海南省房地產(chǎn)業(yè)在全省社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中占據(jù)重要地位，在城市建設(shè)中起到主導(dǎo)作用。海南建省辦經(jīng)濟特區(qū)20來來，海南經(jīng)濟特區(qū)的立法創(chuàng)新、政策創(chuàng)新，對房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和穩(wěn)健前進，起到重要作用。
立法創(chuàng)新。
海南省利用地方立法權(quán)建立了一個適應(yīng)特區(qū)社會主義市場經(jīng)濟的地方法規(guī)體系。在房地產(chǎn)業(yè)方面，海南省人民代表大會制定、通過《海南省環(huán)境保護條例》、《海南省經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)有償出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)定》、《海南省人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于加快處置海南經(jīng)濟特區(qū)停緩建工程的決定》、《海南經(jīng)濟特區(qū)城市房地產(chǎn)價格評估管理規(guī)定》。海南省政府頒布《海南土地管理辦法》、《海南省城鎮(zhèn)住房制度改革實施方案》、《海南省城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房管理規(guī)定》、《海南經(jīng)濟特區(qū)住房公積金管理規(guī)定》、《海南省停緩建工程處置規(guī)定》等地方性法規(guī)和規(guī)章制度。
海南省建設(shè)廳依法行政，制定《關(guān)于加強勘察、規(guī)劃設(shè)計市場管理工作的通知》、《海南省國土局土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、聯(lián)營、抵押、登記暫行程序》、《海南省城鎮(zhèn)房屋登記暫行辦法》、《海南省城市綜合開發(fā)公司管理規(guī)定》、《關(guān)于城市建設(shè)用地報批程序的暫行規(guī)定》等規(guī)范性規(guī)章制度。
立法的創(chuàng)新對解決房地產(chǎn)業(yè)實際工作中急需的法律依據(jù)問題和促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展起到了保障作用。
土地使用制度改革。
1988年，海南省頒布《海南土地管理辦法》，在全國率先實行土地使用制度改革，由無償、無限期行政劃撥土地，改為有償、有限期使用土地制度，土地使用權(quán)可以有償出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押。土地有償有限期使用。明確宣布海南開放土地使用權(quán)市場，為投資者提供使用土地的法律保障。在國內(nèi)外產(chǎn)生了巨大的反響。1992年，國務(wù)院審議批準外商投資開發(fā)海南洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)30平方公里土地，是當時我國規(guī)模最大的成片開發(fā)區(qū)，也是海南經(jīng)濟特區(qū)成立以來吸收投資規(guī)模最大的一個項目，標志著海南的改革開放邁出了極為重要的一步。
開放的形勢和優(yōu)惠政策使海內(nèi)外投資者蜂擁而至，拉開房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的序幕。隨著中央給予海南的特殊優(yōu)惠政策不斷落實，海南大開放大開發(fā)大改革的勢頭越來越猛，前景越來越好，房地產(chǎn)業(yè)充滿了生機與活力。形成設(shè)計、施工、開發(fā)、經(jīng)營的龐大的房地產(chǎn)大軍，促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)育和形成。
房地產(chǎn)業(yè)“海南熱”最高峰時期海南有房地產(chǎn)開發(fā)公司4000多家。商品房開發(fā)投資額達到80億元以上。全國大多數(shù)的房地產(chǎn)公司云集在海口市和三亞市。房地產(chǎn)業(yè)成為國內(nèi)外投資者矚目的投資熱點。
房地產(chǎn)開發(fā)投資急劇增加，開發(fā)量成倍增長。
