中國(guó)社科院“第八屆中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與政策論壇”（下） _網(wǎng)上直播

活動(dòng)標(biāo)題

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院“第八屆中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與政策論壇”(下)

活動(dòng)描述

由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所和意大利佛羅倫薩大學(xué)共同主辦的“第八屆中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與政策論壇”擬于2007年11月10日（周六）08：30-17：00在中國(guó)社會(huì)科學(xué)院第1學(xué)術(shù)報(bào)告廳舉行。本次會(huì)議的主題為：住房與公共政策。中國(guó)網(wǎng)現(xiàn)場(chǎng)直播，敬請(qǐng)關(guān)注！

文字內(nèi)容：

王誠(chéng)慶:

女士們、先生們，現(xiàn)在我們開始今天第三單元的演講。這個(gè)單元的題目是“住房公共政策國(guó)際經(jīng)驗(yàn)”。實(shí)際上在今天上午兩個(gè)單元的研討中，各位專家、各位嘉賓發(fā)言大都談到了國(guó)際經(jīng)驗(yàn)問題。今天我們第一位發(fā)言的嘉賓請(qǐng)馬里蘭大學(xué)城市研究與規(guī)劃系的丁成日教授做演講。丁成日教授長(zhǎng)期的從事土地、住房、國(guó)際研究的比較，造詣比較深，而且情況非常熟悉。因此在談?wù)搯栴}的時(shí)候常常會(huì)接觸到我們?cè)瓉頉]有重視到、沒有意識(shí)到的一些新觀點(diǎn)。下面請(qǐng)丁成日教授給大家做演講。

2007-11-10 13:18:18
丁成日:

非常榮幸能夠到這兒來，非常感謝財(cái)貿(mào)所的邀請(qǐng)，非常感謝所長(zhǎng)和倪博士的邀請(qǐng)。

今天我想回答一個(gè)問題，這個(gè)問題可能會(huì)很有爭(zhēng)議。今天我談的問題是地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系，土地供給和住房的問題。在這之前我想說一下，我有一個(gè)問題問大家，今天上午講了很多，聽了很多專家演講。談到土地稀缺、資源短缺可能存在的潛在影響。這里面我想問一個(gè)問題，但是問這個(gè)問題之前我我想說幾個(gè)事實(shí)，美國(guó)大概有3億人口，美國(guó)的城市化，城市土地占國(guó)土資源不到3%，美國(guó)城市用地2%、3%的資源支撐75%的全國(guó)人口，創(chuàng)造了70%、80%的GDP。日本城市土地占的土地不超過1%，支撐了將近80%的國(guó)家人口，創(chuàng)造的GDP也是80%。中國(guó)600多座城市，占了土地資源不超過1%，支撐40%多的人口，創(chuàng)造的GDP也是80%。

2007-11-10 13:26:42
丁成日:

所以我想問一個(gè)問題，在未來走向全面小康的時(shí)候，中國(guó)城市人口會(huì)達(dá)到55%—60%。這時(shí)候，一二十年意味著大約有兩億左右的人，或者不超過兩億左右的人進(jìn)城，這兩億是現(xiàn)在城市人口的50%不到。按照目前的來說，1%的國(guó)土在增加50%的人口，也就是說城市用地會(huì)占到全國(guó)用地的1.25%，我問的是中國(guó)的土地真的是稀缺嗎？經(jīng)濟(jì)學(xué)來講，所有資源都是短缺的，不僅土地短缺，水都是短缺的，空氣都是短缺的，所以環(huán)境也是短缺的。

2007-11-10 13:28:17
丁成日:

中國(guó)未來的發(fā)展，土地真的是短缺嗎？我今天講的大致內(nèi)容是資源配置問題和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)。在一個(gè)充分發(fā)育的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，資源完全交配的時(shí)候，市場(chǎng)沒有門檻的時(shí)候，國(guó)際理論已經(jīng)得到結(jié)論，是房?jī)r(jià)決定地價(jià)，不是地價(jià)決定房?jī)r(jià)。150年前，英國(guó)發(fā)生關(guān)于農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格問題和出口關(guān)系已經(jīng)有了結(jié)論。

2007-11-10 13:30:02
丁成日:

當(dāng)然，土地這塊是任何一個(gè)國(guó)家和地區(qū)，不僅是中國(guó)以外，都有嚴(yán)格規(guī)定的，中國(guó)是這樣，美國(guó)也是這樣。所以，土地漲幅的費(fèi)用和市場(chǎng)是另外一回事。以美國(guó)為例，一個(gè)城市的土地利用為60%、70%，把交通除外，60%—80%的土地用于住宅，所以研究城市供給就是研究住宅的供給。

城鄉(xiāng)按照經(jīng)濟(jì)理論來講，應(yīng)該定在城市立足等于農(nóng)業(yè)立足加上開發(fā)成本，這樣的情況之下才有資源配置才是最好的。在不同的土地中，有商業(yè)住宅、工業(yè)，如果是充分競(jìng)爭(zhēng)，各種土地價(jià)格供需關(guān)系是均等的。這種情況下，社會(huì)福利是最大化的。各個(gè)國(guó)家對(duì)土地供給、土地利用、土地資源分配都有種種約束。

2007-11-10 13:31:33
丁成日:

溫家寶總理說，中國(guó)有最嚴(yán)格的土地政策。這個(gè)話對(duì)了一半，土地是非流動(dòng)性的要素，所以沒有國(guó)家性的土地政策。但很多地區(qū)的土地政策嚴(yán)格性不低于中國(guó)的嚴(yán)格性。所以從國(guó)家層面來講，溫總理是對(duì)的，中國(guó)是最嚴(yán)格的土地政策。但是落實(shí)到國(guó)外，這都是地方性的東西，不是全國(guó)性的東西。

各個(gè)國(guó)家的土地與供給和約束有幾個(gè)方面。第一，土地有供應(yīng)分區(qū)。城市和城鄉(xiāng)是一大塊，農(nóng)村又分很多，功能分區(qū)限制土地規(guī)模，這是一個(gè)。國(guó)外有農(nóng)地保護(hù)，但是更多是為了糧食安全，更多的是為了環(huán)境。比如在美國(guó)，把城市邊界控制住之后，城鄉(xiāng)差距出來了，城市擴(kuò)大到哪里土地就定了。中國(guó)土地份額農(nóng)村向城里有多少可以轉(zhuǎn)，這是份額的事。

2007-11-10 13:33:40
丁成日:

最主要的土地供給政策約束了土地資源的利用，會(huì)影響城市土地的供應(yīng)量和區(qū)位。比如我們講的配額制，這是國(guó)外比較通常的一些土地政策。這個(gè)土地供在一定的程度違背了市場(chǎng)的分配，所以國(guó)外有價(jià)格不均衡。這個(gè)市場(chǎng)失向，對(duì)土地供給的干預(yù)，對(duì)土地資源分配可以做到市場(chǎng)更正、市場(chǎng)失效，同時(shí)會(huì)實(shí)現(xiàn)政策目標(biāo)，包括農(nóng)田、環(huán)境、生態(tài)保護(hù)。對(duì)土地供給的干預(yù)會(huì)帶來價(jià)格的不均衡，帶來社會(huì)福利的損失。另一方面，我又實(shí)現(xiàn)了其他的政策目標(biāo)，包括更正市場(chǎng)需要和實(shí)現(xiàn)其他的非市場(chǎng)性的目標(biāo)。

鼓勵(lì)和不鼓勵(lì)一些東西，這是大的框架。

2007-11-10 13:35:36
丁成日:

回過頭來回答一個(gè)問題，土地供給對(duì)住房?jī)r(jià)格究竟有什么影響。我可以說，在國(guó)際上來講，有兩個(gè)理論框架。第一個(gè)，限制土地供給，導(dǎo)致土地供給量不足，開發(fā)商沒有足夠的土地，造成短缺，最后導(dǎo)致住房短缺，產(chǎn)生了更多的住房需求，住房供需發(fā)生失衡，價(jià)格上升，這是大家公認(rèn)的土地供給限制對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

但是實(shí)際上，還有另外一個(gè)理論框架。香港就是在這個(gè)框架下。限制的土地供給，但是限制土地供給改變了長(zhǎng)期的土地市場(chǎng)的供需均衡，使土地的地租發(fā)生變化。通過地租發(fā)生變化，使資本和土地在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的替代關(guān)系發(fā)生改變，最后結(jié)果是住房的供給量沒有發(fā)生變化，但是房?jī)r(jià)上升了。

2007-11-10 13:37:08
丁成日:

所以房?jī)r(jià)的上升是因?yàn)橥恋貎r(jià)格的上升帶來土地資本。

住房需求很特殊，新增10萬人需要100萬平米的住宅，可以有N種方式可以提供。建一層樓可以用100萬平方米的土地，也可以用10萬平方米的土地建10層樓，也可以用1萬平方米土地建100層樓，最后形成100萬平方米的住宅。這樣來講，對(duì)土地供給的限制不以對(duì)價(jià)格的影響有兩個(gè)不同的調(diào)整機(jī)制。這里要回答的問題就是它和住房?jī)r(jià)格問題不一樣。

按照這種理論框架，住房供給總量沒有發(fā)生變化，供需關(guān)系沒有發(fā)生變化。但是，因?yàn)閷?duì)土地的期望值發(fā)生變化之后，影響到土地和資本的替代關(guān)系。香港的情況值得我們研究，香港可以說無論從宏觀層面或者其他層面它的土地供給制度非常嚴(yán)格。它的土地供給制度是地區(qū)公有，控制土地市場(chǎng)向外流放。香港在過去30年，房?jī)r(jià)是極其波動(dòng)的。它的回報(bào)非常高。另外，香港跟中國(guó)很多城市有一定的類似性，香港整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)有幾個(gè)大的開發(fā)公司壟斷。

同時(shí)，還有一點(diǎn)很重要，香港的公有住房率非常高，整個(gè)住房當(dāng)中50%以上是公有的。

香港有相當(dāng)高的投資回報(bào)，所以香港投機(jī)性的購(gòu)房的比例相當(dāng)高。65年到89年香港土地供給的情況，是土地向市場(chǎng)發(fā)放的情況，這是整個(gè)住房建設(shè)的情況，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這兩個(gè)圖，在時(shí)間上看不出因果關(guān)系。土地供給限制了土地開發(fā)強(qiáng)度和重要價(jià)值，對(duì)住房供給沒有影響。這是這個(gè)研究得出的結(jié)論。

2007-11-10 13:39:38
丁成日:

高房?jī)r(jià)和投資回報(bào)發(fā)生關(guān)系，土地供給對(duì)房?jī)r(jià)的影響可以說是非常復(fù)雜的。這也是它的結(jié)論。

在香港，很多人認(rèn)為如果提高土地供給，香港的房?jī)r(jià)就會(huì)降下來。另外一個(gè)研究，從政府的土地供給和房屋的建設(shè)沒有直接的關(guān)系，這是另外一篇文章得出的結(jié)論。它做了一些回饋分析，回饋分析也認(rèn)證政府的土地供給跟房屋的供給總量、市場(chǎng)的供給沒有直接關(guān)系。無論從直接的數(shù)據(jù)比較，還是從回饋分析得出都是一樣的結(jié)論。

政府無論怎么供地，中間隔著一個(gè)開發(fā)商，有開發(fā)商在運(yùn)作，土地供給跟住房的價(jià)格就變得不那么線性，這是香港的情況。所以說，研究開發(fā)商的行為是在研究住房供給和土地供給關(guān)系中非常重要的。

美國(guó)Portland在很顯然控制城市土地總量。因?yàn)榘凑者@個(gè)情況，只有在城市邊界之內(nèi)的土地開發(fā)，由政府承擔(dān)城市基礎(chǔ)設(shè)施成本，如果在城市邊界之外開發(fā)的話，由開發(fā)商全部承擔(dān)所有的城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市服務(wù)，這個(gè)開發(fā)成本是不可想象的。所以這種政策是開發(fā)商沒有任何利益沖動(dòng)，并且在這之外開發(fā)。

但是研究發(fā)現(xiàn)，美國(guó)學(xué)者認(rèn)為如果城市邊界對(duì)房?jī)r(jià)有很大影響，可是事實(shí)證明，在這個(gè)當(dāng)中城市邊界對(duì)住房影響微乎其微。

2007-11-10 13:41:46
丁成日:

韓國(guó)首爾實(shí)行非常嚴(yán)格的土地政策，這在世界上也是非常典型的。結(jié)果造成土地供給短缺，住房短缺，高房?jī)r(jià)等等，所以說剛才講的土地供給對(duì)房?jī)r(jià)的影響，韓國(guó)的首爾就變成非常典型的例子。但是我想說，韓國(guó)首爾的例子同時(shí)是規(guī)劃和供給同步進(jìn)行之后才有的影響，反過來就沒有這么大的影響。

泰國(guó)曼谷，曼谷在上世紀(jì)80年代的時(shí)候，就基礎(chǔ)設(shè)施和沒有基礎(chǔ)設(shè)施的上升了21%，將近40%，這么高地價(jià)的上升對(duì)房?jī)r(jià)基本沒有影響。原因何在？就是因?yàn)槁鹊母叻績(jī)r(jià)通過資本和土地的替代，通過改變政府允許率，這樣使資本和土地可以自由替代。結(jié)果是高地價(jià)并沒有對(duì)房?jī)r(jià)帶來影響。

2007-11-10 13:46:08
丁成日:

所以國(guó)際經(jīng)驗(yàn)得出一個(gè)結(jié)論，土地供給跟房?jī)r(jià)的關(guān)系可以說是非常復(fù)雜的。它對(duì)房?jī)r(jià)的影響可能有，有可能沒有，取決于很多其他制約的東西，而不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的土地供給一定會(huì)帶來房?jī)r(jià)上升。剛才說了，韓國(guó)就是典型的例子，有影響；曼谷沒有影響。地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響是有其他約束在里面，包括資本和土地替代關(guān)系是不是剛性，如果是剛性的，土地供給沒有了，住房自然短缺。如果土地供給少了，房子少供給一半，允許你建兩倍的住房，允許率上升以后，整個(gè)住房供給沒有影響。所以土地和住房的關(guān)系非常重要。

我談?wù)勚袊?guó)的問題。中國(guó)房?jī)r(jià)為什么上升？中國(guó)房?jī)r(jià)有三大學(xué)派，一種學(xué)派是土地供給學(xué)派，就是說政府供地少了，所以房?jī)r(jià)上升。第二個(gè)學(xué)派是需求學(xué)派，每年一千萬進(jìn)城，一定收入增加會(huì)帶來需求關(guān)系，供給是剛性的，所以這個(gè)失衡房?jī)r(jià)上升。第三個(gè)學(xué)派是我的學(xué)派，就是預(yù)售制，這是整個(gè)住房上升的因素。還有投機(jī)，中國(guó)有沒有泡沫？我可以說中國(guó)住房投機(jī)一定是有的，因?yàn)樽》客稒C(jī)的三個(gè)條件全部成立：第一，當(dāng)一個(gè)商品是可交換的，是持久的，有潛在的增值性，一定會(huì)有價(jià)格的上升。任何商品，像我們的汽車，古董，只要有增值一定會(huì)有投機(jī)。

