宏觀背景。姚總經(jīng)濟(jì)師用最權(quán)威的語(yǔ)言、最權(quán)威的數(shù)據(jù)作出了最權(quán)威的解讀；陳行長(zhǎng)雖然是一個(gè)企業(yè)家，但是我們覺得他所提出的很多建議都是立足于政府公共事業(yè)的角度，他所提出的很多建議實(shí)際都帶有公共性的特征；費(fèi)拉利教授給我們所描述的歐洲和意大利的市場(chǎng)走勢(shì)，也讓我們從國(guó)際視野的角度看到宏觀經(jīng)濟(jì)背景的變化。

所以在討論這樣一個(gè)問(wèn)題時(shí)，我確信大家對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的關(guān)注度是非常之高的。我們接下來(lái)進(jìn)入討論階段，在討論之前，我們先請(qǐng)來(lái)自國(guó)家發(fā)改委和國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的兩位對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行具有重要影響的著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，王小廣教授和隆國(guó)強(qiáng)教授給大家做點(diǎn)評(píng)。
首先有請(qǐng)王小廣教授。

2007-11-10 10:03:01
王小廣:

今天開這樣一個(gè)會(huì)議非常有意義，一個(gè)是跟我的專業(yè)有關(guān)，是宏觀經(jīng)濟(jì)，我聽了以后很受啟發(fā)。我想我的第一個(gè)感覺是，住房的市場(chǎng)發(fā)展，包括經(jīng)濟(jì)的繁榮，確實(shí)很大部分跟我們的宏觀經(jīng)濟(jì)，包括國(guó)際的、中國(guó)的，都息息相關(guān)。它的一個(gè)重要原因來(lái)自于整個(gè)宏觀面的金融環(huán)境、財(cái)政環(huán)境以及我們的住房發(fā)展。住房的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用在全球提升，但是房?jī)r(jià)上漲也是全球性的。

2007-11-10 10:05:09
王小廣:

中國(guó)面臨非常重要的問(wèn)題，就是住房政策的不完善、不穩(wěn)定的問(wèn)題，這會(huì)影響我們經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，這是全球性的問(wèn)題，而且在中國(guó)作為公共政策的需求要增加，要解決我們現(xiàn)在面臨的許多難題。這是第一個(gè)。

第二，我想結(jié)合兩位關(guān)于住房公共政策的介紹我想做一個(gè)評(píng)論，有關(guān)于住房的敏感的問(wèn)題，就是第一套住房現(xiàn)在的界定，可能爭(zhēng)議的很多。到底怎么理解住房的公共政策定義，這個(gè)非常重要，現(xiàn)在比較混亂。我的理解是，一個(gè)國(guó)家關(guān)于住房政策的公共政策，我個(gè)人看法有三個(gè)方面：

2007-11-10 10:06:55
王小廣:

第一，是對(duì)住房基本政策的取向。包括意大利的教授也說(shuō)了，第一套住房是財(cái)政和金融鼓勵(lì)的，這是政府追求的一個(gè)目標(biāo)。

第二，基本公共政策中還包括對(duì)市場(chǎng)的管理，實(shí)際也是宏觀管理的部分。因?yàn)槲覀兎績(jī)r(jià)牽扯到資產(chǎn)價(jià)格，資產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)作為非常重要行業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)影響，它會(huì)產(chǎn)生一系列的問(wèn)題，這個(gè)舉動(dòng)天然的把它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控和調(diào)控，特別是作為房?jī)r(jià)，我們大家都關(guān)注CPI，實(shí)際上房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定性，對(duì)金融的穩(wěn)定性，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的波動(dòng)影響非常重要，實(shí)際它應(yīng)該帶動(dòng)公共政策。公共政策的重點(diǎn)是解決低收入15%、5%，甚至擴(kuò)大20%是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。房地產(chǎn)的公共政策范圍實(shí)際應(yīng)該是全部的，盡管有差異，就像我們講中低收入15%、5%，這是我們政府直接影響干預(yù)，直接要補(bǔ)貼的，提供政策和金融服務(wù)。市場(chǎng)存在的明顯缺失應(yīng)該完善。

2007-11-10 10:09:12
王小廣:

前一段時(shí)間國(guó)務(wù)院發(fā)布對(duì)中低收入居民的保障政策，這是非常重要的。包括陳行長(zhǎng)講的，重點(diǎn)是這一塊，怎么樣提供金融產(chǎn)品、信貸產(chǎn)品，對(duì)第一套住房的理解，我認(rèn)為建設(shè)銀行的理解非常對(duì)。但是這里面有一個(gè)疑問(wèn)，第一套住房是所有擁有的住房還是貸款的住房，這個(gè)又不同了。我認(rèn)為還是貸款一個(gè)住房以后，再貸款一個(gè)住房不是一個(gè)政策，稅收也不是一個(gè)政策，這個(gè)范圍還是要窄一點(diǎn)好。我們的房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)還是因?yàn)橥顿Y性的增長(zhǎng)過(guò)快。

另外，意大利教授剛才講了歐盟的發(fā)展情況，我很有啟發(fā)。它是一個(gè)國(guó)際層面的問(wèn)題，有了很多的利潤(rùn)的增長(zhǎng)、房地產(chǎn)增長(zhǎng)等等，對(duì)于住房高度重視，在房地產(chǎn)增長(zhǎng)里面，對(duì)金融、稅收采取了很多鼓勵(lì)，這樣就造成房地產(chǎn)的問(wèn)題。像美國(guó)次級(jí)債也是這個(gè)問(wèn)題。我想我們的金融創(chuàng)新，特別是針對(duì)中低收入家庭為了滿足第一套住房的金融創(chuàng)新，這是擺在我們面前重要的任務(wù)。次級(jí)債實(shí)際在美國(guó)是很好的東西，是80年代開始創(chuàng)新出來(lái)的東西，這個(gè)東西我們可以借鑒，我們可以向他們學(xué)習(xí)。它的風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，包括所謂的證券化，出現(xiàn)一些問(wèn)題并不表示這個(gè)創(chuàng)新有問(wèn)題，中國(guó)恰恰需要這種金融創(chuàng)新。

2007-11-10 10:11:02
王小廣:

所以我的觀點(diǎn)是次級(jí)債中國(guó)應(yīng)該學(xué)習(xí)。貸款期限提高到35年到40年甚至更長(zhǎng)，我們的首付應(yīng)該稍微降低一點(diǎn)，然后利率要高。我們知道前不久有一個(gè)矛盾，利率還要降低，這樣就有風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該利率降低一點(diǎn)，等于我做貸款的時(shí)候是風(fēng)險(xiǎn)投資，國(guó)家知道有風(fēng)險(xiǎn)，我們的銀行知道有風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)投資有人在這里面得到風(fēng)險(xiǎn)收益，所以這是創(chuàng)新產(chǎn)品怎么運(yùn)用的問(wèn)題。謝謝大家！

2007-11-10 10:14:42
高培勇:

下面請(qǐng)隆國(guó)強(qiáng)研究員做評(píng)論。

2007-11-10 10:16:06
隆國(guó)強(qiáng):

謝謝。三位的演講非常精彩，三位的演講涵蓋了三個(gè)關(guān)鍵的詞：宏觀經(jīng)濟(jì)、住房、公共政策。他們的演講體現(xiàn)出非?；镜奶攸c(diǎn)，一個(gè)是實(shí)證性，有大量的數(shù)據(jù)；第二，政策性。

姚總給我們描述了宏觀經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的途徑，這是主流的判斷，也是認(rèn)可的。但是同時(shí)，還是有問(wèn)題，其中比較引人注目的就是住房問(wèn)題，特別是大中城市住房?jī)r(jià)格快速上漲引起了社會(huì)關(guān)注。當(dāng)我們分析住房問(wèn)題的時(shí)候，可能有幾個(gè)事情。

第一，我們要把它放在長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景下來(lái)討論。看一下世界各國(guó)的發(fā)展，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的結(jié)果會(huì)導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格和其他的消費(fèi)品相比，它的價(jià)格漲的更快一點(diǎn)。曾經(jīng)有一個(gè)恩格爾系數(shù)，食品占經(jīng)濟(jì)的比重，經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來(lái)越低，住房還是越來(lái)越高的。剛才費(fèi)拉利教授給的圖表大家可以看到，住房消費(fèi)在意大利大概30%，我們?yōu)榱酥Ц蹲》繌?1年到02年，工作年限從3年到7年，從這里可以看出住房本身和其他各類消費(fèi)品相比還是會(huì)上漲。

原因很簡(jiǎn)單，土地是不可以移動(dòng)的，是不可以進(jìn)行國(guó)際貿(mào)易的。不像其他的制成品，可以不斷轉(zhuǎn)移低成本國(guó)家制造，價(jià)格反而會(huì)下降。再一個(gè)，土地資源本身的稀缺性。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，相對(duì)需求會(huì)進(jìn)一步增加，所以土地價(jià)格是上漲更快。

2007-11-10 10:17:06
隆國(guó)強(qiáng):

第二，住房問(wèn)題需要從不同的國(guó)家的特定土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房制度來(lái)考察。大家知道計(jì)劃經(jīng)濟(jì)開始，政府負(fù)責(zé)提供絕大部分的住房，到98年以后停止福利性分房，要靠市場(chǎng)提供分房。我們的價(jià)格人為壓的特別低，這個(gè)價(jià)格當(dāng)然不合理。但是這個(gè)過(guò)程中，我們走到了市場(chǎng)化以后，中低收入的家庭怎么來(lái)保障?？词澜绺鲊?guó)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展高也好、低也好，依靠市場(chǎng)解決所有家庭的住房恐怕是不可能的。所以政府在提供保障中低收入家庭方面是有責(zé)任的。最近國(guó)務(wù)院出臺(tái)了文章，我們侯司長(zhǎng)作為組長(zhǎng)，就是加強(qiáng)對(duì)中低收入住房的保障，這是政府的一個(gè)責(zé)任。從這兩點(diǎn)來(lái)看，這些年中國(guó)住房?jī)r(jià)格的上漲是合理的。

第三，當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行要結(jié)合起來(lái)。姚總給我們描述了宏觀經(jīng)濟(jì)很好的背景，現(xiàn)在全球流動(dòng)性過(guò)剩，所以資產(chǎn)價(jià)格在上漲，中國(guó)同樣有不可避免的流動(dòng)性過(guò)剩。中國(guó)現(xiàn)在和世界經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系不可能獨(dú)善其身，我們不可以避免，通過(guò)貿(mào)易和資本流動(dòng)，實(shí)際中國(guó)的流動(dòng)性過(guò)剩可能比很多國(guó)家還嚴(yán)重，因?yàn)榇嬖谌嗣駧派殿A(yù)期的問(wèn)題。