建省前，海南累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1.5億元，商品房竣工面積37.2萬平方米。2003—2007年，房地產(chǎn)完成投資額360億元，商品房竣工面積共計609.41萬平方米。分別增長240倍、16.4倍。1988年，海南省商品房開發(fā)投資額1.49億元，2007年預(yù)計達到110億元，增長73.8倍。
產(chǎn)值和利稅隨之大幅度增長。
1990年，房地產(chǎn)業(yè)提供的財政收入占地方財政收入的20%以上。2003年—2006年房地產(chǎn)的相關(guān)稅收分別占當年稅收總收入的20%、25.3%、27%和34%。2007年上半年達40%。所占比例的百分點逐年增加，幅度較大。
處置積壓房地產(chǎn)。
1993年—1997年，國家對經(jīng)濟實施宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)業(yè)進入調(diào)整時期，海南省委、省政府“進一步深化改革、擴大開放，狠抓兩個根本性轉(zhuǎn)變，積極促進經(jīng)濟回升”，積極消除房地產(chǎn)熱給經(jīng)濟帶來的后遺癥。1998年，在黨中央、國務(wù)院的關(guān)懷下，海南被列為全國處置積壓房地產(chǎn)的試點地區(qū)。海南省遵循國家法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合實際，制定了一系列政策法規(guī)。省人大常委會頒布《關(guān)于加快積壓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確認工作的決定》、《海南經(jīng)濟特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》;省政府制定《處置海南積壓房地產(chǎn)試點方案》、《關(guān)于嚴格控制?？谑小⑷齺喪?、瓊山市新建商品房有關(guān)問題的通知》、《加快積壓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確認工作實施辦法》、《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革促進住宅業(yè)健康發(fā)展的意見》;省政府辦公廳出臺《關(guān)于進一步做好閑置土地處置工作的通知》、《關(guān)于加快積壓房地產(chǎn)流通有關(guān)問題的通知》、《關(guān)于對處置積壓房地產(chǎn)實行稅費減免政策的通知》;此外，還有《海南省積壓房地產(chǎn)估價管理暫行管理辦法》、《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于處置積壓房地產(chǎn)減免稅審批管理規(guī)定》;省高級法院下發(fā)《關(guān)于做好積壓房地產(chǎn)案件審判工作的通知》;省房改辦出臺《關(guān)于職工購買積壓商品房享受房改優(yōu)惠政策的通知》。基本形成處置積壓房地產(chǎn)的地方性政策法規(guī)體系，保證了處置積壓房地產(chǎn)工作依法、有序地進行，為今后積壓房地產(chǎn)正常消化打下基礎(chǔ)。
三亞市率先貫徹落實，處置積壓房地產(chǎn)的隆隆炮聲，宣告了海南的信心和決心。至2005年底，全省已處置閑置建設(shè)用地2.30萬公頃，占應(yīng)處置閑置建設(shè)用地總量的96.6%;積壓商品房銷售或出租429.30萬平方米，占積壓商品房總量的94.2%;停緩建工程已處置或申報處置方案的1467.80萬平方米，占停緩建工程總量的90%。
處置積壓房地產(chǎn)工作的順利進行，改善了群眾的住居條件，改善了房地產(chǎn)市場運行環(huán)境，改變了城市面貌，不良貸款率大幅下降，促進房地產(chǎn)產(chǎn)鏈的良性循環(huán)，改變了海南經(jīng)濟運行環(huán)境。
住房制度改革。
海南積極推行住房制度改革，提出“以資產(chǎn)換資本，以存量換增量”的工作思路，從實際情況出發(fā)，實行租、售、建三者并舉的方針。出售公有住房，盤活存量公房。管好、用好住房資金。加快經(jīng)濟適用住房建設(shè)，逐步取消福利分房，探索住房貨幣化分配的辦法。實施城鎮(zhèn)住房制度改革。1992年至2005年，累計出售公有住房11.3萬套，占可售公有住房的98%;面積842.67萬平方米;回收房價款23.57億元;完成職工住房總投資59.43億元;建成各類經(jīng)濟適用房5.84萬套，建筑面積767.1萬平方米。在改善居住條件的同時，通過開放住房二級市場，推行職工住房物業(yè)管理市場化，提高職工住房的商品化、社會化水平。
