嚴躍進 易居研究院研究總監(jiān)

1月下旬，全國至少三個城市出臺有關(guān)房地產(chǎn)的限購松綁、取消政策。先是1月27日廣州明確，在限購區(qū)域范圍內(nèi)，購買建筑面積120平方米以上(不含120平方米)住房，不再限購。隨后1月30日蘇州明確，不再審核購房資格；同日，上海也出臺政策，明確自1月31日起，非本市戶籍單身人士可在外環(huán)外認購一套住房。

此次多個城市的購房政策放松，充分說明2024年購房環(huán)境寬松友好的導(dǎo)向，體現(xiàn)了各地基于房地產(chǎn)市場新形勢，進一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。2023年7月，在黨中央明確“中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的定調(diào)下，國務(wù)院、各部委以及各地紛紛調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策的具體措施。尤其是大城市的動作比較明顯，相關(guān)政策包括落實認房不認貸政策、降低首付比例和房貸利率、調(diào)整普通住宅標準等。從這個角度看，當(dāng)前各地政策延續(xù)了2023年下半年的總基調(diào)，也為購房市場創(chuàng)造更加寬松的條件。

理解房地產(chǎn)限購放松政策的邏輯，才能更好理解接下來的政策動向。限購政策放松主要有三個路徑或模式，即：針對區(qū)域的放松、針對房屋的放松、針對購房對象的放松。其中，區(qū)域放松主要包括市區(qū)郊區(qū)的放松、傳統(tǒng)城區(qū)和新城區(qū)的放松等；房屋放松主要包括普通住宅和類住宅（“商改住”）的放松、大戶型和小戶型的放松等；購房對象的放松主要包括針對本地戶籍和外地戶籍的放松、首套和二套購房群體的放松、單身和離異群體的放松等。

此類分類可看出各地政策演變規(guī)律。近期部分城市放松中小套型的限購，結(jié)合此前放松大戶型限購的操作，基本上可以看出“先放松大戶型、再放松小戶型”的政策演變邏輯。理解此類邏輯，有助于把握政策動向、更好調(diào)整市場策略。

根據(jù)邏輯分析和實際觀察到的現(xiàn)象，在此從“賣”和“買”兩個角度進行分析：

“賣”的方面。過去很少會提及“賣”，因為過去民眾更加關(guān)注“買”。但最近兩年，中國房地產(chǎn)市場發(fā)生重大變化，很多城市二手房掛牌量明顯增加，拋售心態(tài)有所加重。從這個角度看，“如何賣”“何時賣”等問題頗受市場關(guān)注。預(yù)計今年各地會重視“賣”的問題。就現(xiàn)在看，由于一些城市政策放松，潛在的購房需求相對增加，部分賣房者定價策略開始變化。但是，對于急迫換房的賣房者，如果此前購房成本不高，則仍有降價意愿。

“買”的方面。購房者會比較關(guān)心“房價是要上漲還是下跌”等問題。2024年，全國房價總體以穩(wěn)為主，但有結(jié)構(gòu)分化。人口基礎(chǔ)好的城市尤其是大城市，房價會呈現(xiàn)“先小跌、再不跌”的走勢。而對于人口基礎(chǔ)薄弱的城市而言，房價總體還會小跌，但跌幅可控。2024年，部分城市房源會有較多價格折扣，尤其是二手房。一些軌道交通沿線或教育資源不錯的新房項目，總體上會有5%的價格折扣。

總得來說，2024年是購房政策寬松、市場企穩(wěn)復(fù)蘇的一年。尤其是在2023年房價積極調(diào)整后，泡沫減少了，市場顧慮也少了。考慮到我國房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)依然扎實，后續(xù)市場將有向好發(fā)展的可能。住房消費依然會保持活躍態(tài)勢，買賣雙方的市場信心也將明顯提振。

編審：李智 蔣新宇 張艷玲