2007-11-10 13:47:44
丁成日:

第二，短期增值一定有投機(jī)性。第三，中國(guó)有巨大的個(gè)人儲(chǔ)蓄。中國(guó)現(xiàn)在個(gè)人社會(huì)儲(chǔ)蓄有多大，大家知道沒有錢沒有辦法投機(jī)，等到我有錢了自然投機(jī)。發(fā)展中國(guó)家缺少在住房之外其他可靠、穩(wěn)定的投資渠道，除了房地產(chǎn)之外。

這三個(gè)條件全部成立，有錢，又沒有其他地方投資，看到價(jià)格上漲自然就會(huì)投機(jī)。在國(guó)外，如果不是投資性和投機(jī)性購(gòu)房，如果因?yàn)槭杖朐黾痈淖冏》肯M(fèi)，你會(huì)看到我買一個(gè)房子，退一個(gè)房子。我在美國(guó)買了一個(gè)房子，我買一個(gè)退一個(gè)，隨著收入增加，住房消費(fèi)是很特殊的東西，不像買汽車或者其他東西，但是住房的消費(fèi)一定是要換房，因?yàn)椴豢赡茉跇抢锩婕右粭澐孔?，所以你要改變消費(fèi)水平，一定要變換你的住房區(qū)位。

中國(guó)人這么多買房，有幾個(gè)退了？沒見得幾個(gè)人退，所以一定是投機(jī)性的購(gòu)房，而不是消費(fèi)性的購(gòu)房。所以中國(guó)的泡沫和投機(jī)一定是存在的。針對(duì)這一點(diǎn)，城市經(jīng)濟(jì)學(xué)論證CBD，住房?jī)r(jià)格是隨著CBD下降的，住房?jī)r(jià)格下降了是保證空間平衡，住房?jī)r(jià)格和交通成本的一種抵消。住房?jī)r(jià)格和交通成本的抵消保證空間均衡，這是城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的最基本結(jié)論。

按照這么推，土地價(jià)格會(huì)下降更快。土地價(jià)格下降是因?yàn)樽》績(jī)r(jià)格下降。通過這兩個(gè)關(guān)系的影響，北京大學(xué)一個(gè)學(xué)生做了分析。但北京的房?jī)r(jià)和地價(jià)表現(xiàn)出這樣的規(guī)定，就是至少?gòu)谋本﹣碇v，這個(gè)地價(jià)上升速度快于房?jī)r(jià)的上升速度，得出一個(gè)結(jié)論，這樣的住房和土地關(guān)系是房?jī)r(jià)決定地價(jià)，而不是地價(jià)決定房?jī)r(jià)。

我說明一下，中國(guó)是因?yàn)榕馁u市場(chǎng)地價(jià)高，所以整個(gè)起點(diǎn)往上走，但是增值部分跟地價(jià)沒有關(guān)系。如果今天的土地價(jià)格再便宜50%的話，整個(gè)房?jī)r(jià)的起點(diǎn)會(huì)降下來，但是整個(gè)增值還是預(yù)售制。

我的基本結(jié)論就是，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)還是一樣，同時(shí)討論中國(guó)很復(fù)雜，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是有歷史的成績(jī)，不能考慮到歷史的成績(jī)，研究國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國(guó)實(shí)際比較復(fù)雜，根據(jù)政府簡(jiǎn)單的分析可能會(huì)誤導(dǎo)關(guān)于住房政策的關(guān)系。

謝謝！

2007-11-10 13:49:47
王誠(chéng)慶:

謝謝丁成日教授給我們做了一個(gè)非常精彩的演講。在這么短的時(shí)間內(nèi)，講出了自己鮮明的觀點(diǎn)。通過香港、曼谷，包括首爾提出一個(gè)問題，就是土地跟資本的替代關(guān)系，從這個(gè)角度來考慮。我想這一點(diǎn)對(duì)于我們研究土地供應(yīng)和住房?jī)r(jià)格，以及住房公積金政策開了一個(gè)很好的思路，謝謝丁教授。

下一個(gè)，我們請(qǐng)意大利佛羅倫薩公共住房辦公室的羅伯特·麥羅西先生給我們做演講，有請(qǐng)！

2007-11-10 13:53:11
羅伯特·麥羅西:

我今天的報(bào)告將向大家通過圖片的演示，介紹一下歐洲中等城市，比如佛羅倫薩城市的房屋整改計(jì)劃的經(jīng)驗(yàn)。之后，大家會(huì)通過我演示的圖片看到我要展示的關(guān)于佛羅倫薩房屋整改當(dāng)中所積累的珍貴資料。

我的報(bào)告題目是關(guān)于佛羅倫薩市的公共住房整改的可持續(xù)和整合性。在這兩個(gè)特性當(dāng)中結(jié)合整個(gè)歐洲較高的水準(zhǔn)，我充滿信心的向大家做一個(gè)介紹。

2007-11-10 13:54:23
羅伯特·麥羅西:

第一張圖片向大家介紹在佛羅倫薩的房屋整改當(dāng)中的幾個(gè)主要方式。之前喬萬尼教授已經(jīng)向大家介紹過了他的專業(yè)知識(shí)，這次我主要向大家介紹關(guān)于公共住房這方面的一些情況。我在其中加入了關(guān)于社會(huì)建筑結(jié)構(gòu)的內(nèi)容，相當(dāng)于公共設(shè)施，將它進(jìn)行翻修和重新利用，賦予它新的職能。

佛羅倫薩像其他的城市一樣，正在經(jīng)歷城市重整的過程。在這個(gè)過程當(dāng)中，我們要保證人民的生活水準(zhǔn)，以及城市建筑的水平，質(zhì)量是不能夠受到影響的。在這個(gè)過程當(dāng)中要完成一個(gè)蛻變，達(dá)到再生的目的。

2007-11-10 13:56:44
羅伯特·麥羅西:

歐洲的城市在擴(kuò)張的時(shí)候，從數(shù)量上并不會(huì)增加，他們只是在某些城市上向外擴(kuò)展。在這個(gè)過程當(dāng)中，主要是對(duì)其中的部分老城區(qū)進(jìn)行翻新，給它們添加新的職能，從而達(dá)到城市的再生和再利用。在這個(gè)過程當(dāng)中，要強(qiáng)調(diào)居民區(qū)與城市環(huán)境的整合，要達(dá)到居民區(qū)與環(huán)境的協(xié)調(diào)與融洽。

2007-11-10 13:59:04
羅伯特·麥羅西:

在城市的重整當(dāng)中，注意城市的可持續(xù)性是第一要素。也就是說在發(fā)展的過程中，不要超過城市的承受范圍。在這個(gè)當(dāng)中要注意涉及到古城區(qū)的復(fù)興，對(duì)古城區(qū)進(jìn)行整修，對(duì)于城郊需要進(jìn)行修復(fù)，還有一些廢棄的工業(yè)區(qū)再利用，以及公共住房再利用和它們的轉(zhuǎn)變，將它們轉(zhuǎn)變?yōu)樾碌墓沧》俊?/p>
我們看一下這個(gè)圖片，在這個(gè)過程中要注意，住在不同城市環(huán)境中間的分布，要避免對(duì)城市造成負(fù)面影響的變動(dòng)。因?yàn)樵谶^去幾十年當(dāng)中，在歐洲經(jīng)常出現(xiàn)，現(xiàn)在這些地區(qū)有一些已經(jīng)被邊緣化，就是由于在規(guī)劃時(shí)超出了城市的承受度。

2007-11-10 14:02:20
羅伯特·麥羅西:

在其中受到當(dāng)?shù)貙?duì)于房屋整改的選擇的方向的影響，在其中對(duì)于一些已經(jīng)存在的歷史區(qū)域，古城區(qū)對(duì)其中一些基礎(chǔ)性的建設(shè)進(jìn)行添置，對(duì)并不完善的設(shè)備進(jìn)行補(bǔ)足。在城市的近郊，由于缺乏一些基礎(chǔ)性的設(shè)施，這一部分也是和城區(qū)一樣，需要進(jìn)行重新修復(fù)，并對(duì)一些不足進(jìn)行完善和補(bǔ)足。

這種新的居民建筑區(qū)在市中心，由有較強(qiáng)專業(yè)技能的藝術(shù)家對(duì)歷史性的文物建筑進(jìn)行修復(fù)，同時(shí)保護(hù)它們?cè)镜乃囆g(shù)價(jià)值。你們看到的圖片是意大利老城區(qū)的一些城市風(fēng)光。在修復(fù)老城區(qū)住房的過程當(dāng)中，要注意對(duì)老房子進(jìn)行調(diào)整與重新利用，對(duì)于本來是作為古代的博物館或者古代宮廷的房屋，要重新賦予它使命。

2007-11-10 14:05:27
羅伯特·麥羅西:

根據(jù)目前的經(jīng)驗(yàn)，在這個(gè)過程當(dāng)中有三個(gè)要點(diǎn)要注意：一是環(huán)境的可承受性；二是做計(jì)劃的時(shí)候、做選擇的時(shí)候所要考慮的其他各種因素，下面我會(huì)詳細(xì)介紹這些因素；三是對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)行管理。下面你們可以在幻燈片上看到五個(gè)影響在計(jì)劃選擇當(dāng)中的因素，其中包括社會(huì)經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)，以及對(duì)于所添加設(shè)備的不同職能，一共是五個(gè)內(nèi)容。

2007-11-10 14:08:28
羅伯特·麥羅西:

在第二個(gè)特性當(dāng)中有幾個(gè)要點(diǎn)是需要注意的：一是整合之后的質(zhì)量一定要注意，比如你們看到的圖片，整合之后房屋的質(zhì)量可以得到保證；二是對(duì)于廢棄區(qū)域的恢復(fù)；三是對(duì)于城市中剩余空間的重新設(shè)計(jì)。對(duì)于整合之后房屋的建筑質(zhì)量，我建議各位去看一下圖片。

2007-11-10 14:09:54
羅伯特·麥羅西:

在這個(gè)圖片當(dāng)中展示的是一個(gè)廢棄的公寓建設(shè)成了一個(gè)獨(dú)立的私人家園，在前面的空地上建成了一塊可以供個(gè)人使用的綠地。這就是現(xiàn)在要給你們看的圖片，關(guān)于佛羅倫薩市的。從這上面可以看到，上面有標(biāo)注佛羅倫薩在進(jìn)行整改當(dāng)中的幾個(gè)重點(diǎn)區(qū)域，兩塊紅色的地方是正在做的幾個(gè)項(xiàng)目。

2007-11-10 14:10:55
羅伯特·麥羅西:

這里是一個(gè)清單，是目前正在做的，或者是部分已經(jīng)完成的項(xiàng)目。這里面包括：第一條，古城區(qū)建筑的補(bǔ)救計(jì)劃；第二是關(guān)于廢棄古城區(qū)建設(shè)的補(bǔ)救；第三是對(duì)于已經(jīng)存在的建筑的整合；第四是實(shí)驗(yàn)性的建筑。一共是6個(gè)目前正在做的項(xiàng)目。到目前來說，除了我們之前提到的，還有10.4%是在新的區(qū)域建新的建筑區(qū)的份額。

2007-11-10 14:12:41
羅伯特·麥羅西:

我再次用一個(gè)圖向大家展示兩個(gè)區(qū)域，是目前集中力量做的計(jì)劃。不單單是對(duì)私人住房，也包括公共空間進(jìn)行重新的整合和設(shè)計(jì)，主要是對(duì)于已經(jīng)存在的建筑進(jìn)行優(yōu)化和翻新。這是利用私人出資對(duì)公共的設(shè)施進(jìn)行整改的項(xiàng)目的介紹，大家可以在右側(cè)看到整個(gè)項(xiàng)目所包含的內(nèi)容。當(dāng)中有住宅，更多的是關(guān)于公共設(shè)施的，更多的是對(duì)公眾性的計(jì)劃。

2007-11-10 14:15:31
羅伯特·麥羅西:

現(xiàn)在看到的項(xiàng)目是針對(duì)于個(gè)人要求所做的，主要是針對(duì)一些企業(yè)或者個(gè)人用戶住房需要所做的整改計(jì)劃。你們現(xiàn)在看到的重新翻新計(jì)劃是關(guān)于五個(gè)半城區(qū)、半城郊的已經(jīng)廢棄的工業(yè)區(qū)的翻新，改建計(jì)劃賦予它新的職能計(jì)劃。在這些計(jì)劃當(dāng)中，也是要把它們建成更多的公共設(shè)備，為公眾和市民更好的服務(wù)。

2007-11-10 14:17:57
羅伯特·麥羅西:

這就是之前提到的那個(gè)區(qū)域的情況，是之前和之后的兩種對(duì)比，主要是公共空間做出了比較大的轉(zhuǎn)變。你們除了看到圖片以外，它也是個(gè)簡(jiǎn)約的合同，不但是建筑公司和市政府之間的，市民也參與其中，他們具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)言權(quán)和決定權(quán)。這是他們?cè)跊Q定該區(qū)域規(guī)劃時(shí)市民參與發(fā)言的圖片，對(duì)于我們來說，市民的參與以及知情權(quán)是必不可少的要素。右側(cè)的圖片是佛羅倫薩市政府的市長(zhǎng)和市民代表們進(jìn)行對(duì)話。另外一張圖片是市民代表和政府官員在進(jìn)行對(duì)話。

2007-11-10 14:19:17
羅伯特·麥羅西:

你們接下來看到的圖片是在古城區(qū)的八個(gè)中央?yún)^(qū)域中，對(duì)較大的古建筑進(jìn)行重新的整合和補(bǔ)救。

現(xiàn)在看到第一幅圖是之前貴族的住所，下面的兩個(gè)都是宗教性質(zhì)的場(chǎng)所。之后又介紹了三個(gè)圖片，都是佛羅倫薩比較大的項(xiàng)目，這所有的6個(gè)項(xiàng)目在做的時(shí)候，除了公共住房以外，還在其中注意到了公共空間的利用，對(duì)于公眾設(shè)施的安置和一些補(bǔ)全。

2007-11-10 14:20:20
羅伯特·麥羅西:

你們現(xiàn)在看到的是對(duì)于這個(gè)區(qū)域整改之前和之后的對(duì)比，可以看到在整改之后，他們?cè)谇胺教匾怛v出一塊空間，以作為這個(gè)區(qū)域的廣場(chǎng)?，F(xiàn)在看到的這所建筑，建筑師賦予了它們現(xiàn)代的陽(yáng)臺(tái)和庭院等新的功能。在經(jīng)過這次整改之后，他們更適合現(xiàn)代人的居住，下面的空間也是現(xiàn)在更多強(qiáng)調(diào)的。這里詳細(xì)記錄了當(dāng)時(shí)在做這些計(jì)劃當(dāng)中一些具體的數(shù)據(jù)，包括費(fèi)用和建筑面積等。這就是之前該建筑在經(jīng)過重新整改之后的樣子，通過前后的對(duì)比可以看到空間的改變和更多的現(xiàn)代感。