“十五”期間住房制度改革繼續(xù)深入發(fā)展，實行住房分配貨幣化，建立以住房公積金制度為主的政策性住房金融服務(wù)體系，有效地提高了職工住房消費能力。建立住房公積金制度的單位達到4018個，參加職工42.53萬人，繳存公積金總額21.97億元;住房公積金貸款共發(fā)放20084.09萬元;全省共利用單位住房基金給職工發(fā)放住房補貼2338.23萬元。初步完成了福利住房制度市場化改革任務(wù)。
住房制度改革有五個“轉(zhuǎn)變”，住房供給機制從無償?shù)母＠》哭D(zhuǎn)變到提租、售房，盤活存量，逐步實現(xiàn)住房商品化。住房投資體制從政府和單位包建、包分轉(zhuǎn)變到建房以個人出資為主。住房資金從分散管理逐步轉(zhuǎn)變到集中規(guī)范管理，資金使用效益明顯提高。住房分配方式從實物分配轉(zhuǎn)變到全面推行住房公積金制度，加快住房貨幣化分配的步伐。住房物業(yè)管理體制從單位統(tǒng)包維修轉(zhuǎn)變到逐步推行社會化、專業(yè)化管理。住房制度改革具有海南特色，適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟要求，初步建立起住房新制度，在出售公房的廣度、價格并軌的速度、提租的力度方面，走在全國前列。
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
1988年至2007年，海南房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額700多億元，占同期全社會固定資產(chǎn)投資額的17%左右;向社會提供商品房屋2100萬平方米，占城鎮(zhèn)房屋9429萬平方米的22.27%，其中商品住宅1542萬平方米，占全社會住宅5855萬平方米的26.34%。商品住宅平均每年竣工77.1萬平方米，相當于每一城鎮(zhèn)人口每年新增0.36平方米的住宅。1987年，海南省城鎮(zhèn)人均居住面積5.8平方米;2006年底，全省城鎮(zhèn)人口平均擁有25.19平方米的住宅建筑面積，增長4.3倍。
海南房地產(chǎn)業(yè)遵循“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)”的政策，以住宅建設(shè)為重點，加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)了一大批環(huán)境優(yōu)雅，設(shè)施配套齊全，居住方便的新型住宅小區(qū)和各種開發(fā)區(qū)。有力地推動了海南省的城市規(guī)劃、建設(shè)管理體制的改革。為城市居民提供了居住條件，改善了城市居民的居住環(huán)境。為海南大、中城市提供了大量的基礎(chǔ)設(shè)施。整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)管理，處置積壓房地產(chǎn)、住房制度改革的順利進行，體現(xiàn)了增量房地交換方式的改革，推動和發(fā)展了城市國有土地使用制度的改革，顯示了國有土地的價值，推動了房屋商品化。海南房地產(chǎn)從高速發(fā)展進入健康、穩(wěn)步發(fā)展階段。
2003年—2007年，海南省加快城市化進程，加強住宅小區(qū)配套建設(shè)，提高城市品位。?？谑小⑷齺喪邢群髽s獲國內(nèi)城市建設(shè)最高獎“中國人居環(huán)境獎”，南山文化旅游區(qū)獲“中國人居環(huán)境范例獎”。政府組織企業(yè)聯(lián)手在國內(nèi)外推介海南房地產(chǎn)品牌，對海南健康島、健康住宅進行了系列宣傳。海南的生態(tài)、居住環(huán)境，吸引了一大批島內(nèi)外投資者來海南購房、置業(yè)，促進商品房的銷售，帶動了房地產(chǎn)市場復(fù)蘇。房地產(chǎn)業(yè)在“健康島”品牌效應(yīng)下穩(wěn)健發(fā)展，海南成為國內(nèi)比較向往的第二居住地。
2007年，中共海南省第五次黨代會提出“重塑特區(qū)意識，重振特區(qū)精神”的號召，海南省房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持生機和活力，解放思想，與時俱進，新的政策、法規(guī)在不斷創(chuàng)立。在體制創(chuàng)新上有新的突破，在搶抓機遇上有新的成效。在創(chuàng)新中發(fā)展海南房地產(chǎn)業(yè)。創(chuàng)建具有海南特色的房地產(chǎn)業(yè)。