2007-11-10 10:18:55
隆國(guó)強(qiáng):

流動(dòng)性過(guò)剩。流動(dòng)性過(guò)剩本身對(duì)近幾年的房?jī)r(jià)快速上陣提供了宏觀背景。當(dāng)房?jī)r(jià)快速上漲的時(shí)候，一些傳統(tǒng)的調(diào)控手段可能會(huì)失效。比如剛才費(fèi)拉利教授講的英國(guó)，英國(guó)利率上漲以后，并影響大家住房的興趣。在中國(guó)也是一樣，作為資產(chǎn)，資產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，作為投機(jī)者無(wú)所謂。作為消費(fèi)者，我們會(huì)看到，如果你沒有及時(shí)出手，你只會(huì)后悔說(shuō)早買就好了。所以一方面他背負(fù)著買房以后的壓力，但是買房以后就覺得早出手了會(huì)覺得很欣慰。如果房?jī)r(jià)預(yù)期沒有改變，上調(diào)利率等等通常的宏觀手段恐怕對(duì)抑制房?jī)r(jià)不會(huì)有效，或者某種特定條件下會(huì)失效。

所以我們會(huì)看到，政府在怎樣更好的管理房地產(chǎn)市場(chǎng)，更好的保障低收入家庭方面同樣是重要的，這里面要區(qū)別開。對(duì)于住房供給，一方面是住房市場(chǎng)，政府的責(zé)任首先完善市場(chǎng)的規(guī)則，然后讓市場(chǎng)更加透明，讓市場(chǎng)機(jī)制更好的發(fā)揮作用，同時(shí)通過(guò)政府的公積金調(diào)控，這個(gè)市場(chǎng)是滿足大部分中高收入家庭的需求主要來(lái)源。對(duì)于中低收入的家庭住房，可能需要政府的住房保障金，政府來(lái)加以滿足，這里面涉及到很多問(wèn)題。陳行長(zhǎng)的演講里面具體的涉及到了住房保障的金融性。

2007-11-10 10:21:52
隆國(guó)強(qiáng):

在這里，我們確實(shí)要考慮到次級(jí)債的問(wèn)題。當(dāng)我們判斷我們的住房到底是什么狀況，有人說(shuō)已經(jīng)出現(xiàn)了很嚴(yán)重的泡沫，有人說(shuō)只有一點(diǎn)點(diǎn)泡沫。美國(guó)的次級(jí)債，這是一個(gè)金融創(chuàng)新，對(duì)于支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是有好處，這一點(diǎn)我是同意的。但是我們確實(shí)也要研究，給了我們什么樣的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。它在某種程度上和我們現(xiàn)在講的保障性的對(duì)象是一致的，信用不太好、收入不太高，所以用次級(jí)債。

我們現(xiàn)在說(shuō)在保障性住房里面，商業(yè)銀行要介入，怎么來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)，怎么來(lái)回避風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)楝F(xiàn)在整個(gè)的宏觀形勢(shì)都很好，如果說(shuō)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期往下走，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫被擠出去的時(shí)候，我們的金融風(fēng)險(xiǎn)怎么防范，這里面有很多需要我們警醒，需要從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)中吸取教訓(xùn)的。謝謝！

2007-11-10 10:24:09
高培勇:

兩位評(píng)論人的評(píng)論非常精辟，如果再考慮到他們兩位所供職機(jī)構(gòu)的特殊背景，我們要在精辟后面加上權(quán)威兩個(gè)字。因?yàn)檫@個(gè)話題太重要，我們把討論的時(shí)間往后順延10分鐘。各位如果有關(guān)于住房與公共政策的宏觀背景的話題，可以立刻提出來(lái)，我想他們幾位演講者和評(píng)論人非常愿意回答大家的問(wèn)題。

2007-11-10 10:25:35
嘉賓提問(wèn):

關(guān)于咱們國(guó)家財(cái)產(chǎn)稅改革已經(jīng)開啟了，我想問(wèn)一下，當(dāng)財(cái)產(chǎn)稅對(duì)國(guó)家住房的調(diào)控力度，包括整個(gè)改革進(jìn)程當(dāng)中或者改革以后，這個(gè)力度究竟有多大？調(diào)控當(dāng)中的核心問(wèn)題是稅率問(wèn)題，咱們的財(cái)產(chǎn)稅的稅率如何確定？

2007-11-10 10:26:18
隆國(guó)強(qiáng):

財(cái)產(chǎn)稅在大部分國(guó)家主要針對(duì)的就是不動(dòng)產(chǎn)，所以在中國(guó)還稱為物業(yè)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅。中國(guó)的稅制改革里面，下午賈康同志會(huì)討論這個(gè)問(wèn)題。我們?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，稅收政策是保留了計(jì)劃體制下的很多東西。所以提出物業(yè)稅，實(shí)際上不是新增加一個(gè)稅種，而是和現(xiàn)行的房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)稅收的改革配套的，統(tǒng)籌考慮。

所以在更大的意義上來(lái)講，物業(yè)稅的引入是我們整個(gè)稅制改革，或者說(shuō)建立一個(gè)符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的比較好的稅收制度的非常重要的內(nèi)容。它的短期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，取決于稅率是多少，它在導(dǎo)入的時(shí)候會(huì)涉及哪些不動(dòng)產(chǎn)。

還有一點(diǎn)，相關(guān)的配套取消某些稅收或者稅率，所以把這些綜合考慮起來(lái)，我們才能看到它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，到底是會(huì)抑制需求、抑制投機(jī)，還是比較理想?，F(xiàn)行的大部分涉及房地產(chǎn)的稅收一個(gè)最大的區(qū)別，就是現(xiàn)行的稅收是針對(duì)流通或者交易環(huán)節(jié)產(chǎn)生，物業(yè)稅是保有環(huán)節(jié)，可能有人會(huì)提出，對(duì)住房投機(jī)會(huì)有一定的抑制作用。從我個(gè)人角度來(lái)說(shuō)，不能太高估稅收本身對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的抑制。因?yàn)榭纯雌渌膰?guó)家，很多國(guó)家都有物業(yè)稅，但是并不意味著這個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機(jī)就少，只是說(shuō)導(dǎo)入后短期內(nèi)可能有抑制。但是作為長(zhǎng)期制度因素以后，并不會(huì)產(chǎn)生很大的影響。

至于說(shuō)稅率是多少，這是一個(gè)非常困難的問(wèn)題，可能還要考慮多方面的因素。比如對(duì)財(cái)政收入貢獻(xiàn)問(wèn)題，考慮和原有的稅制費(fèi)結(jié)合的問(wèn)題，還要考慮納稅人的心理上和財(cái)產(chǎn)上的承受能力問(wèn)題。所以，我想現(xiàn)在沒有人能說(shuō)出來(lái)稅率到底應(yīng)該是多少，這值得我們大家下一步值得研究的。

2007-11-10 10:27:00
記者:

我想問(wèn)姚景源先生。美國(guó)次級(jí)債問(wèn)題大家都很關(guān)注，我想了解中國(guó)在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)非常好的情況下，美國(guó)的問(wèn)題對(duì)中國(guó)的進(jìn)出口、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和股市會(huì)造成什么影響？從您的角度，應(yīng)該怎么來(lái)應(yīng)對(duì)這個(gè)問(wèn)題？

2007-11-10 10:29:04
姚景源:

關(guān)于美國(guó)次級(jí)債對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響，很多專家前一段時(shí)間講的很多。美國(guó)的次級(jí)債對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響應(yīng)該說(shuō)有影響，但是不是很大。所以有人判斷，它對(duì)中國(guó)的出口有所影響。我剛剛從美國(guó)回來(lái)，我觀察的結(jié)果是對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)不會(huì)有太大影響。

第二，現(xiàn)在關(guān)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)，當(dāng)然一方面中國(guó)經(jīng)濟(jì)在日益融入整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)過(guò)程當(dāng)中，我們現(xiàn)在看，世界經(jīng)濟(jì)上發(fā)生的若干問(wèn)題對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)確實(shí)帶來(lái)影響。比如我們最近由于伊朗問(wèn)題導(dǎo)致國(guó)際油價(jià)大幅度上漲，而國(guó)際上油價(jià)上漲又導(dǎo)致國(guó)內(nèi)柴油價(jià)格出現(xiàn)問(wèn)題，于是我們調(diào)高了柴油價(jià)格等等。國(guó)際上經(jīng)濟(jì)的變化確實(shí)對(duì)我們帶來(lái)影響，但是應(yīng)該看到，中國(guó)自身經(jīng)濟(jì)有幾個(gè)基本特征：

一是中國(guó)自身的回旋余地很大。我們的經(jīng)濟(jì)總量，上半年達(dá)到了16萬(wàn)億的狀況，無(wú)論從總量，還是從整個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域發(fā)展的狀況，中國(guó)自身回旋余地很大，而且我們始終強(qiáng)調(diào)把擴(kuò)大內(nèi)需作為基本方針。在這種基本方針下，世界經(jīng)濟(jì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響，我們可以給予一定的消化。

從目前看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)主要還是靠自身。盡管中國(guó)出口始終保持強(qiáng)勁狀態(tài)，我們的順差比較大，但是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)主要還是依賴于中國(guó)的內(nèi)需。比如我們的投資，我們的消費(fèi)。我們講今年前三季度，投資增長(zhǎng)率還是保持在一個(gè)高位，消費(fèi)又達(dá)到了一個(gè)比較好的水平，我們前三季度消費(fèi)增長(zhǎng)是15.9%，這是多年來(lái)所沒有的增長(zhǎng)的好的狀態(tài)。

中國(guó)的農(nóng)業(yè)狀況今年前三季度夏糧食獲得豐收，早稻和去年大致持平，所以今年應(yīng)當(dāng)說(shuō)是中國(guó)第四個(gè)糧食的豐收年。我們現(xiàn)在是預(yù)測(cè)，恐怕今年糧食總量會(huì)達(dá)到一萬(wàn)億斤以上，糧食穩(wěn)定了，整個(gè)食品價(jià)格都會(huì)提供一種良好的基礎(chǔ)。工業(yè)生產(chǎn)還是在持續(xù)增長(zhǎng)。前三季度，我們是18.5的增長(zhǎng)率，比去年同期高1.3個(gè)百分點(diǎn)。

所以總的來(lái)說(shuō)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)自身的力量，一方面我們確實(shí)會(huì)受到影響，但是另外一方面我們能夠避免世界經(jīng)濟(jì)上發(fā)生的問(wèn)題給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的影響。