2007-11-10 14:22:46
羅伯特·麥羅西:

現(xiàn)在進(jìn)入最后一個(gè)環(huán)節(jié)，佛羅倫薩房屋整改經(jīng)驗(yàn)的演變。這個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中，主要介紹佛羅倫薩的計(jì)劃性的模型。

在歐洲那邊，一個(gè)1萬人的居民區(qū)就已經(jīng)是非常大的居民區(qū)了，在這種較大型的城市當(dāng)中，這些整改計(jì)劃總會(huì)產(chǎn)生影響。在這個(gè)過程中主要的目標(biāo)是城市的發(fā)展和復(fù)興，在整個(gè)整改過程中都有一個(gè)核心的指導(dǎo)方向。我們?cè)诋?dāng)中作出的理想的設(shè)想，就是達(dá)成一種方式讓公共管理機(jī)構(gòu)和私人機(jī)構(gòu)在共同的目標(biāo)下進(jìn)行管理，在計(jì)劃以及實(shí)現(xiàn)整改計(jì)劃的時(shí)候，也是由市政府組織下由市民參與。

2007-11-10 14:26:55
羅伯特·麥羅西:

這個(gè)當(dāng)中市民的參與是不能離開的，具體的組織由佛羅倫薩市政府來組織，之后和一些研究機(jī)構(gòu)根據(jù)各方面的意見對(duì)可行性進(jìn)行研究，包括經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、環(huán)境以及在管理上的可行性。通過他們的研究結(jié)果，我們來確定自己的整改計(jì)劃，包括城市的轉(zhuǎn)型，然后再確立出整改所使用的時(shí)間和各種方式和模式。三個(gè)研究所提供給我們不同的數(shù)據(jù)表格，這個(gè)過程中會(huì)有一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)，在各方面的要求下的可行性?？紤]到可行性主要包括安全環(huán)境下是否能夠達(dá)成快速的可行性，在管理財(cái)政方面和技術(shù)方面的可行性，私人投資者來參與這些公共項(xiàng)目的可行性，和最初設(shè)定的主要策略的可行性。

謝謝你們的參與。

2007-11-10 14:30:56
王誠(chéng)慶:

感謝羅伯特·麥羅西博士從佛羅倫薩市的市政管理角度給我們介紹了佛羅倫薩市在處理古城保護(hù)方面的原則，并且介紹了分門別類的做法。下一個(gè)作演講的是中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)稅所財(cái)政研究室的楊志勇研究員，他對(duì)房地產(chǎn)和財(cái)政管理政策研究比較深，現(xiàn)在我們請(qǐng)楊志勇同志做主題發(fā)言。

2007-11-10 14:35:41
楊志勇:

謝謝主席。各位老師、各位同學(xué)、各位朋友下午好！很高興有這樣的機(jī)會(huì)向大家報(bào)告我對(duì)中國(guó)住房公共政策的一些看法。

因?yàn)榇蠹叶贾?，中?guó)住房的公共政策是一個(gè)非常大的問題，而且關(guān)于住房問題是爭(zhēng)議非常大的問題。不同的人可能談出來都有不同的意見，或者同一個(gè)人在不同的時(shí)刻面對(duì)同一個(gè)問題，可能他的看法都不一樣。關(guān)于這個(gè)問題在現(xiàn)行政策當(dāng)中，大家可以看到中間有很多模糊的地方。比如我們經(jīng)常用的一個(gè)詞“低收入”，什么是低收入，在不同時(shí)期有不同看法。還有什么是中低收入；住房中小戶型，什么是中小戶型、中低價(jià)位？?jī)赡昵暗?千塊是中低價(jià)位嗎，現(xiàn)在在北京看來是中低價(jià)位了。所以這是很難說清的問題，但又是大家必須關(guān)注的問題。

2007-11-10 14:36:41
楊志勇:

我們來關(guān)注這樣的問題，主要是在政府的層面進(jìn)行關(guān)注，所以我下面的報(bào)告簡(jiǎn)單談一下政府在住房保障中的責(zé)任。后面從財(cái)政支出、稅收政策上談一點(diǎn)看法，政府在住房保障中的責(zé)任。

我們都知道只有安居才能樂業(yè)，安居才能和諧。我們的十七大報(bào)告中明確提到，并將居民住房列為關(guān)系群眾切身利益的問題。十七大報(bào)告說，健全住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難。這幾句話已經(jīng)說明住房的問題在我們國(guó)家得到了高度重視。

2007-11-10 14:38:18
楊志勇:

關(guān)于住房的保障其實(shí)已經(jīng)有了這方面的政策。這些政策我們簡(jiǎn)單回顧一下，這些政策主要針對(duì)城鎮(zhèn)。我們?cè)谡務(wù)撟》繂栴}、房?jī)r(jià)問題，更多的是談?wù)摮擎?zhèn)的問題。而城鎮(zhèn)的問題起步是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的福利分房說起的。福利分房向住房分配貨幣化的改革，在轉(zhuǎn)化過程中出現(xiàn)一系列的問題。這一系列問題也帶有中國(guó)特色，因?yàn)槲覀冎乐袊?guó)處于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的轉(zhuǎn)型時(shí)期，體制上是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌，我們還是發(fā)展中國(guó)家，而且我們是一個(gè)大國(guó)。還有，城鄉(xiāng)分割的二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，所以它的問題更加復(fù)雜。

2007-11-10 14:39:54
楊志勇:

從80年代開始一直有這方面的文件規(guī)定。比如94年、98年、2003年、2004年、2005年、2006年，到現(xiàn)在的2007年，從這里可以看到，每一年似乎都有一些比較重要的規(guī)定，重要的辦法出臺(tái)。最近影響比較大的就是國(guó)務(wù)院24號(hào)文，2007年《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，這里面主要提到低收入家庭的保障。這樣的保障我們可以看到，跟住房相關(guān)的提到廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、商品房，提供多層次的住房制度，跟政府直接相關(guān)的就是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房。商品房的問題，比如市場(chǎng)到底是什么樣的市場(chǎng)，其實(shí)受到政府很多政策方面的影響。

2007-11-10 14:41:34
楊志勇:

我們現(xiàn)在要來分析這個(gè)問題，我想我們從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，從公共政策角度來看，我們首先要界定一下，住房到底是什么性質(zhì)的產(chǎn)品。我們知道，在改革之前，通過福利分房是不把它當(dāng)成商品來看，后來大家認(rèn)識(shí)到它是一種商品，而且又認(rèn)識(shí)到它是一種特殊的商品，而且跟大家的關(guān)系非常密切。如果從經(jīng)濟(jì)學(xué)來看，有可能把它和得有產(chǎn)品來說。住房就是私人產(chǎn)品，這種私人產(chǎn)品是因?yàn)槭袌?chǎng)提供時(shí)出現(xiàn)了問題，所以才需要政府解決。

政府為什么來解決這樣的問題？因?yàn)檫@里的市場(chǎng)是零，說白了就是公平問題，就是收入分配問題。只能夠從收入分配的視角進(jìn)行分析。不管是住房分哪個(gè)層次，對(duì)于人人來說，都要居者有其屋。如果通過收入分配的視角分析，有些問題看的更加清楚。

2007-11-10 14:42:41
楊志勇:

這里面我們有兩條線解決，一種是商品房市場(chǎng)，一種是保障性住房?，F(xiàn)在政府比較推崇的就是保障性住房的問題。我們知道，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房都是跟政府的一些政策規(guī)定有關(guān)。但是我們?nèi)绻麃砜?，比如?jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房，比如北京市推出的限價(jià)房很多沒有上市，具體對(duì)哪一些人銷售，現(xiàn)在還不是很清楚。但是我們來看，像這些住房如果真正的低收入是不可能買得起的。

還有，即使能買得起，還有中間保障不同人群公平的問題，這些怎么樣來解決。很多地方比較推崇的保障性住房的問題，比如廈門模式，按照廈門市政府的領(lǐng)導(dǎo)人所說的，它就是香港的做法，最主要提供保障性住房，目標(biāo)是保障性住房的比重要占40%，覆蓋到40%的人群。

2007-11-10 14:44:54
楊志勇:

低收入人群到底怎么算，占多大比例，這個(gè)比例由誰(shuí)來決定？因?yàn)榧热话炎》繂栴}當(dāng)成公共政策的議題，就跟所有人相關(guān)聯(lián)。這個(gè)40%、10%或者20%由誰(shuí)來定？這是很大的問題。因?yàn)楹芏喙舱呤遣皇怯行?，不是說政府作出對(duì)大家很有利的承諾就是最有效的。如果政府作出過高的承諾，而沒辦法實(shí)現(xiàn)，那么這種承諾可能就會(huì)更糟糕了。

關(guān)于政府的保障住房就碰到一個(gè)問題，中國(guó)的土地是國(guó)有的，政府在解決住房問題比起其他國(guó)家有比較有利的條件。從這里面所提供的政府官方數(shù)據(jù)，比如提到廉租住房制度，還有中央對(duì)地方，特別是中西部地區(qū)的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付，來解決廉租房的資金問題，這里提到廉租房最低保障的問題。

2007-11-10 14:47:12
楊志勇:

其實(shí)說到廉租房也有很多爭(zhēng)議，廉租房顧名思義只能收很低的租金，如果這些人收入已經(jīng)很低了，為什么政府就不能直接給他們住呢，只要有個(gè)條件的話，這是廉租房進(jìn)一步的問題。因?yàn)樽》繂栴}有很強(qiáng)的區(qū)域性的特征，是區(qū)域性壟斷的問題。這個(gè)壟斷的問題就決定了地方政府要在其中發(fā)揮很大的作用。事實(shí)上如果是相對(duì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，可能由當(dāng)?shù)刈约航鉀Q，如果是相對(duì)財(cái)力比較不足的地區(qū)，那么可能就要由中央政府幫助他們解決。

也就是說政府在租房里面牽扯到公平效益的問題，是由政府來解決，政府怎么來解決都有效率公平問題，是由中央政府解決，還是地方政府解決，同樣有這個(gè)問題。前面提到的如果把住房當(dāng)成一種特殊的商品，或者把它當(dāng)成一個(gè)得優(yōu)產(chǎn)品，如果這樣來看，是把人人享有住房當(dāng)成基本權(quán)利，現(xiàn)在很多人強(qiáng)調(diào)有住的權(quán)利并不等于你有擁有產(chǎn)權(quán)的權(quán)利，如果有產(chǎn)權(quán)的權(quán)利我們面臨0和1的選擇。

這里面又有一個(gè)問題存在，就是住房補(bǔ)貼問題?，F(xiàn)在的現(xiàn)實(shí)是這樣，本來每個(gè)人的收入中要有一部分包括用于滿足自己住房需要的收入，但是因?yàn)楝F(xiàn)在很特殊，我們處在經(jīng)濟(jì)社會(huì)的轉(zhuǎn)型期，有些人享受過福利分享，但是有一些人沒有享受。如果直接在工資里面，可能很難保證他的公平問題，這也提出了比較復(fù)雜的問題。

2007-11-10 14:49:48
楊志勇:

下面談一下，從稅收的角度來說，關(guān)于這方面的稅收政策出臺(tái)很多。有些公積金和稅收有關(guān)系，比如公積金繳額的限度，比如說2%的限定，在一定時(shí)期之內(nèi)免個(gè)人所得稅，這是一個(gè)鼓勵(lì)的措施。也有一些規(guī)定只在限制投資、投機(jī)，鼓勵(lì)稅收政策。當(dāng)然有一些政策出臺(tái)變成了雙刃劍，比如二手房市場(chǎng)的個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅，加強(qiáng)征管時(shí)變成雙刃劍，因?yàn)樵谑袌?chǎng)上還是賣方市場(chǎng)，很容易將這些稅收轉(zhuǎn)嫁出去，這樣就變成二手房市場(chǎng)本來應(yīng)該更加活躍可能就沒有了。另外一方面，它可能對(duì)抑制投機(jī)有一定的作用。

關(guān)于這方面的稅收其實(shí)還有很重要的契稅問題，如果從政府的稅收政策來說，應(yīng)該是鼓勵(lì)資助的稅收政策。像原先的契稅，第一次購(gòu)買公房可以免稅，現(xiàn)在福利分享局限于很少的范圍內(nèi)，那么能不能把這個(gè)政策可以擴(kuò)展到第一次購(gòu)買住房，還有住房的利息支出有沒有額度的扣除，這些方面都可以做，因?yàn)樗軌騾^(qū)分清楚資助跟投資。這里面提到很多，比如對(duì)第一套房的標(biāo)準(zhǔn)做規(guī)定，這里面有很多事情可以做。

2007-11-10 14:52:33
楊志勇:

現(xiàn)在很多人提到，用物業(yè)稅的辦法來調(diào)節(jié)。如果不開征物業(yè)稅，就等于你的住房持有的成本很低，很多人可愿意用很多房子，有很多種原因?qū)е逻@方面的原因，這很重要。還有像缺少投資的途徑，有的人說如果有錢就買房子。很多人提到物業(yè)稅的問題，物業(yè)稅有兩種，一種是土地出讓金的物業(yè)稅，把土地出讓金包括出去。另外一種，不包括土地出讓金。

從官方來看，現(xiàn)在更加推崇的是后面這種簡(jiǎn)單合并的物業(yè)稅。這里面在征收的時(shí)候就有一個(gè)難度的問題，就是房屋的評(píng)估價(jià)值，誰(shuí)來評(píng)估，如果是中介來評(píng)估，這個(gè)中介評(píng)估誰(shuí)來認(rèn)可。這里面是非常難的問題，還有稅率怎么定。至于物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響到底有多大，其實(shí)很重要的取決于稅率的界定是多少。比如稅率假設(shè)是1%，如果一年房?jī)r(jià)上漲10%、20%的情況下，它所占的比例很小，你能說它對(duì)這里產(chǎn)生多大的影響。

至于它有多大影響，可能一開始是預(yù)期方面產(chǎn)生的影響，但預(yù)期一消除，接著可能就是報(bào)復(fù)性的上漲。所以這里面對(duì)物業(yè)稅到底有多大的影響，其實(shí)可能要到具體的環(huán)境中才能進(jìn)行分析。實(shí)際它對(duì)地產(chǎn)格局影響很小。

2007-11-10 14:54:42
楊志勇:

回過頭看二手房市場(chǎng)，一開始加強(qiáng)營(yíng)業(yè)稅的征管，結(jié)果后面都變成轉(zhuǎn)嫁性。所以稅收的出臺(tái)要考慮到稅負(fù)方面的問題，也就是說不要希望把所有的問題解決了。關(guān)于住房的整個(gè)公共政策，整體來說我們首先要明確它的問題是什么，這個(gè)政策怎么界定，誰(shuí)能影響這個(gè)公共政策?，F(xiàn)在提到土地供給，在其他情況下都不變的情況下，如果土地供給帶動(dòng)住房供給增加，它對(duì)房?jī)r(jià)的影響是下降的。當(dāng)然問題是能動(dòng)性形成有效供給，誰(shuí)來監(jiān)督有效供給。

