中國網(wǎng)：各位網(wǎng)友大家好，歡迎大家收看中國網(wǎng)《兩會天天評》系列訪談節(jié)目，今天我們要同大家聊的話題是房地產(chǎn)，2009年各地房價(jià)普遍暴漲，打碎了眾多“蝸居”者的安居夢想。樓市不再僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題。新年伊始，中央和地方政府頻頻出招，力求穩(wěn)定樓市。這一系列政策措施的出臺能否達(dá)到預(yù)期成效，政府宏觀調(diào)控房價(jià)政策重點(diǎn)應(yīng)該落在何處？今天我們兩會天天評節(jié)目邀請到北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科，一起來評評房地產(chǎn)。

高房價(jià)的理由

[解說]2009年12月31日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，海南島樓市一下成為無數(shù)人爭搶的“香餑餑”。這個(gè)位于中國最南方的熱帶海島，已成為一片燃燒的土地。

中國網(wǎng)：我們說到特別熱門的話題是房地產(chǎn)海南的話題了，自從海南國際旅游開發(fā)島的規(guī)劃出來以后，我們就看到上百家的地產(chǎn)開發(fā)商拿著上千億的資金進(jìn)入海南跑馬圈地。這個(gè)現(xiàn)象是否是引起現(xiàn)在海南房價(jià)快速上漲的主要原因？

馮科：我想海南國際旅游島的政策是主要的推動(dòng)因素，你剛才講到上千億是比較少的估計(jì)，就我們估計(jì)現(xiàn)在在銀行帳上趴著準(zhǔn)備進(jìn)去的接近五千個(gè)億，另外海南省政府也是暫停了新土地的審批，關(guān)于土地新的批出，還有土地的轉(zhuǎn)讓都受到了一定的限制，政府在有意識的在控制節(jié)奏。

[解說]業(yè)界人士認(rèn)為，不少海外資金涌入海南島也助推了海南房價(jià)。在山西煤礦和迪拜房地產(chǎn)市場上撤下來的浙江商人可不是一般的買房人，據(jù)說這次他們要帶到海南島的資金是將近三百億。

中國網(wǎng)：政府有意識的控制節(jié)奏。很多朋友還是非常關(guān)心，這么多大量資金的進(jìn)入，會不會引發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)生泡沫呢？

馮科：局部來看，有可能產(chǎn)生泡沫，因?yàn)槲覀兛吹胶？谶€有瓊海、三亞這些地方的房價(jià)，用一句話來說是一天一價(jià)，2010年以來，最瘋狂的一天能漲5000塊錢，平常漲幾百塊錢，那也是很正常的，叫一天一價(jià)。三亞的房價(jià)最高的房價(jià)已經(jīng)是7-8萬了，已經(jīng)等于北京二環(huán)以里的高檔住宅小區(qū)，從局部來看，肯定是存在一定的泡沫，沒有疑問。

中國網(wǎng)：您剛才說海南房價(jià)上漲主要的原因主要還是規(guī)劃的出臺，除了海南國際旅游島的規(guī)劃出臺以外，近期國家出臺了一系列的區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，而且這一系列的區(qū)域振興經(jīng)濟(jì)規(guī)劃出臺以后，有很多的炒房團(tuán)是躍躍欲試了，您怎么看待這種現(xiàn)象？他們的投入熱情是否是理性的？