2007-11-10 10:29:58
嘉賓提問(wèn):

今天討論的是住房和公共政策問(wèn)題，但有一個(gè)問(wèn)題好象被我們所忽略了。公共政策是不是普及全民的？如果是，廣泛的農(nóng)村居民的住房問(wèn)題，政府的公共政策是不是要考慮。尤其是在城市的農(nóng)民工，現(xiàn)在他們也同樣跟城市低收入家庭面臨住房問(wèn)題，他們的住房保障是不是也應(yīng)該由公共政策去考慮？從現(xiàn)在政府的政策也好，包括理論界對(duì)它的研究也好，似乎被忽略了，還是重視很不夠，這究竟是什么原因，我們應(yīng)該怎么看待這個(gè)問(wèn)題？我請(qǐng)?jiān)谧膶＜覍W(xué)者給解釋一下。

2007-11-10 10:33:40
丁成日:

我是搞城市經(jīng)濟(jì)的，我最近寫了一篇文章關(guān)于中國(guó)城市化的問(wèn)題。我曾經(jīng)考察過(guò)，國(guó)內(nèi)有一派的觀點(diǎn)是中國(guó)城市化落后工業(yè)化，落后十幾個(gè)百分點(diǎn)。我的觀點(diǎn)，中國(guó)不是城市化落后，工業(yè)化超前，我認(rèn)為中國(guó)層次化不足。按照國(guó)際上的理論理解，城市化和工業(yè)化的配比取決于農(nóng)業(yè)化解放勞動(dòng)力、勞動(dòng)供給和工業(yè)化帶來(lái)工業(yè)擴(kuò)張產(chǎn)生的勞動(dòng)力需求，這個(gè)平衡是衡量城市化和工業(yè)化匹配的問(wèn)題。

按照中國(guó)城市定義，農(nóng)民工2.5億人不算城市人口。所以我認(rèn)為中國(guó)的戶籍制度和城市定義在未來(lái)的幾年內(nèi)應(yīng)該有很大的改變，我認(rèn)為這部分人應(yīng)該同等對(duì)待，而不能區(qū)別對(duì)待。這是我談的一點(diǎn)看法。

2007-11-10 10:35:10
嘉賓提問(wèn):

與會(huì)者：我請(qǐng)教一下王小廣教授，因?yàn)槲仪皟商煸谥袊?guó)證券報(bào)上看到了王教授的整版文章。其中有一句話，是明年調(diào)控價(jià)格問(wèn)題是調(diào)控房?jī)r(jià)問(wèn)題。我現(xiàn)在有一個(gè)感受，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格為什么漲得這么快？一個(gè)方面是需求，需求來(lái)自國(guó)外和國(guó)內(nèi)，國(guó)外大量資金進(jìn)入中國(guó)，購(gòu)進(jìn)資產(chǎn)。第二，我們的根本國(guó)策就是城市化的問(wèn)題。大概有3—4億的農(nóng)民進(jìn)城，形成巨大的住房需求。第二方面，我們的住房供給出現(xiàn)黃線的控制，就是18億畝地的問(wèn)題。我們國(guó)家在計(jì)算18億畝地的時(shí)候有一個(gè)比較大的錯(cuò)誤，如果說(shuō)按照有18億的耕地來(lái)計(jì)算，還有好幾億的人要到城市來(lái)，那么土地供給已經(jīng)達(dá)到了極限了，需要是無(wú)限的，那么我們的土地價(jià)格將無(wú)限上漲，地價(jià)在房?jī)r(jià)成本中占50%以上，所以我們房?jī)r(jià)就有無(wú)限上漲的趨勢(shì)。

這18億畝地怎么算？我是這么一個(gè)考慮，農(nóng)民在農(nóng)村住的是平房，而到城市住的是樓房，因此城市化的構(gòu)成就是土地集約化的工程。因此大量的農(nóng)民進(jìn)城，不但不會(huì)危機(jī)我們18億畝地的紅線，而且會(huì)出現(xiàn)我們的從18億畝甚至到19億畝、20億畝的發(fā)展趨勢(shì)。只要放開城市的用地，只要有人用地，我們就放開供應(yīng)，建住房，這是抑制房?jī)r(jià)上漲的根本措施，其他的措施都是基礎(chǔ)性的。

2007-11-10 10:43:24
王小廣:

你提到我的觀點(diǎn)我不方便回答，對(duì)我來(lái)講很敏感。關(guān)于城市化的問(wèn)題也講到了，實(shí)際中國(guó)有一個(gè)現(xiàn)實(shí)大家可以調(diào)查一下，就是我們每年統(tǒng)計(jì)的城市化人口把農(nóng)民統(tǒng)計(jì)上來(lái)，有112或者115，但是我們?cè)谶@里面有多少比例是買房子促進(jìn)價(jià)格上漲的，我反問(wèn)你這個(gè)問(wèn)題。所以我覺得不是這個(gè)需求，不是城市化需求造成我們的房?jī)r(jià)上漲，一定是投機(jī)性的需求。很多人買了第一套房、第三套房、第五套、第十套房，具體的結(jié)論我不做評(píng)論。

2007-11-10 10:52:56
高培勇:

雖然討論剛剛破題，但是由于時(shí)間的限制，我們不得不說(shuō)，第一單元到此結(jié)束。感謝三位演講嘉賓，感謝兩位評(píng)議人，也感謝所有到會(huì)的參與者給予的配合。

2007-11-10 10:54:14
高培勇:

我們第二單元將由簡(jiǎn)多米尼克教授主持。

2007-11-10 10:59:03
馬可.尤金.第.簡(jiǎn)多米尼克:

現(xiàn)在進(jìn)入第二單元的討論。這個(gè)單元的議題非常有意思，我們的第一個(gè)發(fā)言是侯淅珉先生，他的主題是《住房的供給政策》。第二個(gè)發(fā)言人是倪鵬飛博士，談中國(guó)住房公共政策理論問(wèn)題經(jīng)驗(yàn)與對(duì)策。第三個(gè)發(fā)言人是喬萬(wàn)尼·馬爾廷提博士，講意大利及托斯卡尼的住房政策。評(píng)論是人尹中立和叢誠(chéng)。

首先，請(qǐng)侯淅珉先生上臺(tái)發(fā)言。

2007-11-10 10:59:58
侯淅珉:

首先非常榮幸參加今天的會(huì)議。今天的會(huì)議是中外專家云集，是一個(gè)非常好的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)。剛才聽了大家的發(fā)言、提問(wèn)，都涉及了很多公共住房政策的關(guān)鍵問(wèn)題。我的發(fā)言是最近我們?cè)谒伎嫉膯?wèn)題，發(fā)言題目是：中國(guó)公共住房制度建設(shè)任重道遠(yuǎn)，或者公共住房制度建設(shè)和改革正處于關(guān)鍵時(shí)期。

大家知道，1998年以來(lái)，中國(guó)住房制度改革取得了突破性的進(jìn)展。特別是最近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)快速發(fā)展。從2002年到2006年，中國(guó)的住房市場(chǎng)化程度大大提高。2006年，商品住宅的建筑面積占城鎮(zhèn)住宅的建筑面積比重達(dá)到84%，應(yīng)該說(shuō)市場(chǎng)配置、資源基礎(chǔ)性作用已經(jīng)確立。

在這個(gè)過(guò)程中，國(guó)務(wù)院加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，通過(guò)宏觀調(diào)控促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，促進(jìn)了城鎮(zhèn)住宅建設(shè)的快速增長(zhǎng)。這幾年，城鎮(zhèn)年均住宅建筑面積超過(guò)6億平方米，城鎮(zhèn)居民年均增加住房面積，人均建筑面積1平方米以上。這是我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展最快的時(shí)期，也是居民住房條件改善最快的時(shí)期。

2007-11-10 11:00:36
侯淅珉:

在住房制度改革的過(guò)程中，我們一方面把重點(diǎn)放在房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的建設(shè)中，推進(jìn)市場(chǎng)化改革。但是適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)企業(yè)制度向城鎮(zhèn)適應(yīng)住房制度其中的應(yīng)用之意就是公共住房的建立，或者叫住房保障體制的建立。1994年，國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房建設(shè)改革的決定，明確提出城鎮(zhèn)住房改革的目標(biāo)，要建立市場(chǎng)和住房保障相結(jié)合的城鎮(zhèn)住房體制，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)程下住房制度的一般的特征。94年全面推行住房公積金制度，要求建立適應(yīng)中低收入家庭住房需要的經(jīng)濟(jì)適用房制度。

經(jīng)過(guò)這么多年的發(fā)展，通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房制度我們解決了1600多萬(wàn)戶中低收入家庭的住房困難問(wèn)題。4000多萬(wàn)職工通過(guò)提取住房公積金增強(qiáng)住房能力。600多萬(wàn)家庭通過(guò)住房公積金的低息貸款改善住房條件。1998年，在停止住房適用分配的重大改革過(guò)程中，國(guó)務(wù)院提出建立面向最低收入家庭的廉租住房制度。特別是今年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了24號(hào)文件，《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。

2007-11-10 11:03:31
侯淅珉:

在這個(gè)意見中，進(jìn)一步完善經(jīng)廉租住房制度，改進(jìn)了經(jīng)濟(jì)適用住房制度，把這兩項(xiàng)制度作為面向城市低收入家庭的政策。在這個(gè)文件中還根據(jù)我們國(guó)家城鎮(zhèn)居民改善住房條件的需要，提出要加快棚戶區(qū)的改造，積極推進(jìn)舊住宅區(qū)的房屋整治和功能提升。同時(shí)，考慮到中國(guó)城鎮(zhèn)化的特點(diǎn)，流動(dòng)人口在城市的階段性住房需求特點(diǎn)，要求多渠道改善農(nóng)民工的居住條件。

這應(yīng)當(dāng)說(shuō)初步形成了面向城市低收入家庭住房政策體系。大家可以注意到，這個(gè)文件最重要的一個(gè)特點(diǎn)是把解決城市低收入家庭住房困難工作納入政府的公共服務(wù)職責(zé)中。在文件第一段明確提出，要把解決城市低收入家庭住房困難作為維護(hù)群眾利益的重要工作，住房制度改革的重要內(nèi)容，政府公共服務(wù)的重要職責(zé)。同時(shí)，為了落實(shí)公共服務(wù)職責(zé)提出了一系列的要求，要求地方政府解決城市低收入家庭的發(fā)展規(guī)劃、工作計(jì)劃，保證資金落實(shí)、土地落實(shí)、優(yōu)惠政策落實(shí)，要求建立相應(yīng)管理機(jī)構(gòu)和具體實(shí)施機(jī)構(gòu)。同時(shí)，實(shí)行省級(jí)政府和市縣政府的目標(biāo)責(zé)任制管理，要納入地方政府的政績(jī)考核，把解決低收入家庭住房的工作進(jìn)展情況每年在工作報(bào)告里面向當(dāng)?shù)厝舜髨?bào)告。還要求完善保障對(duì)象的申請(qǐng)、審批、審核和退出機(jī)制等一系列要求。這都體現(xiàn)了通過(guò)政府把解決低收入家庭住房困難問(wèn)題納入到具體要求。