還有其他的因素，比如很多人談城市化、工業(yè)化，還有政府的住房保障，因?yàn)槿绻斜Ｕ闲宰》?，就相?dāng)于商品房的替代品，還有商品房的定位。現(xiàn)在有一種觀點(diǎn)認(rèn)為住房市場(chǎng)跟供給和需求沒有關(guān)系，是跟人民幣升值有關(guān)，因?yàn)槿嗣駧旁谏?，特別像外資更愿意進(jìn)來，因?yàn)樗馁Y產(chǎn)在里面可以獲取資產(chǎn)升值的好處。

還有跟宏觀經(jīng)濟(jì)格局有關(guān)，跟中國(guó)的人口有關(guān)系。現(xiàn)在變成住房市場(chǎng)從非常簡(jiǎn)單的似乎給每個(gè)人提供住房的狀況，變成了現(xiàn)在跟宏觀經(jīng)濟(jì)、風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系非常密切的問題。

2007-11-10 14:59:51
楊志勇:

再接著，又跟銀行體系聯(lián)系在一起，商業(yè)銀行的住房貸款可能支撐了中國(guó)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)。但是，開發(fā)商、地方政府、銀行體系，由于他們利益高度集中，就形成了利益共同體，而且銀行體系和金融體系聯(lián)系在一起。

像上午建行的行長(zhǎng)談到，如果房?jī)r(jià)第一跌，銀行的金融體系如果出現(xiàn)問題，也許就會(huì)導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)的崩潰。從這個(gè)角度來談住房問題就變得越來越復(fù)雜。從現(xiàn)實(shí)的角度來說，假設(shè)如果有一個(gè)相對(duì)比較平穩(wěn)的實(shí)現(xiàn)軟著陸，如果收入增長(zhǎng)速度能夠快過房?jī)r(jià)自己的速度就不會(huì)有問題。在這種情況下，很多人談?wù)撌杖敕峙鋯栴}，我們能不能通過改變一些政策，特別是對(duì)初次分配，很多住房問題跟初次分配有很大關(guān)系。

我簡(jiǎn)單的談了一下關(guān)于住房的公共政策，著重提到了財(cái)稅的看法。謝謝大家！

2007-11-10 15:02:56
王誠(chéng)慶:

謝謝楊志勇研究員。剛才從政府在住房保障中的責(zé)任談起，進(jìn)而通過財(cái)政政策、稅收政策兩方面談了自己的想法，更重要提出了許多的問題。這些問題都值得深入研究。下面，我們安排兩位評(píng)議人對(duì)三位嘉賓所做得演講進(jìn)行評(píng)議。第一位請(qǐng)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所的尹中立先生發(fā)言。

2007-11-10 15:05:39
尹中立:

謝謝主席先生。非常高興有第二次機(jī)會(huì)讓我發(fā)言。剛才提到三位專家的演講，尤其是丁教授的精彩發(fā)言給我印象特別深刻。他研究的兩個(gè)主題也是我目前這一階段所關(guān)注的重要問題之一。

我的結(jié)論和丁教授有很多類似之處，但是也有些不同。在這里也提出來，供大家討論。第一個(gè)問題，地價(jià)與房?jī)r(jià)的問題。實(shí)際上這個(gè)問題在中國(guó)不僅在學(xué)術(shù)界，甚至在政府階層都是非常敏感，非常重要的問題。不同的結(jié)論不僅僅會(huì)導(dǎo)致不同的政策取向，還會(huì)意味著不同的部門要為這一輪房?jī)r(jià)的上漲承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。所以實(shí)際上從房?jī)r(jià)快速上漲之后，從03年開始，是房?jī)r(jià)決定地價(jià)還是地價(jià)決定房?jī)r(jià)就成為公案，不同的部門都站在各自的立場(chǎng)上導(dǎo)致不同的結(jié)論。

2007-11-10 15:06:11
尹中立:

我要補(bǔ)充的是，除了地價(jià)影響房?jī)r(jià)以外，可能還有一個(gè)價(jià)格和房?jī)r(jià)有很大的關(guān)系，就是股價(jià)。所以在討論房?jī)r(jià)的時(shí)候，應(yīng)該把地價(jià)、房?jī)r(jià)、股價(jià)一起考慮進(jìn)來，可能會(huì)看得更加全面一點(diǎn)。為什么說股價(jià)和房?jī)r(jià)有很大的關(guān)系，我們看到，股價(jià)至少通過兩種的途徑對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了影響：

第一，股價(jià)上升時(shí)會(huì)形成很大的財(cái)富效應(yīng)。因?yàn)閹淼呢?cái)富相應(yīng)會(huì)使得房地產(chǎn)的市場(chǎng)購(gòu)買力大大增加，尤其在05年年底到07年上半年，中國(guó)股票市場(chǎng)的財(cái)富效應(yīng)是非常巨大的。05年底股價(jià)在1000點(diǎn)的時(shí)候，整個(gè)市場(chǎng)流通市值是1萬億多一點(diǎn)，現(xiàn)在是8萬多億，這還不算國(guó)有股和法人股。流通市值增加7萬億，這7萬億是所有參與者、股票市場(chǎng)投資者腰包中實(shí)實(shí)在在感覺增值的部分。

還有總的市值增加20萬億，在中國(guó)不到兩年中增加的，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響非常大。這是第一種作用。

2007-11-10 15:07:32
尹中立:

第二，當(dāng)股價(jià)多一點(diǎn)，在不斷上漲的時(shí)候，房地產(chǎn)漲的最快，大大增加房地產(chǎn)上市公司的融資能力。大量資金直接作用于地產(chǎn)市場(chǎng)，使得推高地價(jià)，從而間接導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。股價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)也有反作用，這種反作用也有兩種作用方式：

一、房?jī)r(jià)的上漲會(huì)直接使得房地產(chǎn)股票上漲，在中國(guó)這一輪的股價(jià)上漲過程中，房地產(chǎn)充當(dāng)了先鋒的角色。

二、使得房地產(chǎn)的準(zhǔn)金融部門充分的得到了發(fā)揮。有人說房地產(chǎn)就是房地產(chǎn)，怎么還有準(zhǔn)金融，實(shí)際上我們忽略了一個(gè)重要的問題，也許歐洲的一些國(guó)家房地產(chǎn)的金融部門不是很明顯，但是在中國(guó)非常明顯。尤其是中小企業(yè)的貸款，還有民間的融資，大部分是以不動(dòng)產(chǎn)作為媒介、作為抵押物，這和當(dāng)年的日本有極為類似之處。日本稱日本的融資方式是土地本位制，中國(guó)的銀行融資實(shí)際也是土地本位制。

所以房?jī)r(jià)會(huì)通過這兩種途徑作用股價(jià)，兩者之間相得益彰，互相促進(jìn)的關(guān)系。我們?cè)僬f土地，我也很贊成丁教授的觀點(diǎn)，其實(shí)中國(guó)土地的稀缺并沒有大家想象的那么嚴(yán)重。我在這里補(bǔ)充另外一個(gè)數(shù)據(jù)，從現(xiàn)在媒體的宣傳來看，似乎到2020年要守住18億畝耕地的要求，就使得這10多年的時(shí)間內(nèi)，我們可以支配或使用的土地只有2000萬畝，實(shí)際這是很大的誤解。我們可以看到，每年的土地平衡情況這里面有很大的誤解。

2007-11-10 15:08:57
尹中立:

從每年土地減少的情況來看，并不是因?yàn)榻ㄔO(shè)占用耕地，這并不是占有比重最大的部分。比如去年建設(shè)占用耕地只有400萬畝左右，但是自然災(zāi)害所導(dǎo)致的土地?fù)p失遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)數(shù)，是500多萬畝耕地。但是大家又說，如果加上自然災(zāi)害，是不是意味著耕地可以支配的建設(shè)用地會(huì)更少？實(shí)際不會(huì)這樣。我們可以通過土地整理的方式增加大量的耕地。

我們以前在耕地整理方面的投入非常少，我們每年正在增加大量資金做土地整理的費(fèi)用。從原來的20億左右增加到100億左右，實(shí)際還大有潛力可挖。因?yàn)橹袊?guó)有大量的林地和草原，可以通過人工加工整理方式成為耕地。上午有一個(gè)聽眾說，農(nóng)村的人進(jìn)城，就意味著土地大量失衡，實(shí)際也有一定的道理。

中國(guó)的土地即使守住了18億畝耕地，其實(shí)難度并不是大家想象的那么大，這里面有很大的彈性空間。政府在宣傳方面也沒有必要在房?jī)r(jià)上漲過程中大力渲染最嚴(yán)格的土地管理制度，以至于被利用。實(shí)際在操作方面完全可以做到內(nèi)緊外松。即使我們的城市面積再擴(kuò)大50%，完全使得城市占用耕地面積占國(guó)土面積不超過百分之二點(diǎn)多，還達(dá)不到美國(guó)的數(shù)據(jù)，完全能夠解決中國(guó)13億人口的吃飯問題。我的補(bǔ)充就到這里。

2007-11-10 15:11:10
王誠(chéng)慶:

謝謝尹中立先生提出的不同觀點(diǎn)。下面我們請(qǐng)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所的高廣春博士做評(píng)議。

2007-11-10 15:12:54
高廣春:

謝謝大家！我覺得意大利的學(xué)者從今天上午一開始就有不同的單位參與到論壇中，從教授到研究專家，再到政府官員，從不同的角度談到了意大利對(duì)解決住房的各個(gè)層面的問題。

我過去對(duì)意大利的住房問題了解不是很多，這次通過學(xué)者和政府官員的介紹，使我學(xué)到了很多。我過去對(duì)美國(guó)、英國(guó)和其他發(fā)達(dá)國(guó)家的住房問題關(guān)注的多一些，通過意大利國(guó)家學(xué)者和官員的介紹，我也看到發(fā)達(dá)國(guó)家在面對(duì)和解決住房問題上有許多類似的地方，發(fā)達(dá)國(guó)家在解決住房問題上有很高的效率。這是第一個(gè)感受。

第二個(gè)感受，不管是來自意大利的學(xué)者、教授還是政府官員，在談住房政策的問題時(shí)沒有涉及制度層面的問題，這也是西方國(guó)家在探討經(jīng)濟(jì)問題中共同的特點(diǎn)。在既定的背景之下談住房政策。我認(rèn)為恰恰忽略了中國(guó)人比較關(guān)注的問題，我們國(guó)家處在轉(zhuǎn)型階段，制度層面問題恰恰對(duì)解決住房問題是非常重要的約束條件。

2007-11-10 15:13:41
高廣春:

換句話說，政府住房的有效性和合理性和制度層面的約束條件有關(guān)，不同的制度約束條件下對(duì)保證政府出臺(tái)合理有效政策是不一樣的。大家知道，今年7月份美國(guó)住房與發(fā)展部長(zhǎng)到中國(guó)來訪問，也接受國(guó)內(nèi)媒體采訪，他是布什總統(tǒng)親自任命的，假如布什這屆政府在新的大選當(dāng)中下臺(tái)的話，他作為政府部長(zhǎng)也要卷鋪蓋卷走人，他這個(gè)部長(zhǎng)是由總統(tǒng)定的，總統(tǒng)是靠老百姓的選票來定的，而總統(tǒng)靠什么獲得老百姓的選票，重要的一個(gè)方面就是普通老百姓非常關(guān)心的住房問題。

我們知道，發(fā)達(dá)國(guó)家總統(tǒng)的選舉像我們中國(guó)人的高考一樣，老百姓的每一票和考試的每一分非常重要。在這樣的國(guó)家普遍關(guān)心老百姓的住房問題，而且想方設(shè)法取悅老百姓是歷屆政府的做法。就拿今年的美國(guó)的住房預(yù)算來講，美國(guó)總統(tǒng)預(yù)算辦公室提交的07年住房預(yù)算是361億，但是事實(shí)上，最后議會(huì)通過預(yù)算方案是390億，就是美國(guó)的議會(huì)在其他的預(yù)算問題上是斤斤計(jì)較，但是他們?cè)诶习傩盏淖》繂栴}上非?？犊?/p>
中國(guó)的制度和發(fā)達(dá)國(guó)家的制度有不同之處。在中國(guó)的制度之下，如果通過制度層面保證政府公共政策的有效性和合理性是非常需要住房與公共政策研究對(duì)這個(gè)層面加以注意的。

2007-11-10 15:15:22
高廣春:

第二個(gè)感受，楊博士提到一個(gè)問題，住房屬于哪種性質(zhì)的產(chǎn)品，楊博士的觀點(diǎn)非常明確，首先是商品，而且是特殊的商品。這讓我想到一個(gè)問題，我們今天探討和研究住房公共政策問題，現(xiàn)在誰(shuí)來關(guān)心住房問題，是高收入群體還是中低收入群體，高收入群體不關(guān)心住房問題，因?yàn)楦呤杖肴后w錢有的是，住房再緊張，價(jià)格再高，住房再稀缺，高收入群體是有房住的。這是我的觀點(diǎn)。

關(guān)注住房問題的是中低收入群體。我的觀點(diǎn)是關(guān)心中低收入群體的住房問題。住房產(chǎn)品的性質(zhì)是什么，到底是商品還是公共品，還是準(zhǔn)公共品，這里有一個(gè)比較清楚的解釋，顯然不是市場(chǎng)條件下的產(chǎn)品，更多的是公共品，或者準(zhǔn)公共品。因?yàn)橹械褪杖胱》繂栴}本身是市場(chǎng)缺陷的結(jié)果，市場(chǎng)機(jī)制解決不了的問題，靠政府來解決。政府解決的問題，它難道是商品嗎？肯定是公共品，或者準(zhǔn)公共品。

2007-11-10 15:17:37
高廣春:

第二，如果把它當(dāng)成準(zhǔn)公共品，政府需要以什么樣的身份或者扮什么樣的角色，以宏觀層面或者微觀層面出臺(tái)調(diào)控辦法，或者把相關(guān)成本和損失硬性轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)商或者銀行家的身上，還是政府主動(dòng)承擔(dān)起中低收入住房的責(zé)任問題。這個(gè)問題是非常要關(guān)注的問題。

我個(gè)人對(duì)這個(gè)問題研究的不是很透，只是提出來。但是我這里有一個(gè)小的觀點(diǎn)，我的觀點(diǎn)就是政府不僅僅局限于出臺(tái)規(guī)定、辦法，而是更應(yīng)該介入中低收入住房問題解決上。我同一個(gè)人交流這個(gè)問題，他提出非常簡(jiǎn)單的方案，政府解決中低收入住房問題非常簡(jiǎn)單，就是政府劃出一片地，專門給中低收入住房來做得，政府硬性規(guī)定，再一個(gè)區(qū)里面必須拿出一定比例的空間，解決中低收入住房問題。