馮科：資金的游資的涌動(dòng)，既有長期的、也有短期的，有中期的，所以我們認(rèn)為很難一下子從資金的性質(zhì)上判斷是投機(jī)還是投資的。國家成立了這么多重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，跟歷史上的這種規(guī)劃區(qū)域是不一樣的，比如說我們是成立深圳特區(qū)的時(shí)候，深圳就發(fā)展的很快，但是成立不久以后，上海也成立了，但是上海就發(fā)展的比較慢。上海的浦東開發(fā)區(qū)成立以后，天津也成立了，但是天津發(fā)展的也比較慢。我們看到T字型前進(jìn)，80年代是屬于深圳，90年代是屬于上海，2000年代的中后期那時(shí)候是天津，雖然他們的規(guī)劃可能批的早、晚，但是它的進(jìn)展節(jié)奏是不太一樣的，所以盡管我們批了5-7個(gè)國家級的規(guī)劃，我想他在推進(jìn)的速度和次序也還是從時(shí)間上可能是有一個(gè)漸次推進(jìn)的效益，我們講沿海地區(qū)還是比較發(fā)達(dá)，東部地區(qū)比較發(fā)達(dá)，所以這些區(qū)域、國家級的開發(fā)區(qū)應(yīng)該是從東到西，從南到北的這么一個(gè)梯次，這么一個(gè)方向。而且最近批出的地方要比過往30年發(fā)展的速度要快，因?yàn)橹袊?jīng)濟(jì)發(fā)展到今天，不管是國家企業(yè)還是個(gè)人，都積累了大量的財(cái)富，大家有能力推動(dòng)這些經(jīng)濟(jì)規(guī)劃區(qū)的快速發(fā)展，可能發(fā)展推進(jìn)的速度要快于前二、三十年珠三角、長三角、環(huán)渤海的區(qū)域。這是我的一個(gè)判斷。

中國網(wǎng)：所以很多的投資者也是看好了這個(gè)機(jī)遇。我們剛才說到有很多炒房團(tuán)是躍躍欲試，根據(jù)我們以往的經(jīng)驗(yàn)，其實(shí)炒房團(tuán)的投資行為更屬于一種短期的行為，而這種短期的行為可能也被很多的普通老百姓不太認(rèn)可的，因?yàn)樗麄兊亩唐谛袨闀?dǎo)致當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)快速的上漲，也使我們普通的老百姓買不起房，我們應(yīng)該怎么樣遏制或者說抑制住他們的投資熱情或者是消費(fèi)行為呢？

馮科：對于炒房團(tuán)來看，我想要分成幾個(gè)層面來看，我們把它分成中央政府、地方政府、開發(fā)商、居民、炒房團(tuán)，分為不同的團(tuán)體來看，實(shí)際上他們是處于不同的陣營。中央政府希望經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的運(yùn)行，老百姓也希望房價(jià)不要上漲過快，大家能夠買得起。但是地方政府跟開發(fā)商的想法不太一樣，地方政府希望房價(jià)能高一點(diǎn)，多賣一點(diǎn)土地，開發(fā)商當(dāng)然希望利潤能高一點(diǎn)，在商言商，這個(gè)我們也好理解，就是利益群體的角度也不太一樣。

至于對炒房團(tuán)是否應(yīng)該有所遏制，從全球的經(jīng)驗(yàn)來看，所有的政府對炒房團(tuán)的炒房行為有所規(guī)制，理由是房產(chǎn)不僅僅是一個(gè)商品，它是一個(gè)必需品，所謂的必需品就是它很少有替代品，食物也是必需品，我們不吃大米可以吃小麥、吃面包，甚至我們可以吃基圍蝦。美國反傾銷以后，基圍蝦比豬肉還便宜。食品有替代品，住房沒有替代品，你不買房子，不租房子，我們睡大街，他還是一個(gè)必需品，所以它具有一定的壟斷性、排他性，它有一定的公共產(chǎn)品性質(zhì)，從這個(gè)意義上，任何一個(gè)負(fù)責(zé)任的政府，都不能夠放任炒房團(tuán)，讓房地產(chǎn)市場瘋狂無序的發(fā)展。如果我們把房地產(chǎn)市場看作一個(gè)市場的話，它是一個(gè)政策市場，一定和政策密切相關(guān)，所以政府一定會干預(yù)調(diào)控。