2007-11-10 11:06:59
侯淅珉:

第二個(gè)問(wèn)題，大家談到中國(guó)住房問(wèn)題的宏觀背景。我主要提兩條：

第一條，中國(guó)住房問(wèn)題是人口大國(guó)快速城鎮(zhèn)化的問(wèn)題。這是世界上任何一個(gè)國(guó)家都沒有面臨過(guò)的問(wèn)題。主要體現(xiàn)在：一是經(jīng)濟(jì)的持續(xù)多年平穩(wěn)、快速增長(zhǎng)。最近四、五年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度保持10%—11%，波動(dòng)非常小，處于平穩(wěn)快速增長(zhǎng)的狀態(tài)。我們城鎮(zhèn)居民的收入水平年均增長(zhǎng)9.2%，人均國(guó)民收入超過(guò)2000美元，處于需求快速增長(zhǎng)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)加速的階段。還有城鎮(zhèn)化，這些年城鎮(zhèn)化每年1.2百分點(diǎn)的增長(zhǎng)，大量的農(nóng)村人口進(jìn)城，城鎮(zhèn)化加速產(chǎn)生新的增長(zhǎng)需求。

剛才我說(shuō)的居民收入增長(zhǎng)是指改善性需求的增長(zhǎng)，新進(jìn)城人口產(chǎn)生大量新的住房需求。還有一個(gè)特點(diǎn)，發(fā)展中國(guó)家普遍存在收入分配差距比較大的特點(diǎn)，它也會(huì)對(duì)我們的住房市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響。高收入或者收入增長(zhǎng)比較快的高收入人群在中心城市購(gòu)房需求的快速增長(zhǎng)，當(dāng)前購(gòu)房群體，外來(lái)人口購(gòu)房占到1/3以上，個(gè)別城市達(dá)到了50%。

我們處于這樣的發(fā)展階段，住房作為資產(chǎn)的價(jià)值顯現(xiàn)越來(lái)越突出。居民家庭、財(cái)產(chǎn)方式發(fā)生轉(zhuǎn)變，這樣產(chǎn)生多樣化的住房需求。這是從發(fā)展階段來(lái)說(shuō)的。

2007-11-10 11:09:13
侯淅珉:

從近期流動(dòng)性過(guò)剩的問(wèn)題來(lái)說(shuō)，它對(duì)投資型住房包括投機(jī)性購(gòu)房也會(huì)起到推波助瀾的作用。但是，住房供應(yīng)本身是彈性很低的，所以各類住房需求快速增長(zhǎng)和公共彈性比較低相結(jié)合，必然推動(dòng)房?jī)r(jià)的持續(xù)較快上漲。剛才說(shuō)到，住房供應(yīng)彈性低，實(shí)際對(duì)我們國(guó)家人多地少、資源環(huán)境約束情況下，它是剛性的。這是發(fā)展階段的特點(diǎn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)供給中里面，結(jié)論是房?jī)r(jià)始終比較高，具有一定的長(zhǎng)期性。結(jié)論之二，公共住房需求非常大。

2007-11-10 11:11:40
侯淅珉:

第二個(gè)宏觀背景，我們的住房體制仍然處于一種轉(zhuǎn)軌時(shí)期。1998年停止住房收入分配之后，為支持居民住房消費(fèi)，出臺(tái)了一系列的稅收、金融政策，對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需，提高居民正常消費(fèi)，發(fā)展市場(chǎng)起到了積極作用。隨著當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，我們要建立一套既有利于穩(wěn)定市場(chǎng)，特別是防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)控機(jī)制，同時(shí)又要從滿足普通居民的住房需要出發(fā)，為實(shí)現(xiàn)十七大提出的住有其所建立一套完善的公共住房政策體系。這個(gè)過(guò)程涉及到了住房政策，涉及到相關(guān)多方面的配套政策。這個(gè)過(guò)程還在進(jìn)行中，這是第二個(gè)大的背景，處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期。

2007-11-10 11:12:58
侯淅珉:

第三個(gè)問(wèn)題是現(xiàn)階段公共住房政策最突出的問(wèn)題。第一，是城市低收入家庭的住房保障問(wèn)題。前一段時(shí)間已經(jīng)有很多報(bào)道、很多資料，還有低收入家庭住房困難戶的總數(shù)和占城鎮(zhèn)家庭戶的比重，關(guān)鍵是落實(shí)國(guó)務(wù)院的24號(hào)文件。第二個(gè)突出問(wèn)題，是在房?jī)r(jià)比較高的情況下，中低收入家庭合理的住房需求怎么滿足，這是當(dāng)前社會(huì)矛盾的焦點(diǎn)。當(dāng)然，各方面爭(zhēng)論比較多的問(wèn)題。對(duì)中低收入家庭住房實(shí)行完全市場(chǎng)化，還是實(shí)行政府保障的辦法，還是實(shí)行半市場(chǎng)的辦法，所謂半市場(chǎng)的辦法主要是市場(chǎng)調(diào)節(jié)、政府給予適當(dāng)?shù)恼咧С帧＿@在學(xué)術(shù)界還有不同的爭(zhēng)論。我想考慮到國(guó)家房?jī)r(jià)使用比高的現(xiàn)實(shí)，根據(jù)我們國(guó)家自己的情況，當(dāng)前發(fā)展階段的特點(diǎn)，要盡快明確相關(guān)的政策。特別是首先要盡快形成共識(shí)。

第三個(gè)突出問(wèn)題，城鎮(zhèn)化過(guò)程中新進(jìn)城人口和流動(dòng)人口的居住問(wèn)題。剛才說(shuō)，我們正處于快速化階段，相當(dāng)一段時(shí)期都處于這種階段。所以新進(jìn)城和戶籍改革又結(jié)合在一起。還有一個(gè)特點(diǎn)，大家說(shuō)到農(nóng)民工的問(wèn)題。我們國(guó)家的農(nóng)民工群體的住房需求特點(diǎn)和國(guó)外是不一樣的。它是一種階段性的需求。這是我們公共住房政策面臨的一個(gè)最大的挑戰(zhàn)，也是下一步工作的重點(diǎn)。只有解決好這部分人口的問(wèn)題，才能夠保證中國(guó)城鎮(zhèn)化的健康推進(jìn)，避免過(guò)渡的城鎮(zhèn)化過(guò)程中可能產(chǎn)生的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。這是三個(gè)突出問(wèn)題。

2007-11-10 11:18:37
侯淅珉:

第四，我想談?wù)勏嚓P(guān)的深化改革的主要任務(wù)。

首先，財(cái)政政策問(wèn)題。這一點(diǎn)的核心是要探討中央政府、省級(jí)政府和市縣政府在解決低收入家庭或者中低收入家庭住房問(wèn)題中的實(shí)權(quán)責(zé)任，相應(yīng)的有一個(gè)財(cái)力的問(wèn)題。在廉租住房制度建設(shè)中，中央政府對(duì)中西部地區(qū)建立了專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付制度，今年已經(jīng)開始實(shí)施。最根本的問(wèn)題首先還是事權(quán)的劃分問(wèn)題，只有事權(quán)劃分清楚才相應(yīng)的財(cái)政政策，是一個(gè)需要研究的問(wèn)題。

第二個(gè)，公共住房政策是僅次于財(cái)政政策的重大問(wèn)題。包括對(duì)公共住房建設(shè)的融資，也包括對(duì)中低收入家庭購(gòu)房的消費(fèi)貸款支持。我們知道現(xiàn)在國(guó)家有住房公積金制度，它在一定程度上起到類似的作用。但公積金制度的功能和定位，更多的是提高中低收入家庭的自住住房的能力。從實(shí)施效果看，公積金制度對(duì)中低收入家庭也是同樣的效果。

高收入家庭不需要公共政策，完全可以通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題。低收入家庭需要政府保護(hù)。這是一部分人，但是對(duì)公共住房建設(shè)方面的融資支持和對(duì)中低收入家庭購(gòu)房方面的支持，類似的公共住房金融機(jī)制怎么建立還是我們要探討的問(wèn)題。我想視野要開闊，要針對(duì)中國(guó)的情況，包括對(duì)國(guó)外的考察，不能只限于美國(guó)的擔(dān)保制度，或者某個(gè)國(guó)家的住房銀行，也要考察它在相應(yīng)的發(fā)展階段的政策設(shè)計(jì)，特別是要適合中國(guó)的需要，適合中國(guó)的新情況。

這是當(dāng)前我們面臨的非常緊迫的問(wèn)題。我想核心是融資，基礎(chǔ)是改革和發(fā)展住房公積金制度。

2007-11-10 11:18:49
侯淅珉:

第三是稅收政策。包括對(duì)公共住房建設(shè)的支持政策，國(guó)外叫可支付住房?jī)r(jià)格的稅收支持政策，也包括對(duì)中低收入家庭購(gòu)買住房，解決自住住房問(wèn)題的資助政策，也建立了一個(gè)制度。

第四個(gè)突出問(wèn)題，土地供應(yīng)政策。我們的土地供應(yīng)從無(wú)償劃撥到無(wú)償使用到當(dāng)前的狀態(tài)化，下一步也要根據(jù)住房政策的需要，解決普通居民住房政策的需要，進(jìn)一步的改革和完善。要把解決民生問(wèn)題作為土地供應(yīng)政策的一個(gè)重要目標(biāo)。24號(hào)文件在經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房統(tǒng)計(jì)過(guò)程中明確要求計(jì)劃單列、優(yōu)先供應(yīng)、保證供應(yīng)。

最后一個(gè)，最根本的公共住房政策的設(shè)計(jì)和定位問(wèn)題，這里還有很多要探討的。比如政府要支持租房還是買房的問(wèn)題，這個(gè)大家還爭(zhēng)論不休。國(guó)外公共住房政策有兩點(diǎn)，一個(gè)是支持資助住房，一個(gè)是支持買不起的房子的人。我們這個(gè)階段的定位在什么地方，這是所有財(cái)政政策、金融政策、稅收政策、土地政策的基礎(chǔ)。

