社科院報(bào)告：全國7個(gè)大中城市房價(jià)泡沫超過50%

 

 

中國社科院8日發(fā)布《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報(bào)告（2010-2011）》。報(bào)告顯示，今年我國大中城市房價(jià)泡沫程度偏大，部分城市房價(jià)泡沫程度過大。

綠皮書通過對2010年9月全國35個(gè)大中城市二類地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交價(jià)的對比分析發(fā)現(xiàn)，普通商品住房平均房價(jià)泡沫為29.5%，其中有7個(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在50%以上，11個(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在30%-50%之間，8個(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在10%-30%，9個(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在10%以內(nèi)。

綠皮書顯示，泡沫指數(shù)最高的前7個(gè)城市分別是，福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊。這些城市的泡沫成分均占實(shí)際價(jià)格比例的50%以上。

泡沫較高，泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在30％-50％之間的城市有北京、深圳、武漢、長春、寧波、哈爾濱、大連、貴陽、上海、鄭州、成都。

存在一定的泡沫，泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在10％以上30％以下的城市有南昌、濟(jì)南、合肥、西安、廣州、昆明、西寧、長沙。

泡沫較低，泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在10％以內(nèi)的城市有南京、重慶、太原、呼和浩特、沈陽、廈門、?？?、銀川、烏魯木齊。

住宅價(jià)格泡沫指數(shù)代表實(shí)際房價(jià)中價(jià)格泡沫所占的比例。泡沫指數(shù)越大，說明該城市房價(jià)中的泡沫成分越大。綠皮書指出，房價(jià)泡沫指數(shù)的預(yù)測不可避免地要受到數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性的干擾，而且由于部分城市數(shù)據(jù)特別是房價(jià)數(shù)據(jù)不完全準(zhǔn)確，房價(jià)泡沫指數(shù)仍有被夸大或縮小的可能，因此不能僅依據(jù)房價(jià)泡沫大小去進(jìn)一步推斷房價(jià)的走向。

專家介紹，按照房價(jià)與收入的關(guān)系及家庭負(fù)債破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)性考慮，房價(jià)收入比保持在3-6較為合適，最高不宜超過7。這一平均數(shù)值相比房價(jià)上漲過快的大中城市而言，是“小巫見大巫”，諸如北京、上海等大城市房價(jià)收入比都已經(jīng)達(dá)到20以上。

此外，綠皮書還顯示，今年上半年，在全國35個(gè)大中城市中，北京的住房支付能力指數(shù)最低，但住房市場監(jiān)管指數(shù)居首。

住房支付能力指數(shù)反映的是城鎮(zhèn)居民家庭購買存量住房的能力。為反映2009年以來住房支付能力的變動，綠皮書測算了2009年第一季度至第二季度35個(gè)大中城市的住房支付能力指數(shù)。結(jié)果顯示，我國絕大多數(shù)城市住房支付能力指數(shù)下降。

綠皮書顯示，與2009年第一季度相比，2010年第一季度全國35個(gè)大中城市中住房支付能力指數(shù)下降的城市有33個(gè)，只有石家莊和昆明的住房支付能力指數(shù)略有上升。住房支付能力最弱的城市依次是北京、深圳、?？凇⑸虾：秃贾?；到2010年第二季度，與2010年第一季度相比，有31個(gè)城市的住房支付能力指數(shù)進(jìn)一步下降，住房支付能力指數(shù)很弱的城市從8個(gè)上升到了17個(gè)，其中住房支付能力最弱的城市依次是北京、杭州、寧波、?？凇⑸虾?、廈門。

以深圳為例，根據(jù)綠皮書，其樓市泡沫為48.5%。深圳市民表示，高漲的房價(jià)令老百姓不吃不喝十年也買不起商品房。據(jù)悉，深圳80%的市民平均居住面積不足10平方米，而90%的普通市民沒有能力購買商品房。

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒曾表示，深圳房價(jià)過快上漲，中低收入市民買不起房，一個(gè)重要因素是保障房在市場上的比重嚴(yán)重偏低。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳現(xiàn)有住房存量約4億平方米，其中，城中村私房占42%，三十年來保障房建設(shè)數(shù)量的總和約2600萬平方米，僅占整個(gè)市場的6.3%。這和深圳經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、人口急劇膨脹的現(xiàn)實(shí)很不匹配，住房結(jié)構(gòu)明顯不合理。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，解決住房問題的根本之道在于實(shí)現(xiàn)住房結(jié)構(gòu)合理化，關(guān)鍵舉措是堅(jiān)持樓市宏觀調(diào)控政策，同時(shí)，應(yīng)積極落實(shí)公共住房政策，快建多建保障房。據(jù)了解，未來五年，深圳需建設(shè)保障房26.2萬套，到2040年，深圳保障房在整個(gè)住宅市場上的比重，要從目前的6.3%上升到50%。（作者：胡嘉莉）