2009年炒房團(tuán)的背景，出現(xiàn)這么快速的漲價(jià)，這么多人去炒，除了跟大家對規(guī)劃區(qū)的期待以外，背后還有很重要的因素，就是貨幣供給速度太快。比如我們從03-08年平均每年新增貸款是3.3萬億左右，我們到了09年一年就10萬億，大概是前幾年的三點(diǎn)幾倍，就是貨幣多了，什么多了就不值錢。房地產(chǎn)的產(chǎn)品作為一個(gè)綜合門類，成本的構(gòu)成里面，從重置成本的角度，具有一定的保值意義，所以也是吸引了很多的投資者去參與，這從側(cè)面上也反映了貨幣供應(yīng)過量，國內(nèi)的投資產(chǎn)品不足因素，不僅僅是為了炒房而炒房，它還有一些背后的因素。

中國網(wǎng)：剛才咱們提到了一系列的效應(yīng)，房價(jià)是快速上漲，一天一個(gè)價(jià)，或者是利率快速上漲、貨幣的發(fā)行，應(yīng)該都屬于不太健康的效應(yīng)，我們怎么避免由于利好消息或者是政策因素帶來的這些負(fù)面效應(yīng)呢？

馮科：至于海南島的話我覺得倒不用太擔(dān)心，也許出臺國際旅游島的政策是一個(gè)正確的方向，我們兩害相全取其輕，究竟是選擇全國的泡沫還是選擇局部的泡沫，還是選擇沒有泡沫，我們有三種選擇，我們投放了那么多的貨幣不可能沒有泡沫。我們當(dāng)然愿意選擇沒有泡沫，但是不可能；是選擇全國泡沫還是局部泡沫，我選擇局部泡沫，三害相全取其輕。我們不提倡連自己都沒有住房的還去海南投資。在全國、大面的范圍進(jìn)行調(diào)控，從策略來看，政府的這個(gè)策略未必是一種失誤，也許是一種策略，要考慮宏觀、全局的背景。你是最優(yōu)選擇、次優(yōu)選擇、劣等選擇。那你不能做到最優(yōu)選擇沒有泡沫，那你就選擇局部泡沫，相比于全面泡沫還是要好一些。

重拳之下 樓市何去何從

中國網(wǎng)：剛才您跟大家聊天的時(shí)候提及到大家為什么看中房地產(chǎn)的投資價(jià)值，為大家分析了一下，我們也特別想知道，房地產(chǎn)應(yīng)不應(yīng)該作為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)呢？

馮科：應(yīng)不應(yīng)該作為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)應(yīng)該是政府的一種表述，不管它是不是經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)表述的存在，它實(shí)際上已經(jīng)是。因?yàn)榉康禺a(chǎn)09年占GDP的份額已經(jīng)超過10%，再加上它的上下游，比如鋼鐵、水泥、建材、家用電器、裝飾材料，要超過20%，我想一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)支柱假如有五根的話，它算一根，五根不算多，占20%算比較大的比例，不管你承不承認(rèn)它是支柱產(chǎn)業(yè)，它在事實(shí)上已經(jīng)是支柱產(chǎn)業(yè)。