今天我主要談的這些問(wèn)題希望得到在座各位專家的指教，謝謝大家！

2007-11-10 11:23:22
馬可.尤金.第.簡(jiǎn)多米尼克:

這個(gè)講座是補(bǔ)充了其他的講座內(nèi)容，講到了對(duì)于一般收入家庭的影響。下一位演講人是倪鵬飛教授，他要講的是中國(guó)住房的公共政策：理論、問(wèn)題、經(jīng)驗(yàn)與對(duì)策。之后是喬萬(wàn)尼·馬爾廷提博士講意大利和托斯卡尼的住房政策。現(xiàn)在請(qǐng)倪博士演講。

2007-11-10 11:25:31
倪鵬飛:

謝謝主持人。今天我給大家講的題目是中國(guó)住房公共政策：理論、經(jīng)驗(yàn)、問(wèn)題與對(duì)策。應(yīng)該說(shuō)對(duì)于住房公共政策問(wèn)題，我們從2001年就做了一些思考，并且也發(fā)表了一些文章。隨著住房制度改革的發(fā)展，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，到今天住房公共政策變得更加重要了。

我們?cè)陂_會(huì)之前，研究室的同志們花了很短的時(shí)間把過(guò)去的思想做了整理。應(yīng)該說(shuō)，無(wú)論從理論還是從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，還是從探討的問(wèn)題以及對(duì)策，我們的思路基本上非常清楚。當(dāng)然由于時(shí)間比較倉(cāng)促，文本還需要進(jìn)一步的完善。

2007-11-10 11:26:29
倪鵬飛:

下面我給大家簡(jiǎn)單介紹一下。首先住房應(yīng)該是一個(gè)問(wèn)題，住房是一個(gè)商品，但是它是一個(gè)特殊的商品，所以不能把它簡(jiǎn)單的作為商品對(duì)待，需要政府和市場(chǎng)共同努力。特別是大工業(yè)和大城市的發(fā)展，使得住房短缺地區(qū)居民難以克服的問(wèn)題。而住房是人的基本權(quán)利，這就使得政府在這方面的作用更加重要了。

中國(guó)在改革開放以后，住房制度改革，居民收入狀況的提升使得住房的狀況得到了明顯的改善。應(yīng)該說(shuō)，在房地產(chǎn)、住房方面取得的成就是有目共睹的。但是，在看到成績(jī)的同時(shí)，也存在著一些問(wèn)題。比如房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，一般居民住房承受能力較弱，還有貧困和低收入家庭住房越來(lái)越困難。這就使得住房公共政策的研究變得更加重要了，尤其是十七大，我們黨提出了住有所居的目標(biāo)，使得這個(gè)問(wèn)題變得更加突出、更加重要了。

另外，關(guān)于爭(zhēng)論的住房政策問(wèn)題，什么是住房政策，這也是眾說(shuō)不一。關(guān)于怎么分析住房問(wèn)題，怎么來(lái)實(shí)施問(wèn)題要有一個(gè)思路，這是一個(gè)分析框架，國(guó)外也有代表性的提法。

2007-11-10 11:27:35
倪鵬飛:

第二，我想講的是住房公共政策的理論依據(jù)。我想要徹底、真正的解決住房問(wèn)題，制定出比較科學(xué)合理的公共政策，還是要從最基礎(chǔ)的理論說(shuō)起。最基礎(chǔ)的理論結(jié)論是，在住房市場(chǎng)上，政府干預(yù)和市場(chǎng)調(diào)控應(yīng)該是一個(gè)“凸性組合”。為什么是這樣的？

首先住房是一個(gè)商品，所以住房市場(chǎng)的機(jī)制在發(fā)揮作用時(shí)有三個(gè)比較有利的因素：

一個(gè)是它經(jīng)濟(jì)類型的磁極性，一個(gè)是市場(chǎng)決策的靈活性，還有市場(chǎng)信息的有效性。這三個(gè)就決定了它通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題是有效率的，是效率比較高的。但是，市場(chǎng)機(jī)制也有一定的缺陷。比如住房市場(chǎng)不能保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展，上一單元講到，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，往往不是因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲不買，而是越漲越要買，單靠市場(chǎng)機(jī)制很難解決這個(gè)問(wèn)題。

另外，住房市場(chǎng)具有自然的壟斷性，開發(fā)商在供給方面往往存在壟斷，這也需要政府干預(yù)。另外，住房市場(chǎng)不能自發(fā)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)秩序，因?yàn)樗歉?jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，市場(chǎng)主體都是為了自身利益最大化，它沒有自己的內(nèi)在規(guī)范的約束，所以需要外在的規(guī)范的約束。另外，困難家庭單靠市場(chǎng)不能解決。住房市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)外在性方面也存在問(wèn)題，比如住房環(huán)境導(dǎo)致資源浪費(fèi)等等，這些也需要政府來(lái)干預(yù)。

2007-11-10 11:30:15
倪鵬飛:

但是，政府在干預(yù)市場(chǎng)時(shí)也存在著失靈的可能性。這從四個(gè)方面來(lái)說(shuō)：

第一，政府對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)并不必然，因?yàn)橛袃?nèi)在性。委托代理人，政府機(jī)構(gòu)最大利益化可能想到老百姓，但是具體執(zhí)行者有自己的利益和考慮，委托代理有著內(nèi)在的要求，所以公共性并不是必然。

第二，政府對(duì)住房的某些干預(yù)行為效率比較低，程序很多，時(shí)間很長(zhǎng)，這都會(huì)導(dǎo)致效率低下。

第三，政府對(duì)住房干預(yù)容易引發(fā)政府規(guī)模膨脹，要干預(yù)就要有人員和經(jīng)費(fèi)。

第四，政府對(duì)住房市場(chǎng)干預(yù)為需要的產(chǎn)生提供了穩(wěn)定性。

第五，政府決策思路可能會(huì)導(dǎo)致住房市場(chǎng)的失靈。住房市場(chǎng)信息不對(duì)稱嚴(yán)重，政府掌握信息也一定有限，所以市場(chǎng)信息應(yīng)該更明確。

基于這幾個(gè)方面，我們說(shuō)在理論上政府與市場(chǎng)的關(guān)系是相互結(jié)合的，現(xiàn)實(shí)而合理的政府與市場(chǎng)關(guān)系應(yīng)該是保證市場(chǎng)質(zhì)量配備起基礎(chǔ)性作用的前提下，以政府干預(yù)市場(chǎng)彌補(bǔ)市場(chǎng)，調(diào)節(jié)質(zhì)量，同時(shí)又以市場(chǎng)調(diào)節(jié)質(zhì)量同政府干預(yù)質(zhì)量，從而實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)和政府干預(yù)的二元機(jī)制的組合，也就是“凸性組合”。

2007-11-10 11:33:35
倪鵬飛:

具體的關(guān)系，我們列了一個(gè)圖示，從幾個(gè)方面展示了在住房解決問(wèn)題上，市場(chǎng)和政府究竟是什么樣的關(guān)系。比如政府可以直接干預(yù)不要市場(chǎng)，政府可以通過(guò)市場(chǎng)，完全以市場(chǎng)又不要政府，等等都是其中的一個(gè)模式。

這些模式究竟哪個(gè)更好？從經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域角度進(jìn)行比較，我們通過(guò)比較發(fā)現(xiàn)比較好的結(jié)論。首先，完全市場(chǎng)的調(diào)節(jié)住房會(huì)出現(xiàn)一種情況，就是導(dǎo)致許多人排斥在市場(chǎng)之外，可以看到導(dǎo)致好多人買不到房，這顯然不合適。完全由政府的也是存在一個(gè)問(wèn)題，過(guò)去咱們做過(guò)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的，價(jià)格為零，需求無(wú)限控制，供給會(huì)受到影響。同時(shí)，由于政府市場(chǎng)的失靈，使得在同樣資源情況下，在市場(chǎng)做得更好，而政府做得更差，可能使矛盾更加激化。

2007-11-10 11:36:13
倪鵬飛:

還有，市場(chǎng)和政府的結(jié)合，這個(gè)結(jié)合是你一塊、我一塊，不是融合在一起的結(jié)合，市場(chǎng)決定以后政府來(lái)直接供給。這種方法也存在一些問(wèn)題。還有兩者的融合，政府通過(guò)間接方式，通過(guò)影響供求雙方間接調(diào)控市場(chǎng)的結(jié)合。這種結(jié)合又分成兩個(gè)方面，一個(gè)是整個(gè)市場(chǎng)是統(tǒng)一的，無(wú)差異的市場(chǎng)；另外是有差異的市場(chǎng)。所謂有差異，就是把一個(gè)經(jīng)濟(jì)體系的房地產(chǎn)市場(chǎng)按收入或者按產(chǎn)品檔次分成不同的級(jí)別，對(duì)不同的級(jí)別政府干預(yù)時(shí)采取不同的措施。在這種情況下，既能夠保證市場(chǎng)起作用，又能夠解決公平的問(wèn)題，同時(shí)由于都是通過(guò)市場(chǎng)，差異化的市場(chǎng)之間又可以實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)。通過(guò)比較的結(jié)果，我們覺得差異化的，政府通過(guò)調(diào)控差異化的市場(chǎng)，在最后的那些低收入或者是無(wú)收入來(lái)源的家庭實(shí)行政策直接供給，這種方式是最有效率也最能保證公平的一個(gè)恰到好處的結(jié)合。

根據(jù)這個(gè)理論，我們形成了一個(gè)框架，一個(gè)政策執(zhí)行的框架。這個(gè)政策執(zhí)行的框架是三維的，一維是我們講政府在干預(yù)市場(chǎng)時(shí)，它是通過(guò)司法保障、歸置、調(diào)控、汲取，干預(yù)房地產(chǎn)整個(gè)構(gòu)成的市場(chǎng)，人力、金融、土地、銷售等等市場(chǎng)幾個(gè)方面，。第二，按照住房檔次區(qū)分的高收入、中高收入、中等收入、中低收入、低收入和無(wú)收入?？偟膩?lái)說(shuō)，可以得出結(jié)論，高收入和中高收入可以采取輕度干預(yù)的措施，中等收入和中低收入采取干預(yù)措施，低收入和無(wú)收入可以采取直接干預(yù)和重度干預(yù)的措施。這里面涉及市場(chǎng)的一系列市場(chǎng)體系，司法保障、政府參與、政府調(diào)控。

2007-11-10 11:38:57
倪鵬飛:

另外一個(gè)分析框架，我們可以按住房檔次和住房的生產(chǎn)流程進(jìn)行組合分析?？偟膩?lái)說(shuō)，住房公共框架是三維的框架，通過(guò)這個(gè)三維框架可以把整個(gè)住房的公共政策內(nèi)容梳理清楚。利用這個(gè)框架，我們對(duì)市場(chǎng)的問(wèn)題進(jìn)行了分析。