所以，政府直接介入中低收入住房建設(shè)問題是非常重要的。謝謝大家！

2007-11-10 15:20:57
王誠(chéng)慶:

謝謝高廣春博士的評(píng)議。

2007-11-10 15:26:10
何德旭:

各位來賓、女士們、先生們大家好！現(xiàn)在我們進(jìn)入論壇第四單元，主題是關(guān)于住房和財(cái)金政策。我相信在這個(gè)單元中大家會(huì)非常感興趣，另外我們邀請(qǐng)了三位演講嘉賓和兩位評(píng)議人，他們都是重量級(jí)的專家和學(xué)者，大家對(duì)他們的觀點(diǎn)也非常感興趣。

在三位演講嘉賓中有兩位是國(guó)內(nèi)金融第一所的所長(zhǎng)李揚(yáng)教授，另外一位是國(guó)內(nèi)財(cái)政第一所的財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康教授。所以我想大家對(duì)他們的演講抱有很大的期望。首先演講的是李揚(yáng)教授，我在這里要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，李揚(yáng)教授一向都是有很多新的觀點(diǎn)、新的思想，由于今天時(shí)間的關(guān)系，我們只給他15分鐘，發(fā)布他關(guān)于住房及財(cái)金政策的觀點(diǎn)。

2007-11-10 15:26:30
李揚(yáng):

謝謝主持人，女士們、先生們下午好！我很榮幸參加這樣的研討會(huì)。把住房的問題當(dāng)成公共政策來討論確實(shí)非常適當(dāng)。由于時(shí)間有限，我在這里想談幾個(gè)觀點(diǎn)，大概是六個(gè)觀點(diǎn)，關(guān)于住房與公共政策的觀點(diǎn)。

第一，如何認(rèn)識(shí)它作為公共政策的地位。我們說住房本身它是一個(gè)私人品，但是為什么與住房相關(guān)的問題那么引起大家的關(guān)注，主要因?yàn)樗举|(zhì)上就是一個(gè)公共政策?？梢詮膸讉€(gè)方面來體現(xiàn)：

2007-11-10 15:32:57
李揚(yáng):

一是從保障基本人權(quán)角度，保障人的基本生存權(quán)利應(yīng)當(dāng)是人的天賦人權(quán)。所以，關(guān)于住房的政策自然就構(gòu)成公共政策。

二是住房問題很復(fù)雜，本身是一個(gè)私人品，因?yàn)槊恳粋€(gè)房子都是一個(gè)具體的私人去住，所以從經(jīng)濟(jì)學(xué)來說，它是經(jīng)濟(jì)品。但是從社會(huì)安定角度來說，它涉及到人們的權(quán)利是不是能夠?qū)崿F(xiàn)，涉及到社會(huì)是不是安定，因?yàn)樽》繂栴}又有公共性。所以在住房政策體系上必須兼顧商業(yè)性與公共性，同時(shí)必須注意它的商業(yè)可持續(xù)性。這樣來看，住房政策涉及到社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系怎么建立的問題，涉及到整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)體系中財(cái)政政策和貨幣政策密切協(xié)調(diào)配合問題。

三是考慮到住房這樣一個(gè)行業(yè)，這個(gè)產(chǎn)業(yè)的重要性。我們知道住房作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，它的前連后續(xù)效果非常強(qiáng)，不管大家承認(rèn)不承認(rèn)，它事實(shí)是一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。因此這樣一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展關(guān)乎整個(gè)經(jīng)濟(jì)能否健康發(fā)展的大問題。所以對(duì)促進(jìn)住房市場(chǎng)健康發(fā)展，這是我們的公共政策。

2007-11-10 15:34:27
李揚(yáng):

四是住房涉及到很多的關(guān)系。住房涉及到居住者和開發(fā)商的關(guān)系，涉及到人與人的關(guān)系、人與自然、人與土地的關(guān)系，涉及到每個(gè)居民和政府的關(guān)系。所以以住房為依托，所有的社會(huì)關(guān)系都能集中起來。處理好這里的關(guān)系當(dāng)然是公共政策。

第二個(gè)看法，住房的公共性應(yīng)當(dāng)有法律保障。說得更明白一點(diǎn)，中國(guó)應(yīng)當(dāng)制定住房法規(guī)。這個(gè)法規(guī)中應(yīng)當(dāng)規(guī)定，滿足全體居民的住房需求是國(guó)家的責(zé)任。當(dāng)然我們現(xiàn)在沒有這樣的法，我經(jīng)常在會(huì)上說，中國(guó)制定的法特別多，但是有一些重要的法并沒有制定。我們剛剛才有所謂《就業(yè)促進(jìn)法》，但是說實(shí)話，對(duì)于現(xiàn)代化的國(guó)家來說，兩個(gè)法最重要：一個(gè)是住房，一個(gè)是就業(yè)。據(jù)我所知，住房作為法律還沒有提到我們的立法部門議事日程當(dāng)中去。

我們對(duì)這個(gè)問題簡(jiǎn)單回顧一下。最早有住房法的在英國(guó)，當(dāng)時(shí)是在馬克斯、恩格斯在做研究的時(shí)候，恩格斯有一本著名的著作《英國(guó)工人階級(jí)狀況》，他當(dāng)時(shí)評(píng)論了英國(guó)政府的第一部關(guān)于工人階級(jí)的住房法問題。從此以后，英國(guó)、美國(guó)都有一系列的住房法的體系頒布和實(shí)施。

2007-11-10 15:36:37
李揚(yáng):

我引別國(guó)的事實(shí)主要想說明，資本主義國(guó)家本質(zhì)不是為人民，但是住房都是它們公共政策的目標(biāo)。我們共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)社會(huì)主義理所當(dāng)然應(yīng)該有這樣的住房法。住房法應(yīng)該至少包括這樣一些內(nèi)容：

比如住房發(fā)展的國(guó)家目標(biāo)、國(guó)家政府的責(zé)任、土地與住房發(fā)展、商業(yè)性住房發(fā)展、低收入階層住房保障和廉租房制度、土地財(cái)產(chǎn)制度、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)金融體系、住房財(cái)稅體系等等。在這樣的法里面應(yīng)當(dāng)明確對(duì)上述的方面作出規(guī)定，應(yīng)該有法律的約束力。

2007-11-10 15:39:09
李揚(yáng):

我們中國(guó)理論界有一個(gè)壞處，不敢說真話，有點(diǎn)取媚于公眾。據(jù)我所知，明確的說這個(gè)話是任志強(qiáng)。我見到任志強(qiáng)，我說任總這個(gè)話說的對(duì)，但是不該你這個(gè)“狼心狗肺”的開發(fā)商說，你說了就不對(duì)了。但是他說的是事實(shí)，是我們必須要考慮的問題。

一個(gè)國(guó)家按照收入等級(jí)分成很多，他的可支配收入分成很多等級(jí)。大家知道中國(guó)按照收入分配來看，我們現(xiàn)在收入分配的差距在世界上是比較高的，差距是很大的國(guó)家。在這種情況下，大家用一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)房?jī)r(jià)來衡量住房需求能否滿足肯定是不對(duì)的。

所以我覺得國(guó)家應(yīng)當(dāng)明確地說，有一些人要買房，有一些人就不能買房，有一些人要租房，有一些人就只能由政府提供廉租房，滿足他基本的生存需求。你不能說一個(gè)下崗工人要買90平米，這就是不負(fù)責(zé)任的政策。所以這一點(diǎn)需要勾畫，把市場(chǎng)分出層次之后，應(yīng)當(dāng)說問題才能夠理的清楚。

2007-11-10 15:41:04
李揚(yáng):

第四個(gè)看法，我覺得要高度關(guān)注在住房發(fā)展中的土地問題。理論界關(guān)于土地價(jià)格和住房?jī)r(jià)格的關(guān)系說的很多，這里我不做評(píng)論。但是在中國(guó)，由于是在迅速的城市化過程、工業(yè)化過程，所以土地逐漸被城市所占有，逐漸被住房所覆蓋，這是一個(gè)基本趨勢(shì)。

但同時(shí)，中國(guó)是一個(gè)大國(guó)，是一個(gè)可耕地很少的大國(guó)。特別是人口和可耕地比，我們?cè)谑澜缰惺窍喈?dāng)落后的。因此保證一定的可耕地，保證我們的糧食安全又是我們必須完成的戰(zhàn)略任務(wù)，所以就必須保持一個(gè)平衡。這是它的一個(gè)要點(diǎn)。

另外，整個(gè)住房發(fā)展是在城市化的大背景下，因此所謂住房發(fā)展，所謂住房要使用土地，就意味著一批又一批的農(nóng)民喪失土地。所以在處理好農(nóng)民失地過程中的各種矛盾，構(gòu)成中國(guó)住房發(fā)展的公共政策核心內(nèi)容，搞的不好所有的事情都可能會(huì)被打亂。

我們現(xiàn)在看到中國(guó)的土地制度確實(shí)存在問題。前不久通過的《物權(quán)法》，它的一個(gè)核心立法思想就是在公有制下如何解決土地作為財(cái)產(chǎn)問題。但是現(xiàn)在因?yàn)榧?xì)則還沒有公布，《物權(quán)法》的使用，特別是在土地問題上的使用，到底有怎樣的彈性，我們還不知道。

我們想指出的是，現(xiàn)在的問題全部集中在目前土地的不明確上面。我們知道，農(nóng)村土地轉(zhuǎn)為城市土地，轉(zhuǎn)為住房用地，中間有一個(gè)政府征地的過程。這樣就把土地供應(yīng)和土地需求隔開，一邊是城市政府用它們控制的價(jià)格，當(dāng)然是比較低的價(jià)格，原先是3年清苗，現(xiàn)在是30年清苗費(fèi)，土地的市場(chǎng)價(jià)值差的很多，用低價(jià)從農(nóng)民手中拿到，然后那邊招牌掛，用高價(jià)賣給開發(fā)商，中間政府就獲得了這部分收益。

2007-11-10 15:44:14
李揚(yáng):

說實(shí)話，政府從土地上獲得收益，尤其是地方政府從土地獲得收益天經(jīng)地義，世界各國(guó)都如此。香港政府也拆價(jià)，這個(gè)無可厚非。問題是中間取得收入的分配和使用應(yīng)當(dāng)合理，特別是應(yīng)當(dāng)考慮到失去土地的農(nóng)民生計(jì)、就業(yè)、養(yǎng)老問題。

這個(gè)問題其實(shí)長(zhǎng)期以來由于遇到了意識(shí)形態(tài)的障礙不太好解決。我前面說了，《物權(quán)法》的通過給了一個(gè)解決的法律框架，很好的是十七大公開提出了要增加全體居民的財(cái)產(chǎn)性收入的口號(hào)。我覺得更為解決這個(gè)問題給了政策的鼓勵(lì)。財(cái)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)，動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)主要就是土地及其土地輔佐物。

對(duì)中國(guó)農(nóng)民來說有什么？動(dòng)產(chǎn)很少，只有那一點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)。這樣一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，怎么能夠讓它資本化，變成財(cái)產(chǎn)，然后能夠保證土地被城市占用之后不成為三無農(nóng)民（無地、無業(yè)、無收入），現(xiàn)在中國(guó)最討厭的就是三無，像外國(guó)一個(gè)國(guó)家一個(gè)國(guó)家的人從土地上被排擠出來。如果不妥善安排他們的生計(jì)、就業(yè)、保障，這個(gè)社會(huì)就會(huì)出大亂子。

所以我們覺得，基本的路子應(yīng)當(dāng)承認(rèn)農(nóng)村土地作為農(nóng)村居民的財(cái)產(chǎn)，然后以財(cái)產(chǎn)進(jìn)入土地的流轉(zhuǎn)過程。比如可以入股、出售、獲得其他各種各樣的安排。

2007-11-10 15:46:21
李揚(yáng):

第五個(gè)看法，完善金融體系。應(yīng)當(dāng)看到，住房的金融體系純粹是商業(yè)金融和政策性金融相結(jié)合的體系。純商業(yè)肯定不行，純政策也是走不通的。這里面涉及幾個(gè)問題：

第一，在貨幣政策上，應(yīng)當(dāng)對(duì)普通居民的開發(fā)住宅建設(shè)的金融和工商企業(yè)的金融要分開，中間做一些區(qū)分，但是區(qū)分不明顯。特別明顯的是，宏觀調(diào)控市場(chǎng)調(diào)控的成本幾乎直接、間接都轉(zhuǎn)到普通的居民頭上。所以在貨幣政策層面上應(yīng)該對(duì)可能性和利率有一定差別的安排。

同時(shí)，需要有財(cái)政政策的配合。我們知道，像發(fā)達(dá)國(guó)家居民購(gòu)房的利息支出是沖抵所得稅的。在這種情況下，利率水平的提高，對(duì)于普通居民購(gòu)買住房來說影響甚微。這里面體現(xiàn)我要提高利率要控制這個(gè)市場(chǎng)，但是控制這個(gè)市場(chǎng)的同時(shí)，不要讓普通人增加負(fù)擔(dān)。這個(gè)方面我們現(xiàn)在沒有。

第二，增加機(jī)構(gòu)。我們現(xiàn)在基本上有兩類機(jī)構(gòu)，一類是商業(yè)性機(jī)構(gòu)，我們有銀行，全部由銀行發(fā)放貸款，這是肯定的，但是不完全。還有住房公積金，低進(jìn)低出，但是住房公積金在我看存在很多的缺陷，需要改革。我們最近剛剛完成關(guān)于中國(guó)住房公積金制度改革的課題，適當(dāng)?shù)臅r(shí)候我們會(huì)公布研究成果。

公積金有點(diǎn)類似像歐洲大陸普遍通行的住房?jī)?chǔ)蓄銀行，但是它和住房?jī)?chǔ)蓄銀行又不一樣?，F(xiàn)在總的情況是，在多數(shù)城市都變成地方政府的小金庫(kù)，變成做別的事情的資金來源，并沒有用來滿足普通居民公積金繳交者的權(quán)利和需求，這種情況是不能容忍的。

2007-11-10 15:47:32
李揚(yáng):

另外，關(guān)于住房機(jī)構(gòu)方面，應(yīng)當(dāng)允許合作。

第三，在金融安排中，應(yīng)當(dāng)允許金融創(chuàng)新。現(xiàn)在我們的金融工具很少，和住房有關(guān)的金融工具非常少，非常簡(jiǎn)單。我們需要借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展大量、多樣化的住房金融工具。當(dāng)然，我們?cè)谔徇@個(gè)問題的時(shí)候，現(xiàn)在提有一個(gè)危險(xiǎn)，也就是說我們剛剛看到的美國(guó)次級(jí)債，那是一個(gè)金融創(chuàng)新。次債，次債再CPU發(fā)展起來，規(guī)模本來不大的貸款，以它為基礎(chǔ)衍生出一系列金融產(chǎn)品，由于這些金融產(chǎn)品被人們廣泛購(gòu)買并持有，于是發(fā)生次債的問題延伸到其他領(lǐng)域。