中國網(wǎng)：“保八”的目標(biāo)是不是對房價(jià)的高升起到?jīng)Q定性的作用？

馮科：你說“保八”需要我們做一個(gè)價(jià)值判斷，就是“保八”對不對，至于是用房地產(chǎn)保還是用工業(yè)來保，是另外一回事，首先你涉及到“保八”對不對，我覺得“保八”是對的，為什么是對的呢？一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)增長有四大目標(biāo)，我們通常講宏觀經(jīng)濟(jì)政策的目標(biāo)是經(jīng)濟(jì)增長、充分就業(yè)、物價(jià)穩(wěn)定、國際收支平衡，制定宏觀政策，就是要保證四大目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。所以中國所面臨的最大問題就是充分就業(yè)問題，要保證充分就業(yè)必須經(jīng)濟(jì)增長保證一定的速度，才能實(shí)現(xiàn)充分就業(yè)，通過經(jīng)濟(jì)的增長率拉動(dòng)就業(yè)，所以“保八”從經(jīng)濟(jì)學(xué)、從政策上講都是沒有問題的，至于它是不是為了“保八”造成房價(jià)過高，“保八”從價(jià)格判斷上是沒有問題的，在這種情況下我們不選房地產(chǎn)我們能選什么？房地產(chǎn)市場最終的需求是很龐大，就是剛性需求是很大的。他啟動(dòng)這個(gè)行業(yè)，就能夠帶動(dòng)鋼筋水泥、帶動(dòng)整個(gè)建材、汽車、家用電器等一系列的行業(yè)，在危機(jī)的情況下，我們不能再生產(chǎn)更多的工業(yè)產(chǎn)品，房地產(chǎn)又有剛性需求，所以啟動(dòng)房地產(chǎn)應(yīng)對危機(jī)是“保八”的無奈之舉。買房子是即時(shí)的，供應(yīng)是滯后的，但貨幣的需求跟供應(yīng)是馬上就能實(shí)現(xiàn)的，這種錯(cuò)位就導(dǎo)致了過多的貨幣追求過少的房屋,導(dǎo)致房價(jià)畸形的增長。

中國網(wǎng)：說到房地產(chǎn)融資問題，我們看到我國國內(nèi)還是來源于銀行貸款，大家就想知道如何避免房價(jià)快速漲跌帶來的巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

馮科：銀行的貸款模式是一種主渠道模式，它確實(shí)背負(fù)了比較重的風(fēng)險(xiǎn)。資本市場是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)分散化的金融配置體系，銀行是風(fēng)險(xiǎn)集中的金融資源配置體系。

中國網(wǎng)：在中國應(yīng)該怎么樣來引導(dǎo)資本市場來分擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn)呢？馮科：比如可以多發(fā)一些債券，搞一些上市的房地產(chǎn)基金，也可以讓房地產(chǎn)企業(yè)，通過IPU通過買客上市讓股民能夠讓股民自擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槲覀兊搅私裉?，在貨幣供?yīng)過多的情況下，09年很多房地產(chǎn)的購買不是一個(gè)自住性的購買，而是投資性的購買，投資性的購買最好是有金融機(jī)構(gòu)去做，因?yàn)檫@樣才有流動(dòng)性。作為一個(gè)投資人，你究竟是買一個(gè)房地產(chǎn)公司的股票合算還是買房子合算？從金融來講，買股票比買房子合算。買了股票有增長潛力、買基金有了增長潛力，你隨時(shí)賣它有流動(dòng)性。要賣房子很困難，不像賣股票一樣，一秒鐘可以在市場上賣出，賣一套房子不賣三個(gè)月、半年賣不出，流動(dòng)性很差。深圳就出現(xiàn)過一個(gè)很典型的案例，叫做斷供，斷供不是還不起錢，而是他不愿意還錢，后來政府又規(guī)劃，再繼續(xù)填海，從海景房變成非海景房，從6萬塊跌回1萬多，在6萬塊接受那波人不愿意再供樓了，風(fēng)險(xiǎn)銀行就被銀行背。所以投資客很容易出現(xiàn)斷供，自住客不敢，自住的房子要是斷供的話就掃地出門了。要避免房地產(chǎn)行業(yè)綁架中國金融和中國經(jīng)濟(jì)。

[解說]此外，市場監(jiān)管力度明顯加強(qiáng)。打擊囤地、嚴(yán)控開發(fā)企業(yè)拿地資格、打擊捂盤惜售等相關(guān)細(xì)節(jié)不斷出臺且執(zhí)行力度明顯加強(qiáng)。2009年聞名京城的順義“地王”被無償收回，開發(fā)商也因此損失了兩億元的保證金。

中國網(wǎng)：去年我們看到各地出現(xiàn)了很多地王現(xiàn)象，大家在思考，能不能探索土地出讓的綜合評標(biāo)辦法，防止地王現(xiàn)象的出現(xiàn)？