首先，按房地產(chǎn)市場(chǎng)不同的層次，或者說(shuō)按不同的住房檔次區(qū)分了市場(chǎng)?？傮w住房經(jīng)濟(jì)體制上，市場(chǎng)體系不夠合理，不夠完善，結(jié)構(gòu)存在著明顯的失衡，尤其是中低收入住房供給出現(xiàn)短缺。在高中檔商品房、中檔商品房方面，監(jiān)管和調(diào)控的體系還不健全，因此導(dǎo)致市場(chǎng)比較混亂。

中下收入和低收入這一塊，需要政府中度干預(yù)，財(cái)政、金融、稅收、土地的優(yōu)惠和補(bǔ)貼體系還沒有形成。保障房最低收入和無(wú)收入我們建議采取直接供給，這些基本體系有的還沒有建立，有的還沒有完全建立。這是按住房檔次來(lái)細(xì)分市場(chǎng)時(shí)我們發(fā)現(xiàn)住房市場(chǎng)的問(wèn)題。

如果按照住房的開發(fā)流程來(lái)看，我們過(guò)去講了很多，在這里不展開說(shuō)了。住房問(wèn)題產(chǎn)生的原因也做了非常重要的梳理。比如正規(guī)市場(chǎng)不規(guī)范，還是交易比例比較高，法制體系不健全，司法執(zhí)行不牢靠，監(jiān)管體系不恰當(dāng)，監(jiān)管執(zhí)行不到位，住房保障不完善，公共服務(wù)不到位，稅率結(jié)構(gòu)不合理，稅費(fèi)種類不簡(jiǎn)明，調(diào)控質(zhì)量不經(jīng)濟(jì)，調(diào)控部門不配合等等。這是用這個(gè)框架對(duì)中國(guó)住房公共政策以及住房問(wèn)題做得說(shuō)明和分析。

2007-11-10 11:43:30
倪鵬飛:

我們接下來(lái)看國(guó)際經(jīng)驗(yàn)。一方面，各國(guó)住房的發(fā)展和住房公共政策驗(yàn)證了前面的住房市場(chǎng)和政府結(jié)合的方式，這幾種方式都存在。但是有一個(gè)趨勢(shì)，就是政府間接的調(diào)控，通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，這個(gè)結(jié)合越來(lái)越明顯。

國(guó)外公共政策的經(jīng)驗(yàn)也體現(xiàn)了這些方面，由于時(shí)間關(guān)系我就不展開說(shuō)。國(guó)外住房公共政策的發(fā)展趨勢(shì)對(duì)于我們制定未來(lái)政策非常關(guān)鍵。有幾個(gè)方面：

一是減少用磚頭和混凝土的公共投資，古人從補(bǔ)磚頭向轉(zhuǎn)人頭轉(zhuǎn)變。轉(zhuǎn)向?qū)€(gè)人的支付，提高住房的自有率，為私人的住房提供金融支持，偏向市場(chǎng)和第三者的住房提供者。另外，在中央和地方的關(guān)系上也有一些變化?？偟内厔?shì)就是，政府在干預(yù)市場(chǎng)的時(shí)候，正在越來(lái)越減少直接的干預(yù)，更多的運(yùn)用市場(chǎng)的手段，通過(guò)市場(chǎng)解決這個(gè)問(wèn)題。

國(guó)際的經(jīng)驗(yàn)和理論以及問(wèn)題，使我們公共政策的思路比較清晰。在住房公共政策方面有幾點(diǎn)是可以考慮的。從思路來(lái)看，第一，政府在調(diào)控的時(shí)候，政府在制定公共政策的時(shí)候，不是更多的直接干預(yù)，應(yīng)該是依靠市場(chǎng)，充分發(fā)揮市場(chǎng)的基礎(chǔ)作用，通過(guò)調(diào)節(jié)市場(chǎng)的供給需求、融資等主體，通過(guò)支持這些主體的作用來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)。

除無(wú)收入來(lái)源和無(wú)勞動(dòng)能力的居民外，積極塑造并充分利用居民解決自身住房的能力，同時(shí)也應(yīng)該塑造住房供給主體的能力，包括金融方面的能力，金融主體的能力，這也是非常重要的。

2007-11-10 11:45:48
倪鵬飛:

第二個(gè)方面，政府對(duì)市場(chǎng)調(diào)控一定要實(shí)行差異化調(diào)控。實(shí)際我們已經(jīng)在做，但是強(qiáng)調(diào)的不夠，標(biāo)準(zhǔn)、方法、制度、規(guī)則都沒有建立起來(lái)。比如我們對(duì)高端住房市場(chǎng)采取什么樣的辦法，顯然輕度干預(yù)，主要是用稅收的辦法調(diào)節(jié)，用監(jiān)管的辦法規(guī)范。對(duì)于中低收入來(lái)說(shuō)，這部分是很大的主體，特別是中等收入是主體。市場(chǎng)范圍應(yīng)該進(jìn)一步擴(kuò)大，但是方式應(yīng)該是政府采取援助辦法，采取津貼的辦法，采取金融、財(cái)政、稅收的優(yōu)惠和資助的辦法，這里面應(yīng)該建立一系列的體系。當(dāng)然，對(duì)于低收入或者最低收入、無(wú)收入的人，政府要采取直接供給，但是這也要借鑒市場(chǎng)或者模擬市場(chǎng)進(jìn)行。這是非常重要的。

第三個(gè)方面，一定要著力克服政府失靈。國(guó)外有這個(gè)教訓(xùn)，我們也有這方面的教訓(xùn)。政府是要解決這些問(wèn)題，但是政府在解決住房問(wèn)題時(shí)自己也面臨許多問(wèn)題。必須在解決市場(chǎng)問(wèn)題的時(shí)候，要解決好政府的自身問(wèn)題。所以要從理順政府關(guān)系保證政府對(duì)住房干預(yù)的公益性，規(guī)范政府干預(yù)職能及其行為，加強(qiáng)對(duì)政府行為調(diào)控和行為監(jiān)督，提高政府決策的科學(xué)化成果，把競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引入政府調(diào)節(jié)的某些領(lǐng)域。

2007-11-10 11:48:41
倪鵬飛:

隨著經(jīng)濟(jì)收入的提高，隨著住房狀況的改變，國(guó)外的住房政策體系也是變動(dòng)的，我們也要隨之不斷變動(dòng)。最后的思路，住房是一個(gè)綜合性的問(wèn)題，不僅僅是住房問(wèn)題，所以我們現(xiàn)在開始就要注意，要統(tǒng)籌來(lái)解決住房問(wèn)題，住房的問(wèn)題關(guān)鍵的關(guān)鍵是收入的問(wèn)題，所以我們不能將舊住房參加保障，要把它的收入、貧困、醫(yī)療、教育方面連在一起，形成一攬子的方案。關(guān)于住房公共體系的建設(shè)，我們根據(jù)另外一個(gè)框架講的很明確，就是要擴(kuò)大規(guī)范正規(guī)市場(chǎng)，建立完善可靠的市場(chǎng)體系；推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)化，建立完善可靠的法制體系；要改變房地產(chǎn)的監(jiān)管，建立順暢有利的監(jiān)管體系；改變政府差異方式，完善住房社會(huì)保障體系；加快開展物業(yè)稅，建立公平合理的稅費(fèi)體制；建立房地產(chǎn)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，建立統(tǒng)一靈活的調(diào)控體系。

關(guān)于這些展開的論述報(bào)告中講的非常清楚。謝謝各位！

2007-11-10 11:50:25
馬可.尤金.第.簡(jiǎn)多米尼克:

謝謝。下一位發(fā)言人是喬萬(wàn)尼·馬爾廷提博士，他將會(huì)介紹意大利及托斯卡尼的住房政策?，F(xiàn)在我們有請(qǐng)馬爾廷提博士。

2007-11-10 11:52:17
喬萬(wàn)尼·馬爾廷提:

女士們、先生們?cè)缟虾茫x謝你們邀請(qǐng)我參加這次重要的論壇。我的發(fā)言分為三個(gè)部分，首先介紹一下為什么要有住房的公共政策。第二，我會(huì)介紹意大利的住房政策和經(jīng)驗(yàn)。最后，現(xiàn)在意大利出現(xiàn)什么樣的住房政策變化，我們對(duì)政策做了什么樣的調(diào)整，以提高我們解決住房問(wèn)題的效率。

倪教授剛才講到，住房是一個(gè)戰(zhàn)略問(wèn)題，而且也是一個(gè)綜合性的全面的問(wèn)題，很難充分了解它的各個(gè)方面的復(fù)雜性，因?yàn)樗粌H會(huì)影響個(gè)人的福利，也影響到集體的福利。住房從不同的角度講都是影響人的生活，比如住宅的需求、安全需求和住宿的需求。第三，住房還是投資的需求。我們需要從不同角度看待這個(gè)問(wèn)題。住宅的問(wèn)題的復(fù)雜性也有助于說(shuō)明為什么住房市場(chǎng)如此的不正常，因?yàn)閭€(gè)市場(chǎng)太復(fù)雜了。市場(chǎng)還是非市場(chǎng)是有爭(zhēng)議的，住房有外部的因素，而且也是一個(gè)重要的價(jià)值。

我看到，市場(chǎng)有失靈的形成，現(xiàn)在市場(chǎng)失靈的時(shí)候就必須有相應(yīng)的住房政策，在意大利的經(jīng)驗(yàn)是這樣，住房政策也會(huì)失靈，但是會(huì)有非市場(chǎng)的失靈情況，比如有空住房等等。我們現(xiàn)在正在努力尋找新的解決住房問(wèn)題。這是我們這個(gè)問(wèn)題的第三個(gè)階段。

2007-11-10 11:53:45
喬萬(wàn)尼·馬爾廷提:

現(xiàn)在看一下意大利和托斯卡尼房地產(chǎn)的主要特點(diǎn)，現(xiàn)在總體來(lái)講有空住房，還有一些地區(qū)過(guò)于擁擠，居民上班的時(shí)間比較長(zhǎng)。城市里面交通非常擁擠，土地利用率很高，但是勞動(dòng)力市場(chǎng)也出現(xiàn)不匹配的情況，從個(gè)人的住房問(wèn)題來(lái)看，成本太高，房租高、貸款利率高。第二就是出現(xiàn)父母和成年子女同住。第三，需求不同，住房戶型結(jié)構(gòu)不足。這是意大利空住房的情況，大概是20%左右。