這里面的教訓(xùn)我們當(dāng)然需要汲取，但是不能因噎廢食，發(fā)展住房工具體系也是相當(dāng)必要的。
第四，金融系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)著力于建立完善的住房金融信息系統(tǒng)。剛剛不久，有關(guān)部門公布第二套住房的政策。這個(gè)政策有很多的爭(zhēng)論，其中有一個(gè)問題，就是它在實(shí)施上有點(diǎn)困難。公布不久，我們的經(jīng)偵局局長(zhǎng)說我們的系統(tǒng)不能識(shí)別第二套住房的信息，沒有信息政策怎么實(shí)施。就變成一個(gè)良好的愿望，有可能還不是良好的愿望，這樣就有問題了。
我們知道金融系統(tǒng)是提供信息，沒有信息系統(tǒng)是失缺的。還有其他方面，比如我們應(yīng)當(dāng)讓保險(xiǎn)機(jī)制進(jìn)入金融系統(tǒng)，讓保證機(jī)制進(jìn)入，使得這套體系能夠有效運(yùn)行，滿足各種各樣人的需要。

2007-11-10 15:51:45
李揚(yáng):

第六，重要的是改變政府的職能?，F(xiàn)在政府是中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期而且是大問題，這幾年我們?cè)诮?jīng)營(yíng)城市的方向把政府企業(yè)形象做得越來越完善，當(dāng)然我還在財(cái)貿(mào)所的時(shí)候，我們和德國(guó)的研究機(jī)構(gòu)和研究者共同做得，本身也無可厚非。問題是產(chǎn)生外國(guó)的概念和中國(guó)政府強(qiáng)烈的干預(yù)經(jīng)濟(jì)事實(shí)結(jié)合之后，就產(chǎn)生了不好的效果。

政府在開發(fā)住房問題上，一面好象代表居民，但是另外一面更強(qiáng)烈的和開發(fā)商的利益聯(lián)系在一起。更何況中間又有土地收益的問題。所以作為一個(gè)公共政策的住房問題上，政府在其中發(fā)揮的作用是可疑的。它的可疑主要在于它更多的是商業(yè)利益，而失去了公共利益。

所以我們覺得，如果整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系的改革進(jìn)一步政企分開、黨政分開，其中最主要的領(lǐng)域是在住房，要首先分開。政府應(yīng)該明確在發(fā)展這樣的體系中，在政策實(shí)施過程中應(yīng)當(dāng)做什么，不應(yīng)當(dāng)做什么。不應(yīng)當(dāng)向著開發(fā)商，不應(yīng)當(dāng)以取得土地收益為目的來經(jīng)營(yíng)土地，不應(yīng)該為了吸引外資把土地的價(jià)格扭曲。

它應(yīng)當(dāng)首先做廉租房、社會(huì)保障體系，預(yù)算應(yīng)當(dāng)有安排，而且應(yīng)該有越來越大的安排。第二，它應(yīng)該提供信息。大家知道，我們老是制定政策，所有的政策都有一個(gè)很大的缺陷，在住房領(lǐng)域中表現(xiàn)的更明確。新增無數(shù)，到底這個(gè)地方有多少房子，到底有多少人沒有房子，有多少人有兩套房子，有三套房子，到底這個(gè)地方房?jī)r(jià)和你的收入狀況有什么樣的比例關(guān)系，一概不知，然后就制定政策。

所以我覺得，政府所要做得很大事情就是收集、整理、分析，并定期向社會(huì)發(fā)布當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況和居民住房的情況。這是它的又一個(gè)功能。

第三個(gè)功能，應(yīng)當(dāng)管理市場(chǎng)，嚴(yán)厲打擊各種各樣違法違規(guī)的行為。

第四，就地方政府來說，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種宏觀調(diào)控政策。現(xiàn)在我們出現(xiàn)了地方和中央相博弈的情況，使得著眼于中央的住房政策不能夠得到很好的落實(shí)。

由于時(shí)間有限，我今天就講這六個(gè)觀點(diǎn)。這個(gè)事情是很大的事，我這六個(gè)問題并沒有覆蓋所有的問題，比如房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理問題、財(cái)稅問題，另外我所說的事情也沒有展開分析。如果大家有興趣，我們?cè)谙旅孢M(jìn)行交流。謝謝各位！

2007-11-10 15:54:42
何德旭:

李揚(yáng)教授談到的六個(gè)觀點(diǎn)確實(shí)非常重要，值得我們很好的思考和深入的研究。我們?cè)俅蜗蚶顡P(yáng)教授表示感謝。下面做演講的是財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所的賈康所長(zhǎng)，他也是我們非常著名的財(cái)經(jīng)學(xué)家，他的職務(wù)很多，對(duì)于財(cái)稅問題以及宏觀經(jīng)濟(jì)問題都有非常深入的研究。

下面我們就把15分鐘時(shí)間交給賈康教授。

2007-11-10 15:56:05
賈康:

謝謝主持人。剛才主持人也過獎(jiǎng)了，因?yàn)槲乙庾R(shí)到時(shí)間很緊，我會(huì)盡量按照15分鐘控制。

女士們、先生們下午好！我自己接到發(fā)言的題目是關(guān)于房地產(chǎn)稅制的，主要就房地產(chǎn)稅收和相關(guān)問題談一些自己的基本認(rèn)識(shí)。

一個(gè)是簡(jiǎn)單勾畫現(xiàn)在中國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)的稅收現(xiàn)狀。我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅費(fèi)曾經(jīng)用一個(gè)表述概括，就是兩個(gè)雙軌制，一個(gè)不規(guī)范。兩個(gè)雙軌，指內(nèi)外雙軌運(yùn)行、城鄉(xiāng)雙軌運(yùn)行。一個(gè)不規(guī)范，就是說稅制多而亂。在城鎮(zhèn)內(nèi)外資雙軌運(yùn)行稅制里面，在營(yíng)業(yè)和非營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)方面也是兩個(gè)軌道?，F(xiàn)行稅制只考慮對(duì)營(yíng)業(yè)性的房產(chǎn)有稅收。另外，我們對(duì)于地段因素考慮明顯不足。其他涉及到房地產(chǎn)實(shí)際產(chǎn)生的各種稅種很多。作為一般的統(tǒng)計(jì)，大家一般認(rèn)同在各個(gè)層次和環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)直接或間接有關(guān)的稅種多達(dá)11種。

2007-11-10 15:57:31
賈康:

最近幾年，隨著經(jīng)濟(jì)適用運(yùn)行里面一些突出問題，比如大家都關(guān)心的房地產(chǎn)是不是過熱，房?jī)r(jià)持續(xù)走高的問題，我們?cè)谡{(diào)控方面有很多的措施。在98年之后的時(shí)間，那個(gè)時(shí)候沒有突出矛盾，我們?cè)?jīng)在稅收方面做過放松的處理，就是為了激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，支持住房制度改革，曾經(jīng)降低了過房交易營(yíng)業(yè)稅和契稅。但在04年以后，新的一輪宏觀調(diào)控中要抽緊銀根，要抑制住房市場(chǎng)投機(jī)行為，采取一系列稅收方面收緊的措施。

2007-11-10 15:59:55
賈康:

在最近幾年，比如06年時(shí)，以抑制投機(jī)和投資性購(gòu)房需求為目標(biāo)，當(dāng)年6月1日開始，征收住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅，對(duì)購(gòu)買住房不足5年就轉(zhuǎn)手交易銷售的，按照取得售房交易全額增收營(yíng)業(yè)稅。在轉(zhuǎn)讓住房個(gè)人所得稅方面，也是在那個(gè)時(shí)候，開始實(shí)質(zhì)性的執(zhí)行。06年8月1日起，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房要按照財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，有的地方要求個(gè)人所得稅不完稅產(chǎn)權(quán)證就不能夠發(fā)放等等。

進(jìn)入07年，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)通知，加強(qiáng)征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值利潤(rùn)。06年年底，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，城鎮(zhèn)土地使用稅每平米年稅額提高到三倍等等。這些政策的舉措從研究者來看，主要還是想穩(wěn)定房?jī)r(jià)和抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為和預(yù)防過渡泡沫化。

其實(shí)政府并沒有明確說過要降低房?jī)r(jià)，但是這里面確實(shí)產(chǎn)生一些誤解。包括剛才李揚(yáng)所長(zhǎng)提到的，社會(huì)心態(tài)上很多呼聲認(rèn)為政府應(yīng)該解決居者有其屋的問題，意味著人人都應(yīng)該買得起有自己一套產(chǎn)權(quán)的住房等等。政府要干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)，就應(yīng)該使房?jī)r(jià)走低等等，這些都是誤區(qū)。

2007-11-10 16:02:09
賈康:

但是政府這種調(diào)控的意圖也不能說不包含某些部門、某些行業(yè)的官員有過這種想法，是不是這種調(diào)控措施出臺(tái)以后就可以使房?jī)r(jià)走低?，F(xiàn)在總體來看，房?jī)r(jià)總體上漲?；仡欁罱鼛啄辏虾Ｔ谝欢螘r(shí)間下降6%，但是很快又反彈。這是很粗略的關(guān)于房地產(chǎn)稅費(fèi)和這幾年從稅收角度對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行調(diào)控的情況。

第二層面，簡(jiǎn)單做幾點(diǎn)分析。我們可能要提出一些問題，第一，大家認(rèn)為政府有必要調(diào)控，而對(duì)于政府以稅收等手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做調(diào)控的措施不滿意，那我們首先要問，如果沒有這種稅收措施，房地產(chǎn)的價(jià)位是不是會(huì)表現(xiàn)的更高，漲得會(huì)不會(huì)更厲害，我的回答是肯定的。不能認(rèn)為這些措施出來以后，這些稅收沒用了，不能這樣解釋。如果沒有這些稅收措施，可能我們現(xiàn)在的漲價(jià)會(huì)更厲害。

2007-11-10 16:04:23
賈康:

第二，政府是不是可以只依靠稅收政策在房?jī)r(jià)問題上包打天下。作為研究者，我的回答是否定的。因?yàn)槎愂詹豢赡艹蔀橐粋€(gè)萬能的調(diào)節(jié)工具解決所有的問題。我們國(guó)家現(xiàn)在的房?jī)r(jià)的上漲有其他國(guó)家稅務(wù)所不能調(diào)解的必要的因素。

坦率地說，我個(gè)人這樣看。在中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入的工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、市場(chǎng)化，提速的黃金發(fā)展期和超常規(guī)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起飛階段，房?jī)r(jià)上漲應(yīng)該是一種中長(zhǎng)期的趨勢(shì)，不排除短期會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)。如果從幾十年來看，更要確信無疑地看到，這種長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一定會(huì)引進(jìn)房?jī)r(jià)的上漲。我們城鎮(zhèn)化率現(xiàn)在一般報(bào)的是44%，再走6、7年，按照前些年的速率每年提高1個(gè)百分點(diǎn)，我們會(huì)迎來一個(gè)轉(zhuǎn)折。中國(guó)將在2012或者2013年前后，出現(xiàn)第一次城鎮(zhèn)人口高于農(nóng)村區(qū)域人口的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。而這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)到來以后，我們還要往下走幾十年。而小平同志規(guī)劃的現(xiàn)代化戰(zhàn)略基本眉目三步走，那個(gè)時(shí)候城鎮(zhèn)化率可能要提高到80%左右。即使到那個(gè)時(shí)候，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)城鎮(zhèn)化率還會(huì)繼續(xù)提高。美國(guó)現(xiàn)在是98%以上。在這樣的過程中，越來越多的社會(huì)成員要生活在城鎮(zhèn)區(qū)域。這種長(zhǎng)期趨勢(shì)我們同時(shí)要看到另外一個(gè)趨勢(shì)，就是居民收入水平和總體的經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)合理化，還有相關(guān)各方面的管理水平提高也是長(zhǎng)期趨勢(shì)。

2007-11-10 16:07:20
賈康:

現(xiàn)在看起來，一些比較尖銳的矛盾如果我們處理好，憑借這些提高的過程，我們是有可能化解矛盾。在黃金發(fā)展中間處理好矛盾凸顯的問題。在又謹(jǐn)慎又樂觀，又看到挑戰(zhàn)的視角之下，我們可以看到政府可以做什么，不可以做什么。

我現(xiàn)在主要講政府可做的事情。一個(gè)是任何一個(gè)地方政府，它應(yīng)該在中央必要的協(xié)調(diào)之下對(duì)轄區(qū)之內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)功能區(qū)和相關(guān)公共基礎(chǔ)設(shè)施做好高水平的、有前瞻性的頂層規(guī)劃和設(shè)計(jì)。比如北京，到底功能區(qū)怎么擺，公共交通體系怎么構(gòu)建，在這樣的大框架下，各種各樣的網(wǎng)點(diǎn)怎么配置，廉租房是連片還是打散的居民區(qū)等等，政府必須牽頭做這個(gè)事情，也沒有別的力量能夠做好這個(gè)事情。

第二，政府必須提供基本住房保障體系，再加上多層次房地產(chǎn)調(diào)控體系。這是政府要在構(gòu)建和諧社會(huì)中托底的一個(gè)不可推卸的作用。我非常贊成李揚(yáng)所長(zhǎng)的觀點(diǎn)，不可能托底在有產(chǎn)權(quán)屬性的產(chǎn)權(quán)房上面，必須托在廉租房的上面。廉租房之上可能還有政府有意引導(dǎo)的試租房，并不一定是最低收入階層和弱勢(shì)群體，可能有些年輕同志體會(huì)到大學(xué)剛剛畢業(yè)以后開始的一段時(shí)間，找一些試租房，比較干凈，比較體面，但是不需要買它的產(chǎn)權(quán)。工作五年、十年、八年，根據(jù)自己的發(fā)展情況再通過一定的自己資金組合購(gòu)買相對(duì)合理小戶型的房子等等。

政府主要應(yīng)該關(guān)注的是托底和必要的政策引導(dǎo)，政府不要管價(jià)位。

第三，政府顯然需要實(shí)時(shí)抑制炒房行為?，F(xiàn)在很多地方確實(shí)包括炒作因素，政府的炒房行為要加以抑制，稅收也是要考慮的手段之一。

2007-11-10 16:09:48
賈康:

第四，信息監(jiān)管。

第三個(gè)大方面，正面談?wù)勎覍?duì)房地產(chǎn)稅制在現(xiàn)在階段上可做得各種事情。除了已經(jīng)出臺(tái)的短期抑制炒作行為政策之外，應(yīng)該特別關(guān)注在房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅或者市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，其他國(guó)家以方面房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)稅命名的房地產(chǎn)稅的主力稅種。我們必須充分重視中國(guó)物業(yè)稅的重大意義，把它作為重中之重的大事。

2007-11-10 16:11:16
賈康:

這個(gè)稅制如果能夠推出，在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)上，它的稅收就會(huì)實(shí)現(xiàn)最基本的內(nèi)外資并軌。同時(shí)考慮它會(huì)在國(guó)際上引導(dǎo)大統(tǒng)一市場(chǎng)并軌。特別是它的調(diào)節(jié)機(jī)制創(chuàng)新意義非常重要。我們現(xiàn)在定到很多的職責(zé)，說地方政府變成了土地財(cái)政，靠土地資產(chǎn)收入形成了大宗收入來源，引起嚴(yán)重短缺行為。確實(shí)有這個(gè)問題，但是其他市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的地方政府。從廣義來說，他們也都是土地財(cái)產(chǎn)。地方政府在轄區(qū)內(nèi)培養(yǎng)稅源主要看土地和不動(dòng)產(chǎn)方面，他們主要的稅收來自土地、不動(dòng)產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，就是現(xiàn)在物業(yè)稅的稅種組織的收入。

這種收入是必須按照稅基評(píng)估值考慮，是可以若干年可以重新評(píng)估一次的。在每年征收情況下，它是細(xì)水長(zhǎng)流的，不會(huì)刺激地方政府的短缺行為，而是會(huì)形成它專心致志優(yōu)化本地投資環(huán)境，改進(jìn)本地投資服務(wù)的行為。這正好是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所要求的政府既不越位，也不缺位的內(nèi)在機(jī)制。

2007-11-10 16:12:05
賈康:

這樣的機(jī)制對(duì)中國(guó)的意義不言而喻，非常重大。我們可以把這種短期行為的土地財(cái)政改造成為長(zhǎng)期行為的土地財(cái)政。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的地方政府職能和財(cái)源建設(shè)契合就可以靠這個(gè)支柱稅種實(shí)現(xiàn)，而且在房地產(chǎn)需求方面來看，它的行為和預(yù)期會(huì)發(fā)生重大變化。

現(xiàn)在各個(gè)方面想購(gòu)房的，他們會(huì)有這樣的稅種之后調(diào)整自己的預(yù)期，更多的考慮適中的小戶型的房子。開發(fā)商、土地和房地產(chǎn)相關(guān)的開發(fā)主體，他們就要適應(yīng)這個(gè)需求結(jié)構(gòu)的調(diào)整，更合理的集約和合力開發(fā)土地提供需求方要求的更多小戶型，更多的低價(jià)位的不動(dòng)產(chǎn)。

這樣的經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)目標(biāo)值得我們非常看重，現(xiàn)在大家都注意到，物業(yè)稅的試點(diǎn)范圍已經(jīng)從六處擴(kuò)的到十處，而且很多的研究者和社會(huì)各界都在關(guān)注，現(xiàn)在的空轉(zhuǎn)什么時(shí)候轉(zhuǎn)為實(shí)轉(zhuǎn)，什么時(shí)候把試點(diǎn)比較快的推開。這方面的配套條件我們做過一些初步了解，對(duì)中國(guó)的改革來說，現(xiàn)在很快到位還有困難。

相關(guān)的管理人員、相關(guān)的適用技術(shù)因素到位和在《物權(quán)法》推出以后怎么樣使財(cái)產(chǎn)登記制度、財(cái)產(chǎn)保護(hù)制度和真正的實(shí)名制作為前提的基礎(chǔ)工作能夠到位，工作上顯然還是很有難度的。當(dāng)然，有難度需要我們更重視它，而想方設(shè)法盡快克服。

總體的發(fā)展趨勢(shì)恐怕是漸進(jìn)的，但是我們應(yīng)該盡可能把漸進(jìn)過程推的快一點(diǎn)。我個(gè)人作為研究者有這樣一種建議，在有關(guān)部門下決心把房地產(chǎn)方面的物業(yè)稅由空轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入實(shí)轉(zhuǎn)時(shí)，是不是可以考慮明顯的營(yíng)業(yè)性和非營(yíng)業(yè)性，這樣有助減少摩擦，取得社會(huì)公眾高度的認(rèn)可。

非營(yíng)業(yè)性的房產(chǎn)如果開征物業(yè)稅，建議從獨(dú)立的別墅、豪宅開始。另外在方案里妥善處理公務(wù)員，落實(shí)政策房和其他復(fù)雜棘手的問題。這些初步的看法借此機(jī)會(huì)向大家匯報(bào)出來，請(qǐng)批評(píng)指正。謝謝！

2007-11-10 16:13:04
何德旭:

謝謝賈康所長(zhǎng)的精彩演講。他同樣給我們提供了許多有價(jià)值的見解，同時(shí)也提出了許多房地產(chǎn)稅制方面值得研究的問題。再次謝謝賈康所長(zhǎng)。

下面我們有請(qǐng)意大利佛羅倫薩大學(xué)教授馬克·尤金·第·簡(jiǎn)多米尼克進(jìn)行演講。他在房地產(chǎn)方面有很多的研究，我們同樣希望他能帶給我們更加精彩的演講。

2007-11-10 16:15:10
馬克·尤金·第·簡(jiǎn)多米尼克:

女士們、先生們各位教授，我們今天一直在一起，我認(rèn)為我們討論的內(nèi)容非常有意義，而且對(duì)未來的發(fā)展很重要。顯而易見，住房是一個(gè)很復(fù)雜的問題，不可能在一天之內(nèi)就討論清楚，甚至一個(gè)月都不可能很清楚，這應(yīng)該是學(xué)者、研究機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期研究的一個(gè)問題。

我認(rèn)為，這次論壇是很重要的。不僅僅是因?yàn)槲覀兲岢隽艘恍┙ㄗh，更重要的是因?yàn)樗鼮橹薪橹g的合作提供了一個(gè)平臺(tái)，也為我們的今后奠定了基礎(chǔ)。今天我們討論的主題是非常重要的，我要講的內(nèi)容是關(guān)于住房和公共政策的理論問題和對(duì)策。如果大家有具體的問題還可以給我發(fā)郵件。

2007-11-10 16:15:54
馬克·尤金·第·簡(jiǎn)多米尼克:

有許多學(xué)者都曾經(jīng)作過人力資本對(duì)于工資水平的研究，我們的研究方法是建立一個(gè)基本的平衡，我們認(rèn)為，一個(gè)地方的生產(chǎn)力和公共設(shè)施對(duì)于工資是有相反的作用。在一方面，人力資本是通過提高生產(chǎn)率來提高生產(chǎn)力水平的，另一方面，如果是人力資本對(duì)于它所產(chǎn)生的效率有積極影響的話，當(dāng)?shù)氐墓べY水平也會(huì)下降。

2007-11-10 16:19:08
馬克·尤金·第·簡(jiǎn)多米尼克:

我們研究的是生產(chǎn)力和工資水平之間的相互作用，我們發(fā)現(xiàn)勞動(dòng)力的流動(dòng)對(duì)于生產(chǎn)力和工資水平都有影響。這個(gè)原因就是人力資本和延伸效應(yīng)，同步提升生產(chǎn)力從而提高生活水平。人們生活的環(huán)境和其他的設(shè)施比較好，生活質(zhì)量比較高的話，這些人就愿意接受較低工資水平。

我們還發(fā)現(xiàn)，教育水平和人力資源也是互相影響的。如果我們只考慮教育水平和工資之間的影響，可能會(huì)得出錯(cuò)誤的結(jié)論。很多人認(rèn)為，一個(gè)地方的人力資源不會(huì)帶來任何的社會(huì)收益，但其實(shí)結(jié)果并不是這樣的。很多方面的學(xué)術(shù)論文也提到了人力資源的因素。就是都把注意力放在工資上，對(duì)于人力資源的定義就不會(huì)這么正確。

我們研究了當(dāng)?shù)氐娜肆Y源，對(duì)于家庭租金水平的影響，以及個(gè)人工資的影響。研究結(jié)果顯示，在當(dāng)?shù)氐娜肆Y源和不平均的租金水平之間有一個(gè)相互關(guān)系，這種關(guān)聯(lián)是非常動(dòng)態(tài)的關(guān)聯(lián)，它不受一些變量的影響。其實(shí)在增加的居住人口和范圍，這種關(guān)系依然存在。

在另一方面，當(dāng)?shù)氐慕逃綄?duì)工資的影響就不是那么動(dòng)態(tài)了。在研究過程中我們發(fā)現(xiàn)，這種利率在2%到3%，在有些具體的地方，教育的影響被顯示為零，就是非常不明顯。對(duì)于消費(fèi)和生產(chǎn)之間的相互關(guān)系來講，我們的結(jié)果可以證實(shí)這兩個(gè)之間是相互抵消的。謝謝！

2007-11-10 16:21:37
何德旭:

非常感謝馬克·尤金·第·簡(jiǎn)多米尼克先生，他從另外的角度討論了住房公共政策方面的問題。下面我們進(jìn)入評(píng)論階段，我們請(qǐng)了兩位資深的財(cái)政金融領(lǐng)域?qū)＜疫M(jìn)行評(píng)論。首先評(píng)論的是財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所的副所長(zhǎng)白景明教授，大家歡迎！

2007-11-10 16:25:16
白景明:

各位下午好，謝謝主持人。下面我談一下體會(huì)，剛才三位專家談了關(guān)于房地產(chǎn)財(cái)稅政策方面和貨幣政策的研究。我個(gè)人感覺，他們的研究還是很深入的。

李揚(yáng)教授特別從政府公共政策的特征角度、重點(diǎn)的角度和金融政策的角度進(jìn)行了很好的演講。我體會(huì)他關(guān)于這個(gè)問題的三個(gè)看法，一個(gè)是注意財(cái)政政策、貨幣政策的協(xié)調(diào)；第二，政府職能部門市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變；第三，應(yīng)該法制化。

這些我個(gè)人感覺都是當(dāng)前中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行政策調(diào)控時(shí)必須注意的問題。如何注意是另一個(gè)層面，但是現(xiàn)在必須注意到這個(gè)問題。我們現(xiàn)實(shí)的問題是法制化程度、政府職能轉(zhuǎn)變必須解決。由于這幾個(gè)方面，包括貨幣政策和財(cái)政政策協(xié)調(diào)，如果沒有做好選擇，或者選擇有了一定偏差，可能問題就出現(xiàn)了。當(dāng)然不一定是當(dāng)期的，可能是前期的問題，累計(jì)到現(xiàn)在必須解決。

2007-11-10 16:26:14
白景明:

賈康教授對(duì)稅收政策的概括還是非常明確的。兩個(gè)雙軌，一個(gè)不規(guī)范。這確實(shí)是中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)稅費(fèi)政策當(dāng)中的特征。由此出發(fā)，賈康教授所談?wù)摰囊恍┯^點(diǎn)，比如稅收政策究竟對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行抑制還是其他的，這些政策很有見解。還有關(guān)于物業(yè)稅的分析，把土地對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移到在保有環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)節(jié)。這些都是非常有見解的。

還有國(guó)外的教授所談的內(nèi)容，這也是很好的角度。前面幾位專家談的都是對(duì)當(dāng)前中國(guó)政府作出政策選擇很有意義，主要是視角和政策重點(diǎn)。受他們的啟發(fā)，根據(jù)他們所談的我覺得有些問題需要深入研究。

第一個(gè)問題，就是中國(guó)的政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，就像兩位專家談的，財(cái)政政策和貨幣政策、金融政策要協(xié)調(diào)，關(guān)鍵是如何協(xié)調(diào)。我們國(guó)家在貨幣政策的角度、金融政策的角度建立了住房公積金，有上萬億的規(guī)模，但是管理上有問題。還有其他貨幣上的政策，利率的調(diào)整，包括住房公積金貸款利率都在調(diào)。

在財(cái)政政策當(dāng)中，稅收政策和支出政策如何配套。從財(cái)政角度來看，現(xiàn)在抑制房地產(chǎn)的物價(jià)上漲，或者確保正常的土地供應(yīng)，正常房地產(chǎn)供應(yīng)也出臺(tái)了一些政策。這里面包括營(yíng)業(yè)稅、契稅也做了調(diào)整，包括在所得稅方面也有一些調(diào)整。但是這兩邊如何協(xié)調(diào)，這確實(shí)是一個(gè)大問題。

2007-11-10 16:28:01
白景明:

第二，財(cái)政的角度，支出政策和稅收政策如何協(xié)調(diào)?，F(xiàn)在我們國(guó)家根據(jù)剛才兩位談的，我們的支出政策和稅收政策應(yīng)該是兩個(gè)視角，兩個(gè)切入點(diǎn)。但是這兩個(gè)如何協(xié)調(diào)，我們的稅收政策就像剛才賈所長(zhǎng)所談的，側(cè)重抑制房?jī)r(jià)。我們的支出政策確保供應(yīng)，從廉租房的角度，支持廉租房的建設(shè)，還有經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)方面財(cái)政支出政策也是做了土地出讓金和一些費(fèi)用的減免。

但是這兩方面如何協(xié)調(diào)，我們更多側(cè)重用哪個(gè)手段更明顯。稅收政策對(duì)抑制房?jī)r(jià)確實(shí)有它的作用，有效果。但是是不是支出政策的作用究竟有多少，可能還需要研究。特別是廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的政策，經(jīng)濟(jì)適用房的爭(zhēng)論很大，當(dāng)然這些都需要研究。

第三，進(jìn)一步需要研究的就是土地的稅費(fèi)政策和房產(chǎn)的流轉(zhuǎn)政策如何協(xié)調(diào)?，F(xiàn)在說中國(guó)的房地產(chǎn)稅收多，稅費(fèi)多，關(guān)鍵是在土地的轉(zhuǎn)讓、土地開發(fā)的時(shí)候多。相應(yīng)在房產(chǎn)流轉(zhuǎn)的時(shí)候，應(yīng)該說稅種和費(fèi)率都是正常的，跟其他的比如營(yíng)業(yè)稅、印花稅、契稅的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)并沒有多，關(guān)鍵在土地的開發(fā)環(huán)節(jié)。

現(xiàn)在稅費(fèi)多，說政府的土地稅費(fèi)多，房地產(chǎn)稅費(fèi)多，主要體現(xiàn)在這個(gè)環(huán)節(jié)上。比如現(xiàn)在有10種、20種，地方政府跟中央政府還不一樣，它們?nèi)绾螀f(xié)調(diào)。在解決房?jī)r(jià)過高時(shí)，這是需要注意的。因?yàn)樽罱K轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者的房?jī)r(jià)是包括稅費(fèi)的。有的時(shí)候這里面比重比較大，關(guān)鍵是土地開發(fā)的稅費(fèi)和房產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)如何銜接。

這是我的一些啟發(fā)，就此向大家匯報(bào)一下。謝謝各位！

2007-11-10 16:28:52
何德旭:

謝謝白所長(zhǎng)。下面有請(qǐng)中國(guó)銀行王元龍研究員做點(diǎn)評(píng)。

2007-11-10 16:33:43
王元龍:

謝謝。非常感謝能給我提供這樣的機(jī)會(huì)。今天的三位專家發(fā)言非常好，從金融和財(cái)稅的角度談了住房消費(fèi)的問題，國(guó)外的專家也有獨(dú)特的角度。所以我今天聽了以后很受啟發(fā)。