馮科：地王現(xiàn)象的出現(xiàn)跟我們的財(cái)政體制，跟我們地方政府的行為動(dòng)機(jī)有很大的關(guān)系。中央政府跟地方政府1994年搞分稅以來，增值稅的大部分還有所得稅的大部分都被中央政府拿走，地方政府要拿錢發(fā)展經(jīng)濟(jì)只有從土地出讓金的角度，目前沒有改變這個(gè)格局，是土地財(cái)政。所以地方政府在執(zhí)行房地產(chǎn)刺激政策的時(shí)候會不折不扣，在執(zhí)行調(diào)控政策的時(shí)候會打折打扣。為什么會出現(xiàn)地王，就是地方政府在刺激房地產(chǎn)政策的時(shí)候，積極推動(dòng)、想盡各種辦法。土地招牌掛制度看起來非常的公平、客觀，但是也是地方政府打左燈向右轉(zhuǎn)的表現(xiàn)。

中國網(wǎng)：我們看到國家一直出臺宏觀調(diào)控政策，應(yīng)該怎么樣加強(qiáng)地方的執(zhí)行力度？如何對調(diào)控效果進(jìn)行一些監(jiān)管呢？

馮科：如果僅僅是從政策來看，現(xiàn)有的房地產(chǎn)調(diào)控政策，國11條已經(jīng)足夠了，如果把國11條全部實(shí)施，中國的房地產(chǎn)市場就要崩盤。我們只有用制度改革的角度才能夠解決根本的問題，頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳并不能解決房價(jià)過高或者房地產(chǎn)市場一管就死、一放就亂的問題。制度上必須改革中央跟地方財(cái)稅職責(zé)，把所得稅跟增值稅一部分返還給地方，把土地出讓金一半交給中央，各種稅種屬于在分配比例上是均衡的話，地方政府就不會死捏著房地產(chǎn)不放，發(fā)展工業(yè)也能拿很多稅收就發(fā)展工業(yè)，發(fā)展旅游業(yè)也能拿很多稅收就發(fā)展旅游業(yè)，發(fā)展服務(wù)行業(yè)可以拿來很多稅收發(fā)展大部分被中央政府拿走，只有房地產(chǎn)的土地出讓金的大部分是歸地方政府，所以它的稅種、稅制不平衡，如果不做此改革，不做根本的改革，僅僅調(diào)控房價(jià)，喊口號、下文件都是很難起到實(shí)際效果。

[解說]在中央連續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策之后，政府調(diào)控力度明顯加大，“國11條”之后，新一輪政策調(diào)控拉開了序幕，有關(guān)土地調(diào)控、稅費(fèi)調(diào)整、信貸金融、市場監(jiān)管的政策紛紛登場。由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部等九部委牽頭，被譽(yù)為中國有史以來規(guī)模最大、覆蓋最廣的針對房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)情況的督查工作，正在以最快的速度展開。

中國網(wǎng)：說到調(diào)控房價(jià)，其實(shí)國家也是把增加商品房和保障性住房作為調(diào)控的重點(diǎn)，推進(jìn)起來感覺難以落實(shí)，保障性住房和中低價(jià)格住房的推進(jìn)，僅僅靠政策保障就可以了？需不需要其他的配套措施？

馮科：我覺得還是需要其他的配套措施，保障性住房還有廉租房的市場存在也是有必要的，市場的導(dǎo)向還是要鼓勵(lì)大家走市場化的房子。假如你的薪酬超過6000、超過10000，那你不要想廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，如果你是城市里面比較貧困的弱勢群體，有政府保障，這兩部分要分開。兩部分要分開的話，我們可以用更靈活的，就算保障性住房，也可以商業(yè)化運(yùn)作，你靠地方政府籌集廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的錢，它沒有積極性，整個(gè)城市都搞了廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，哪去要錢去，所以是雷聲大、雨點(diǎn)小。通常經(jīng)濟(jì)適用房會賣給不適當(dāng)?shù)娜?，但廉租房的可能性就比較小，廉租房我也建議把它建造的不太舒適，40-60平米，建成筒子樓，中間是公共的洗手間、洗澡間，讓你哪天收入一改變，就恨不得搬出去，只是解急救困。開著奔馳、寶馬的人也不太可能去住廉租房，因?yàn)樘皇孢m了。但是把經(jīng)濟(jì)適用房搞成200、300平米，400、500平米，真正需要房子的窮人買不上，哪怕500塊錢一平米，他也買不到，這樣往往會被錯(cuò)賣掉，所以我不太贊成搞太多的經(jīng)濟(jì)適用房，要解決社會矛盾，就搞廉租房。