還有沒有解決的住房問(wèn)題也是嚴(yán)重的。比如說(shuō)無(wú)家可歸者，還有沒有暖氣的住房，沒有衛(wèi)生間的住房，還有那些非自愿的同住房，現(xiàn)在住房的需求增長(zhǎng)，意大利也是如此，因?yàn)橛泻芏嗳私⒓彝ィ€有一些人在住房上投資，但是供給不夠，因?yàn)橥恋氐墓┙o量是固定的，有限的。房租很高，住房的成本在上漲，這也是因?yàn)樵谧》拷ㄔO(shè)業(yè)的生產(chǎn)率提高的太慢，比其他的行業(yè)要發(fā)展的慢。

2007-11-10 11:55:43
喬萬(wàn)尼·馬爾廷提:

有關(guān)價(jià)格成本和房租的情況，房?jī)r(jià)的上漲要超過(guò)了這個(gè)成本上漲的速度。房租的影響有很多，由于房租很高，很多家庭不得不搬出城市，搬到郊區(qū)，這使得城市的流動(dòng)性提高，對(duì)于公共交通的要求提高，而且必須滿足個(gè)人交通的需求。這樣公共預(yù)算受到了整體的影響，個(gè)人從時(shí)間、金錢上都面臨交通成本的壓力。

比如在佛羅倫薩地區(qū)及其周邊地區(qū)，大家在這里可以看到，過(guò)去十年來(lái)居民情況的變化。與十年前相比，城市中心的居住人口數(shù)下降了，而其他的地區(qū)都增加了。這也就是為什么在城市擴(kuò)大以后，整個(gè)城市的人口保持不變。住房的高成本減少了工人對(duì)移動(dòng)性的態(tài)度，所以勞動(dòng)力市場(chǎng)不在良好運(yùn)轉(zhuǎn)，失業(yè)的人們不能在有勞動(dòng)力需求的地方租得起或者買得起房子。因此，造成一方面有高失業(yè)率，另一方面在一些較為臨近的地區(qū)勞動(dòng)力的需求很大，在意大利我們還將看到，失業(yè)率和你們差不多，大概都是4%。

2007-11-10 11:58:09
喬萬(wàn)尼·馬爾廷提:

托斯卡尼是紅字，我們是4.9，比其他地區(qū)高一些。但是很難使工人進(jìn)行相應(yīng)的流動(dòng)，使他們到需要?jiǎng)趧?dòng)力的地方去，因?yàn)樽》砍杀靖摺Ｗ》康母叱杀居绊懙饺嗣竦母＠?，它減少人們的可支配收入，不鼓勵(lì)人們結(jié)婚，并且還減慢年輕一代自立的過(guò)程，

意大利的住房成本占收入的比例已經(jīng)從20%占到了30%，這當(dāng)然會(huì)影響到你的可支配收入。這種經(jīng)濟(jì)方面的壓力對(duì)誰(shuí)影響更大呢？包括大城市的居民、單身人士、單親家庭、技術(shù)不熟練的工人以及移民。

另外，我談過(guò)它還會(huì)影響年輕人的自立。大家在這里可以看到，托斯卡尼地區(qū)的年輕人和父母住在一起的情況。在托斯卡尼和父母住在一起的年輕人的比例超過(guò)了50%，對(duì)男性來(lái)說(shuō)達(dá)到63%。在歐洲的其他地區(qū)，這個(gè)比例大約都是在30%。我想這也是一個(gè)問(wèn)題。

未來(lái)還會(huì)產(chǎn)生哪些問(wèn)題？一方面需求會(huì)增加，一方面是移民的增加，現(xiàn)在移民占意大利人口的8%。而到了2025年，移民比例可能會(huì)占到16%。另外投資者增加，單人戶也會(huì)增加，因此需要有更多的靈活性。大家在這里可以看到，我們對(duì)于未來(lái)家庭數(shù)目的預(yù)期以及單人戶數(shù)目的預(yù)估。

2007-11-10 12:00:04
喬萬(wàn)尼·馬爾廷提:

靈活性的問(wèn)題就是住房的需求特征正在發(fā)生變化，在一個(gè)人的生命周期內(nèi)這種需求是會(huì)不斷的變化，因此住房市場(chǎng)應(yīng)該是高度靈活的?，F(xiàn)在只有20%以下的住房是出租的，80%是自有住房，這當(dāng)然是一件好事，但是它也造成市場(chǎng)不靈活。因此目前意大利的租住房子只是次級(jí)選擇，但是從長(zhǎng)期看，租住房屋是戰(zhàn)略性的政策，因?yàn)檫@樣看來(lái)經(jīng)濟(jì)和制度更加靈活，在整個(gè)歐洲其他國(guó)家租住房屋的比例顯然更高。

我發(fā)言的下一個(gè)部分會(huì)談?wù)勔獯罄淖》空?。意大利住房的傳統(tǒng)目標(biāo)就是為工作的階層提供住房，并且降低住房的成本?，F(xiàn)在的新目標(biāo)：第一，要有更多的靈活性，要能夠沒有問(wèn)題的改變自己的住所；另外要更好的利用房地產(chǎn)。我們住房政策的主體，包括中央政府、地區(qū)政府就相當(dāng)于你們的省級(jí)政府，本地政府是更低一級(jí)的，以及不同的部門管理機(jī)構(gòu)。相應(yīng)的政策工具包括計(jì)劃、補(bǔ)貼建設(shè)更多新的社會(huì)住房，或者保障性住房，幫助低收入家庭購(gòu)買新的住房。另外，我們還有正式的調(diào)控或者監(jiān)管制度，針對(duì)租住房市場(chǎng)以及財(cái)政制度。每一個(gè)不同的主體采取什么樣的措施，或者應(yīng)該做什么樣的工作，中央政府要提供財(cái)政方面的支持，制定租住房屋方面的法規(guī)，并且提供帶有補(bǔ)貼的住房基金。區(qū)域性政府、地方政府和不同部門性機(jī)構(gòu)，它們并不是公有房屋的所有者，它們僅僅是公有房屋或者是保障性房屋的管理者。

2007-11-10 12:02:21
喬萬(wàn)尼·馬爾廷提:

因?yàn)檫@些保障性住房是由地方政府來(lái)所有的，它們?yōu)榇颂峁┴?cái)政資金，來(lái)自總體的稅收。他們的收入還包括保障性住房的租金，大家在這里可以看到，意大利住房政策中使用的工具，包括性質(zhì)、受益人、成本、由誰(shuí)負(fù)擔(dān)以及所面臨的問(wèn)題。

比如租金率的監(jiān)管，這主要是針對(duì)房東的，它會(huì)使租戶獲得好處，我們有不同性質(zhì)的政策工具，我們發(fā)現(xiàn)在意大利的經(jīng)驗(yàn)中，還是有一些非常具有創(chuàng)新性工具，特別是最后兩個(gè)工具。第一個(gè)是租金的撥款，另外是財(cái)政方面的幫助。他們主要是針對(duì)低收入家庭的財(cái)政幫助，主要是得益于購(gòu)買第一套住房的人，或者是租住第一套房屋的租戶。

在這里有三個(gè)主要的觀點(diǎn)，就是市場(chǎng)、新的住房以及財(cái)政政策。過(guò)去20年間，我們對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管，要限制租金的增長(zhǎng)，要購(gòu)買新的住房進(jìn)行各種調(diào)控。另外，購(gòu)買新的住房來(lái)增加住房財(cái)產(chǎn)，減少第一套住房的財(cái)產(chǎn)稅。特別是在地方政府的層面上。

而現(xiàn)在，意大利所做得是這樣的，要為租戶提供可以使用的一些券，新的住房主要用于出租，提高移動(dòng)性。在財(cái)政政策方面要將租金從可納稅收入中進(jìn)行抵扣，還要對(duì)財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓減稅，這里也是為了增加移動(dòng)性。這就是對(duì)意大利政策的總結(jié)。我希望大家都聽明白了我的發(fā)言，再次感謝。

2007-11-10 12:04:43
馬可.尤金.第.簡(jiǎn)多米尼克:

謝謝喬萬(wàn)尼·馬爾廷提博士，您講的主題對(duì)于我們的論壇還是非常重要的。下面，我們將請(qǐng)尹中立和叢誠(chéng)進(jìn)行評(píng)論。首先請(qǐng)尹中立發(fā)言。

2007-11-10 12:07:17
尹中立:

謝謝主持人。很高興有這樣的機(jī)會(huì)。剛才的單元我感覺安排非常好，既有理論，又有實(shí)踐。既有中國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，也有外國(guó)的經(jīng)驗(yàn)。我們的侯司長(zhǎng)，他多年來(lái)在重要的崗位，見證和設(shè)計(jì)了中國(guó)住房制度改革和住房政策。剛才他說(shuō)的非常簡(jiǎn)短，但是因?yàn)槲议L(zhǎng)期關(guān)注這個(gè)領(lǐng)域，聽起來(lái)頗有一些新意。

他第一次系統(tǒng)地闡述了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的特殊之處，而且還強(qiáng)調(diào)了這是任何一個(gè)人口大國(guó)都不曾經(jīng)有過(guò)的。實(shí)際上這是非常強(qiáng)的結(jié)論，也是符合當(dāng)前實(shí)際的。倪博士著重從理論的高度，解決住房制度和政策當(dāng)中令人困惑的問(wèn)題。如何從理論上解釋，為什么要實(shí)施公共住房政策。

我們?cè)诓煌难杏憰?huì)上會(huì)出現(xiàn)針鋒相對(duì)的兩派意見，一派認(rèn)為政府要干預(yù)市場(chǎng)，提供公共政策的支持。另外一派會(huì)強(qiáng)烈反對(duì)這樣的政策。甚至有些西方學(xué)者認(rèn)為，如果政府要獲得一個(gè)最捷徑自殺的方式，就采取公共住房政策，這是非常極端的。

2007-11-10 12:08:04
尹中立:

倪博士從系統(tǒng)的理論上很全面的闡述了為什么要實(shí)施公共住房政策，而且提出了中國(guó)實(shí)施公共住房政策和市場(chǎng)結(jié)合的具體政策、手段和措施，我非常受啟發(fā)。意大利的朋友給我們提供了更廣泛的歐洲視角，他提出的一些新的東西也是非常值得大家去借鑒的。

比如當(dāng)前意大利公共住房政策最新的目標(biāo)是市場(chǎng)的靈活性，這在當(dāng)今的中國(guó)的住房政策的學(xué)術(shù)領(lǐng)域住房政策的實(shí)踐當(dāng)中不是特別突出，但是這樣的經(jīng)驗(yàn)可以為我們所參照、借鑒，讓我們少走彎路。按照這樣的政策，提倡搞盤活二級(jí)市場(chǎng)，增加租房市場(chǎng)活躍的程度，可能也是下一個(gè)階段所要關(guān)注的重要問(wèn)題。謝謝大家！