剛才白所長(zhǎng)也做了評(píng)價(jià)，也是非常全面的。我覺得我好象已經(jīng)無話可說了。剛才李揚(yáng)所長(zhǎng)在談到住房消費(fèi)和金融政策時(shí)，他總結(jié)了六個(gè)方面，我覺得已經(jīng)把這個(gè)問題說得非常到位。李揚(yáng)所長(zhǎng)也暗示了，我們這個(gè)單元還有金融機(jī)構(gòu)的在這兒，所以我想從金融機(jī)構(gòu)的角度來說，我來自中國(guó)銀行，盡管我不代表中國(guó)銀行的觀點(diǎn)，但是我從一個(gè)金融機(jī)構(gòu)人員的角度，我談一下，我特別贊同李揚(yáng)所長(zhǎng)提到的住房政策是公共政策。但是他又特別強(qiáng)調(diào)，要兼顧商業(yè)性和公共性，這一點(diǎn)我非常的贊同。

他特別強(qiáng)調(diào)商業(yè)上有可持續(xù)性，這恐怕是我們研究住房和金融政策的一個(gè)基本點(diǎn)。剛才他還提到，要完善住房金融體系，講的也很全面，提到了要增加機(jī)構(gòu)金融創(chuàng)新。所以我想從這個(gè)角度談一下自己的看法。

2007-11-10 16:34:24
王元龍:

我講三個(gè)觀點(diǎn)。

第一，從金融機(jī)構(gòu)來看，住房信貸，特別是住房的按揭貸款對(duì)金融機(jī)構(gòu)，特別是對(duì)商業(yè)銀行有著非常重要的意義。這個(gè)意義表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一個(gè)方面，從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)可以證明，住房按揭貸款有一個(gè)強(qiáng)勁的發(fā)展時(shí)期。按揭市場(chǎng)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，它具有長(zhǎng)期快速發(fā)展的潛力。

我們有幾個(gè)數(shù)字。比如美國(guó)從1945年戰(zhàn)后到1980年，發(fā)生儲(chǔ)貸危機(jī)，按揭貸款和房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)35年。在日本從1952年復(fù)興到1989年泡沫經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)和按揭市場(chǎng)增加40年。在大多數(shù)的亞洲市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家從60年代初期的經(jīng)濟(jì)起飛到1997年亞洲金融危機(jī)，房地產(chǎn)與按揭市場(chǎng)增長(zhǎng)了40年。

所以說，在中國(guó)這個(gè)增長(zhǎng)勢(shì)頭還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完成。即使在房地產(chǎn)和按揭市場(chǎng)發(fā)達(dá)國(guó)家，住房按揭貸款市場(chǎng)也有穩(wěn)定的發(fā)展空間。比如說澳大利亞，從1965年以來，澳大利亞的市場(chǎng)就保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。從1986到2006年的20年間，年均增長(zhǎng)率是15%左右，高于年均GDP3.3%的5倍以上，所以證明房地產(chǎn)按揭貸款市場(chǎng)有非常巨大的潛力。

另外，住房按揭抵押貸款在商業(yè)銀行貸款中的比重也在不斷增加。主要有兩個(gè)原因：第一，直接融資市場(chǎng)的迅速發(fā)展把大部分的公司貸款轉(zhuǎn)移到了資本市場(chǎng)，公司貸款必然要趨向萎縮。第二，住房按揭貸款是人們解決住房的根本問題的最有效途徑，隨著社會(huì)信用體系發(fā)展將會(huì)進(jìn)一步推進(jìn)人們的消費(fèi)習(xí)慣。

2007-11-10 16:36:16
王元龍:

第二，住房按揭貸款是人們解決住房的根本問題的最有效途徑，隨著社會(huì)信用體系發(fā)展將會(huì)進(jìn)一步推進(jìn)人們的消費(fèi)習(xí)慣。

我還有一個(gè)數(shù)字，美國(guó)1997年的住房按揭抵押貸款余額是9000億美元，在美國(guó)大型的商業(yè)銀行的資產(chǎn)比例大約占23%?，F(xiàn)在這兩個(gè)字是19000億美元和34%。所以這些數(shù)字都表明，這個(gè)市場(chǎng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)是有非常巨大的市場(chǎng)。

2007-11-10 16:38:43
王元龍:

第二個(gè)重要意義在于，從銀行各種資產(chǎn)的比較來看，按揭貸款具有風(fēng)險(xiǎn)低、收益穩(wěn)定的優(yōu)點(diǎn)。我們也有幾個(gè)數(shù)字，2006年中國(guó)人民銀行房地產(chǎn)金融報(bào)告里面顯示，中國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人按揭貸款資產(chǎn)質(zhì)量最好，不良貸款率只有1.5%左右，工商和建行低于2%，中國(guó)銀行大約在1.2%。這是第一個(gè)觀點(diǎn)。

第二個(gè)觀點(diǎn)，中國(guó)正在面臨著空前巨大的房地產(chǎn)與按揭貸款的發(fā)展空間。這里有幾個(gè)因素：第一，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)周期現(xiàn)在還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，它的發(fā)展空間巨大。因?yàn)榉康厥袌?chǎng)從92年住房公積金開始已經(jīng)發(fā)展16年，按照中國(guó)政府到2020年全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)總體目標(biāo)來估計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)與按揭至少還有13年的快速增長(zhǎng)期。房地產(chǎn)需求至少有160億平米的市場(chǎng)空間。

第二，住房按揭市場(chǎng)的發(fā)展也擁有極其廣闊的空間。1997年年末，中國(guó)商業(yè)銀行住房按揭貸款余額只有137億元人民幣，到去年年底，這個(gè)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到2.2萬億人民幣。也就是說在十年期間，增長(zhǎng)了160倍。如果我們做一個(gè)粗略的估算，中國(guó)的商品房90%由個(gè)人所購(gòu)買，70%的人在購(gòu)房時(shí)需要借助銀行貸款才可以順利買房。按照目前商品住宅均價(jià)3000多元，70%購(gòu)房需要貸款，如果按照50%的按揭比例計(jì)算，在未來13年，意味著還有17萬億人民幣住房貸款的需求，這個(gè)估計(jì)不包括房?jī)r(jià)上漲和按揭比例的上升。

第三，中國(guó)國(guó)內(nèi)銀行的住房按揭業(yè)務(wù)現(xiàn)在仍處于發(fā)展的啟動(dòng)階段。在美國(guó)，住房按揭貸款規(guī)模已經(jīng)達(dá)到GDP百分之百，而中國(guó)的規(guī)模只相當(dāng)于GDP的10%。國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行住房按揭余額相當(dāng)于市場(chǎng)發(fā)展空間大約只有13%，中國(guó)各大的住房按揭貸款占貸款總額比例在20%以下。所以，從這三個(gè)方面來看，中國(guó)的住房按揭市場(chǎng)仍然有巨大的空間。

2007-11-10 16:41:33
王元龍:

第三個(gè)觀點(diǎn)，住房按揭貸款政策需要調(diào)整和完善。我想有幾點(diǎn)：

第一，住房按揭貸款的產(chǎn)品是一個(gè)復(fù)雜的體系，需要有專門的部門來開發(fā)產(chǎn)品，規(guī)劃和發(fā)展。正如剛才李揚(yáng)所長(zhǎng)提到的要鼓勵(lì)金融創(chuàng)新。

第二，由于國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)激烈，一些金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)設(shè)立了專門的部門來發(fā)展住房按揭業(yè)務(wù)?，F(xiàn)在來看，四大銀行占住房按揭的比重、市場(chǎng)份額大約90%左右，基本處于寡頭壟斷的狀況。這種狀況估計(jì)也會(huì)繼續(xù)得到改善，因?yàn)楝F(xiàn)在中小金融機(jī)構(gòu)發(fā)展非常迅猛，而且外資銀行已經(jīng)開始涉足這個(gè)領(lǐng)域。

第三，國(guó)內(nèi)的各大商業(yè)銀行目前來看，仍然把住房按揭作為普通的零售產(chǎn)品對(duì)待。普遍嚴(yán)重缺乏集中的產(chǎn)品開發(fā)，專業(yè)的客戶服務(wù)與積極的營(yíng)銷手段。所以這個(gè)方面還有許多努力之處。

第四，需要整合房地產(chǎn)開發(fā)貸款的按揭資源，盡快實(shí)現(xiàn)住房按揭的專業(yè)化、集中化的發(fā)展。

第五，是否考慮設(shè)立專業(yè)的按揭銀行，我個(gè)人認(rèn)為這已經(jīng)是大勢(shì)所趨。剛才李揚(yáng)所長(zhǎng)提到，要解決房地產(chǎn)金融體系，恐怕靠傳統(tǒng)的渠道已經(jīng)明顯不能適應(yīng)新的發(fā)展，需要增加機(jī)構(gòu)。我個(gè)人認(rèn)為，恐怕今后有一個(gè)重要的方面，就是按揭銀行要呼之欲出。實(shí)際在國(guó)外的專業(yè)按揭機(jī)構(gòu)非常普遍，比如在美國(guó)從事住房按揭貸款的專業(yè)銀行有900多家，將近1000家，占銀行總數(shù)的11%，占美國(guó)銀行體系總資產(chǎn)的15%左右。

2007-11-10 16:42:24
王元龍:

第二點(diǎn)，需要盡快的開發(fā)住房按揭證券化產(chǎn)品，防范住房按揭資產(chǎn)發(fā)展的周期性與系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。我們知道住房按揭隨著經(jīng)濟(jì)周期，特別是房地產(chǎn)發(fā)展有很強(qiáng)的周期性，造成住房按揭對(duì)商業(yè)銀行隱藏比較大的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。住房按揭的迅速發(fā)展和規(guī)?；矔?huì)因?yàn)樗倪€款期比較長(zhǎng)，一般在20年以上，可能對(duì)銀行帶來流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。這些問題可以通過按揭資產(chǎn)的證券化和投資銀行的債務(wù)抵押證券的方式來解決，這些方面國(guó)內(nèi)有些金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)開始起步。

最近發(fā)生的美國(guó)次級(jí)債的危機(jī)，實(shí)際對(duì)中國(guó)的金融機(jī)構(gòu)也有重要的啟示。實(shí)現(xiàn)住房按揭資產(chǎn)的證券化可以有效解決或者轉(zhuǎn)移銀行按揭資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。在美國(guó)，住房抵押貸款中間大約有60%左右已經(jīng)被證券化。

這就是我從金融機(jī)構(gòu)政策，特別是住房信貸政策的角度來看，還有需要空間，這也要求我們的政府和監(jiān)管機(jī)構(gòu)在這方面應(yīng)該進(jìn)一步放松管制，增加創(chuàng)新。謝謝！

2007-11-10 16:44:41
何德旭:

謝謝王元龍博士。下面，我們有請(qǐng)意大利佛羅倫薩大學(xué)費(fèi)拉利教授就今天的會(huì)議做一個(gè)全面的總結(jié)。大家歡迎！

2007-11-10 16:45:30
奎多·費(fèi)拉利:

謝謝主席。我非常榮幸能夠總結(jié)今天的論壇。我希望能夠充分的總結(jié)今天的發(fā)言、評(píng)論和討論，并且希望這種總結(jié)能夠?yàn)槲磥淼难芯坑兴鶐椭?/p>
今天在討論中，我們得出了一些經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。由于時(shí)間的關(guān)系，請(qǐng)?jiān)试S我僅提以下要點(diǎn)。

首先，對(duì)于中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)的總體評(píng)價(jià)。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅猛，其GDP在今年第二三季度以超過11%的速度增長(zhǎng)。今天上午的發(fā)言人提到了這一點(diǎn)。在這種情況下，通貨膨脹率較低，CPI的指數(shù)也仍然可以接受，同時(shí)也有非常好的收入再分配。我認(rèn)為這種經(jīng)濟(jì)的效益使得中國(guó)在全世界處于領(lǐng)先的地位。這種大的背景應(yīng)該是這次論壇討論的一個(gè)框架。

2007-11-10 16:46:03
奎多·費(fèi)拉利:

關(guān)于住房的幾個(gè)觀點(diǎn)引起了今天各位發(fā)言者的注意，同時(shí)他們還提出了一些解決方案。所有的相互補(bǔ)充使得我們今天的討論非常的有意義，但是找到了中國(guó)住房市場(chǎng)存在的問題。請(qǐng)?jiān)试S我在這里做一個(gè)總結(jié)。
根據(jù)今天的分析，有1200萬的家庭處于住房困難狀態(tài)，政府提供的補(bǔ)貼并沒有完全被低收入的家庭所獲得。
第三，二手房的市場(chǎng)發(fā)展的程度不夠高。住房的專業(yè)和金融服務(wù)也不能夠完全匹配。同時(shí)，社會(huì)保障性住房方面存在一些缺陷和弱點(diǎn)。
這些是我總結(jié)出來的要點(diǎn)。針對(duì)這些問題，我們?cè)谟懻撝刑岢隽艘幌盗械慕鉀Q方案。

2007-11-10 16:48:46
奎多·費(fèi)拉利:

首先，政府應(yīng)該優(yōu)先考慮那些購(gòu)買第一套住房的人們，金融機(jī)構(gòu)提供的金融產(chǎn)品，應(yīng)該降低利率。特別是針對(duì)那些低收入家庭降低利率。同時(shí)，政府應(yīng)該鼓勵(lì)建造新的住房。

第四，應(yīng)該增加投資，并且采取一些新的方式土地的價(jià)格應(yīng)該下降，因?yàn)樗鼈冇锌赡苡绊懽》康膬r(jià)格，應(yīng)該降低稅負(fù)壓力。在評(píng)論者和發(fā)言者中或多或少都涉及到了這些觀點(diǎn)，希望政策制定者將會(huì)考慮這些因素。

最后，這不是我第一次參加社會(huì)科學(xué)院的討論會(huì)，特別是財(cái)貿(mào)所的討論會(huì)，與會(huì)者的高水平以及討論的內(nèi)容另我很震驚，我希望這將對(duì)政府的政策制定過程有所影響。同樣，我還想感謝出色的會(huì)議組織工作，感謝中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)所以及米蘭的研究機(jī)構(gòu)，還有CISA對(duì)本次論壇的成功所作出的重要貢獻(xiàn)，我感謝你們大家，謝謝！

2007-11-10 16:50:13
何德旭:

非常感謝費(fèi)拉利教授充分、全面、精彩、重要的總結(jié)。到這里，我們今天的論壇議程已經(jīng)圓滿結(jié)束。剛才費(fèi)拉利教授感謝了主辦單位和工作人員，在這里我要特別感謝在座的各位聽眾，是你們的熱心和積極支持參與才有今天會(huì)議的圓滿成功，非常感謝大家。我們期待明年第九屆中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與政策論壇再相會(huì)，謝謝大家！

2007-11-10 16:52:30

圖片內(nèi)容：

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