從形式上來講，依靠已經(jīng)政府落實(shí)很困難，應(yīng)該學(xué)習(xí)香港，用資本市場的體制，像香港的領(lǐng)匯基金就是把所有廉租房的地下停車場，超市的商業(yè)面積做成一個(gè)基金打包，把每年6-7%的資金收益交給市場有閑散資金的人，募集的錢再發(fā)展新的項(xiàng)目，用市場的機(jī)制來為窮人解決居住困難，我想應(yīng)該是下一步政府要更多考慮的問題，而不是靠行政的命令來完成。

[解說]近段時(shí)間，上至中央、下到地方紛紛出臺各種政策遏制房地產(chǎn)過快上漲。在樓市密集調(diào)控政策之下，已出的調(diào)控政策對市場產(chǎn)生了明顯的影響。去年火熱的樓市成交量出現(xiàn)“垂直滑落”。

中國網(wǎng)：接下來問的這個(gè)問題是很多網(wǎng)友都比較關(guān)心的問題，請馮主任給大家分析一下，現(xiàn)在中國目前房地產(chǎn)的周期應(yīng)該是處在一個(gè)什么樣的周期，是繁榮期還是增長期呢？

馮科：我覺得既不是繁榮期也不是增長期，而是一個(gè)錯(cuò)亂期。只要你放開房價(jià)就猛漲，你一收緊，它就死掉。

中國網(wǎng)：在這樣的情況下，您認(rèn)為下一步中國政府應(yīng)該把調(diào)控的政策重點(diǎn)放在哪里？

馮科：重點(diǎn)是應(yīng)該放在改革，改革制度，理順整個(gè)房地產(chǎn)的機(jī)制。只要政府控制有指標(biāo)的短缺的物資都有審批和權(quán)利，政府參與其中，用一句話講是與民爭利，這個(gè)市場就不可能正常，如果在土地供應(yīng)市場，地方政府的利益過于強(qiáng)大，房地產(chǎn)市場就是一個(gè)錯(cuò)亂市場，既不是牛市也不是熊市，就會一管就死，一放就亂。要逐漸淡化政府在房地產(chǎn)市場的利益，從制度上改革，才有可能變成一個(gè)正常的市場。

中國網(wǎng)：從制度上進(jìn)行根本的解決。從宏觀方面，政府的作為應(yīng)該體現(xiàn)在哪些方面？

馮科：宏觀調(diào)控是一個(gè)短期的政策，制度是長期政策，用改革來解決問題。假如你不改革了，用短期政策來對沖，最簡單的就是信貸，約束消費(fèi)者投資人、買房人的信貸，跟約束開發(fā)商的信貸是最有效的。首付提到40，第二套房貸提到50，立馬就會有很少人有購買意愿了。因?yàn)槟銢]有財(cái)富支付能力了，首付要50，開發(fā)商貸款，自有資金率提高到50、60%，開發(fā)商也沒有能力放大杠桿，有多少能力就做多大的事，立馬這個(gè)市場就消停了。要從短期政策來看，信貸政策是最有效的。

中國網(wǎng)：今天非常感謝馮主任作客《兩會天天評》節(jié)目，也希望各位網(wǎng)友能夠在明天繼續(xù)關(guān)注中國網(wǎng)《兩會天天評》系列訪談節(jié)目，我們下期再見。

馮科：謝謝大家。(完)

（責(zé)編 文字：王瑞芳\主持：汪洋\導(dǎo)播：李哲\攝像：高聰 李異濤\圖片：王銳）