2007-11-10 12:09:38
馬可.尤金.第.簡(jiǎn)多米尼克:

下面請(qǐng)叢誠(chéng)先生做評(píng)論。

2007-11-10 12:10:33
叢誠(chéng):

感謝主持人，還要感謝社科院財(cái)貿(mào)所裴所長(zhǎng)的邀請(qǐng)，以及佛羅倫薩大學(xué)共同主辦的會(huì)議。我是來(lái)自上海公積金管理中心，是從事公積金政策研究的人員，參加這次研討會(huì)非常榮幸。通過(guò)這樣的會(huì)議可以使大家進(jìn)一步交流整個(gè)中國(guó)住房公共政策未來(lái)如何設(shè)計(jì)，政策的著力點(diǎn)應(yīng)該在哪里。

第二單元尹教授評(píng)論了，侯司長(zhǎng)著重從中國(guó)住房體制改革的歷史演變，從當(dāng)前中國(guó)快速城市化、工業(yè)化以及住房市場(chǎng)的宏觀調(diào)控與住房保障體系的迅速建立提出對(duì)整個(gè)住房公共政策面臨的挑戰(zhàn)，從這方面入手，他提出從住房公共政策中的財(cái)政政策工具，金融、土地、稅收中提出了非常富有建設(shè)性的政策措施考慮。

第二位中國(guó)社科院的倪博士，倪博士演講的特點(diǎn)主要從政府為什么要干預(yù)住房，從理論上理清了住房到底是以市場(chǎng)化為主，還是要市場(chǎng)保障兩條腿走路。從房改的過(guò)程來(lái)看，在最早國(guó)務(wù)院的房改文件中，它實(shí)際講了住房的供應(yīng)要根據(jù)居民的收入不同水平來(lái)實(shí)施不同的供應(yīng)住房政策。從最近十多年住房改革的實(shí)施效果來(lái)看，包括中央政府，包括地方政府在指導(dǎo)思想比較偏重市場(chǎng)化，而對(duì)保障方面相應(yīng)比較薄弱。廉租房在98年提出要建立，包括經(jīng)濟(jì)適用房，但是在實(shí)際執(zhí)行中確實(shí)存在這樣那樣的偏差。

2007-11-10 12:10:50
叢誠(chéng):

這次國(guó)務(wù)院24號(hào)文件的出臺(tái)，也是從實(shí)際的政策角度糾正了在過(guò)去住房公共政策里面所存在的不足。倪博士同時(shí)在分析國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)中國(guó)今后的有關(guān)政策指示提出了比較系統(tǒng)的政策建議，包括財(cái)政和金融、稅收的著力點(diǎn)，應(yīng)該同磚頭補(bǔ)貼向人頭補(bǔ)貼。后面的喬萬(wàn)尼·馬爾廷提教授所介紹的意大利當(dāng)前的介紹也談到了這些。從喬萬(wàn)尼教授提到的意大利住房，比如高租金高房?jī)r(jià)帶來(lái)的對(duì)城市居民，實(shí)際跟中國(guó)都有類似之處，而且從意大利的政策來(lái)看，它也強(qiáng)調(diào)租售并舉，強(qiáng)調(diào)稅收要進(jìn)一步活躍住房市場(chǎng)考慮，減輕住房方面的稅收環(huán)節(jié)。

2007-11-10 12:12:47
叢誠(chéng):

所以中國(guó)住房公共政策，就政府職責(zé)來(lái)講有三個(gè)層面：一個(gè)是住房市場(chǎng)的規(guī)則體系建設(shè)。比如像我們現(xiàn)在的土地招牌掛，包括土地出讓方式要圍繞解決民生住房問(wèn)題的目標(biāo)。再比如商品房的預(yù)售是不是要繼續(xù)，這是屬于規(guī)則體系建設(shè)層面。就市場(chǎng)本身而言，規(guī)則建立好了以后，它有一個(gè)市場(chǎng)的波動(dòng)，比如供求可能會(huì)失衡，價(jià)格波動(dòng)太大，此外還有對(duì)市場(chǎng)沖擊的影響。

再一個(gè)是住房保障體系建設(shè)。住房保障和市場(chǎng)關(guān)系功能是平衡的，凡是能夠進(jìn)入市場(chǎng)自己解決住房的問(wèn)題，不能享受保障中間的住房平衡。反過(guò)來(lái)，在市場(chǎng)上不能解決的，我們的市場(chǎng)體系不能疏漏。所以從住房公共政策來(lái)看，理論上對(duì)社會(huì)成員如果進(jìn)行住房保障，公共資源扶持和投入，應(yīng)該和他的收入水平呈反比?；蛘哒麄€(gè)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和整個(gè)社會(huì)收入分配結(jié)構(gòu)相適應(yīng)，即不能存在斷層。24文件解決的保障體系的問(wèn)題，但是它沒有講保障和市場(chǎng)的關(guān)系。

所以從這個(gè)意義來(lái)講，今后國(guó)家有關(guān)部門應(yīng)該進(jìn)一步研究，在整個(gè)住房方面，住房公共政策的覆蓋既要有保障這塊，也要包括市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)規(guī)則體系的建設(shè)，對(duì)整個(gè)調(diào)控工具的運(yùn)用。

2007-11-10 12:15:14
叢誠(chéng):

最后，公積金在整個(gè)國(guó)家住房公共政策中間占有重要位置。公積金的歷史作用、積極性，侯司長(zhǎng)充分講述了，它對(duì)推動(dòng)住房體制改革，帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)性和政治性的金融體系的發(fā)展，推動(dòng)行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，尤其是改革開放以來(lái)，尤其對(duì)我們國(guó)家個(gè)人的以住房為核心的家庭資產(chǎn)財(cái)富的積累，公積金的制度提供了很大的幫助。

目前存在很大問(wèn)題，媒體這幾年也做了報(bào)道。包括以商業(yè)銀行為貸款對(duì)公積金的效率、公平提出了質(zhì)疑。再加上公積金治理中時(shí)不時(shí)發(fā)生大案要案，所以我們?cè)趺磥?lái)看公積金的問(wèn)題。現(xiàn)在有一種觀點(diǎn)認(rèn)為公積金從房改中間出來(lái)，隨著整個(gè)住房體制的轉(zhuǎn)軌，主要是發(fā)放個(gè)人貸款，這是個(gè)人住房消費(fèi)的問(wèn)題。

2007-11-10 12:17:51
叢誠(chéng):

公積金到底是城市的，公積金的效率只有50%以下，存在嚴(yán)重不公平，而這種不公平確實(shí)是由于利率的設(shè)置，低收入和高收入之間存在逆向補(bǔ)貼機(jī)制。我們知道整個(gè)社會(huì)福利的進(jìn)步不能損傷一部分人的利益，公積金確實(shí)存在這樣的問(wèn)題。如果我們僅僅看到這些問(wèn)題，讓公積金停止，這是片面的。應(yīng)該保障整個(gè)安全網(wǎng)的建設(shè)，一方面住房公共政策要解決住房體制問(wèn)題。同時(shí)，中國(guó)今后社會(huì)保障安全網(wǎng)一方面依賴福利性的救助、社會(huì)基本保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)保問(wèn)題的解決。

實(shí)際上西方一些國(guó)家，包括美國(guó)、歐洲國(guó)家，它們現(xiàn)在社會(huì)保障的最新的發(fā)展是作為發(fā)展型社會(huì)的建設(shè)，從資產(chǎn)建設(shè)這個(gè)角度。尤其是我希望大家可以關(guān)注。比如最近在美國(guó)的30多個(gè)洲，以及英國(guó)，這幾年興起的個(gè)人發(fā)展帳目的積累的模式，它實(shí)際是鼓勵(lì)社會(huì)中低收入階層參與長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄積累，通過(guò)資產(chǎn)積累形成資產(chǎn)型的保障，最后讓中低收入者、窮人擺脫困境。

2007-11-10 12:20:08
叢誠(chéng):

我們的廉租房是維持的福利保障，因?yàn)槊總€(gè)月消耗以后，到了下一個(gè)月繼續(xù)這樣，而且它的依賴沒辦法擺脫最終的困境，形成財(cái)政負(fù)擔(dān)越來(lái)越重。所以我感覺，公積金跟社保，比如養(yǎng)老保險(xiǎn)，公積金是建立在個(gè)人產(chǎn)權(quán)積累基礎(chǔ)上的一種儲(chǔ)蓄與資產(chǎn)積累保障的，應(yīng)該從這個(gè)理念上值得肯定。但是在考慮公積金制度改革時(shí)，不應(yīng)該把制度表現(xiàn)和治理機(jī)制的載體，比如說(shuō)目前土地化的公積金管理中心地方性的，既非金融機(jī)構(gòu)，又非納入監(jiān)管體系的事業(yè)單位管理體制，這個(gè)不能混為一談，不能說(shuō)現(xiàn)在載體不好，我就取消，這不是重要的指導(dǎo)思想。

公積金的指導(dǎo)思想是制度本身最后表現(xiàn)什么功能，設(shè)計(jì)這個(gè)載體，納入金融體系也好，不納入也好，要服務(wù)于這個(gè)功能。強(qiáng)制繳交是公積金的法律特征，所以不能說(shuō)由于公積金在住房保障中作用不夠，我要盡快向公積金傾斜，因?yàn)槟阋紤]不同收入的人在參與中得到自己的權(quán)利。同時(shí)，從一個(gè)人的人生積累角度來(lái)看公積金應(yīng)該伴隨人的一生。比如在年輕就業(yè)時(shí)代，通過(guò)公積金通過(guò)資產(chǎn)積累；到了老年，公積金制度能夠給他提供養(yǎng)老保障。

另外，對(duì)公積金的利率機(jī)制，現(xiàn)在矛盾的焦點(diǎn)包括公積金不公平性，包括目前存在公積金嚴(yán)重貶值的問(wèn)題，要從改革利率機(jī)制入手。利率機(jī)制比較快，比較有效解決公平和嚴(yán)重貶值的問(wèn)題。

謝謝！

2007-11-10 12:21:35
馬可.尤金.第.簡(jiǎn)多米尼克:

這些討論的內(nèi)容都是很有意義的。大家比較了中國(guó)和意大利的情況，當(dāng)然兩者之間是有不同的地方，但是也有相似之處。我們的討論結(jié)束，謝謝！

2007-11-10 12:25:07

圖片內(nèi)容：

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