文 ｜ 何德旭 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)、研究員

保障性住房是我國(guó)住房供給體系的重要組成部分，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康高質(zhì)量發(fā)展的應(yīng)有之義。黨的二十屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》強(qiáng)調(diào)，加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。金融作為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的核心、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的血脈，對(duì)加大保障性住房建設(shè)和供給有著不可替代的作用。

不同于商品住房，保障性住房本身具有保本微利等特殊的惠民屬性，因此，無(wú)論是新建還是存量改造，大規(guī)模建設(shè)保障性住房都需要長(zhǎng)周期、低成本、可持續(xù)的資金支持。除了中央和地方財(cái)政支持，更需要運(yùn)用金融手段支持保障性住房建設(shè)，近年來(lái)已從多個(gè)方面探索、拓展相應(yīng)的渠道和路徑。

今年5月17日，中國(guó)人民銀行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，按照貸款本金的60％發(fā)放，利率1.75％。后續(xù)將帶動(dòng)銀行貸款5000億元，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。而此前，中國(guó)人民銀行重啟抵押補(bǔ)充貸款以來(lái)，已投放5000億元支持推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造“三大工程”。這一貸款的期限最長(zhǎng)可達(dá)5年，且成本較低，能夠較好適配保障性住房建設(shè)的資金需求。截至2024年5月27日，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行已發(fā)放保障性住房開(kāi)發(fā)貸款8.19億元，支持新建保障性住房超過(guò)3100套。截至4月末，農(nóng)發(fā)行對(duì)接保障性住房項(xiàng)目15個(gè)，審批保障性住房開(kāi)發(fā)貸款2.04億元。

中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)》，明確提出“金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)以市場(chǎng)配置為主”，并支持企業(yè)和符合條件的事業(yè)單位依法依規(guī)批量購(gòu)買存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房。隨后，各大商業(yè)銀行加大力度，建立包含住房租賃開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款、住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款、住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款等在內(nèi)的覆蓋租賃住房項(xiàng)目全周期的住房租賃信貸產(chǎn)品體系，并制定了配套管理辦法，降低準(zhǔn)入門檻、優(yōu)化審批流程。

不過(guò)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系當(dāng)前發(fā)生重大變化，保障性住房建設(shè)的資金需求仍難以得到滿足。需積極探索與之相適應(yīng)的金融服務(wù)模式，按照“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”要求，在加大財(cái)政投入、健全政策優(yōu)惠和激勵(lì)機(jī)制前提下，進(jìn)一步健全和完善全方位、多層次、多主體、多渠道的保障性住房金融支持體系，提高投資、融資和運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)資金利用效率。

一是鼓勵(lì)商業(yè)銀行按照市場(chǎng)化、法治化、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則，提供保障性住房開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款，加大信貸資源投入，實(shí)行?？顚Ｓ?、封閉管理，為保障性住房的投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系，合理滿足項(xiàng)目融資需求。一方面，繼續(xù)用好保障性住房再貸款政策，加大力度收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房。另一方面，支持商業(yè)銀行發(fā)行金融債券，籌集資金專門用于增加住房租賃開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款、團(tuán)體購(gòu)房貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款的投放；鼓勵(lì)商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、工業(yè)園區(qū)等各類主體依法合規(guī)新建、改建長(zhǎng)期租賃住房發(fā)放住房租賃開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款。此外，堅(jiān)持在保本微利原則基礎(chǔ)上，加大商業(yè)銀行支持力度，提高中長(zhǎng)期貸款占比，與政策性、開(kāi)發(fā)性銀行一起形成支持保障性住房建設(shè)的中長(zhǎng)期資金體系。

二是鼓勵(lì)政策性、開(kāi)發(fā)性金融機(jī)構(gòu)在符合自身職能定位和業(yè)務(wù)范圍的前提下，持續(xù)深化政銀合作，強(qiáng)化保障性住房信貸資源保障，開(kāi)展項(xiàng)目盡職調(diào)查及評(píng)審，嚴(yán)格落實(shí)賬戶監(jiān)管等措施，確保資金專款專用、封閉管理。

三是完善資本市場(chǎng)功能，豐富創(chuàng)新保障性住房建設(shè)長(zhǎng)期投融資工具。建議優(yōu)化債券發(fā)行流程，支持保障性住房投資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)企業(yè)通過(guò)債券市場(chǎng)開(kāi)展融資，滿足其長(zhǎng)期限、大規(guī)模資金需求?；诒Ｕ闲宰赓U住房長(zhǎng)期持有、獲取穩(wěn)定租金回報(bào)等特性，可考慮推出保障性租賃住房REITs項(xiàng)目，將缺乏流動(dòng)性的重資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)的金融產(chǎn)品——可公開(kāi)上市交易的REITs基金份額，并引入權(quán)益類資金為企業(yè)盤活存量資產(chǎn)提供市場(chǎng)化融資支持。拓寬多元化投融資渠道，充分發(fā)揮保險(xiǎn)資金、房地產(chǎn)投資信托基金、金融衍生工具的作用，為保障性住房建設(shè)提供長(zhǎng)期資金融資便利。

四是探索特別國(guó)債長(zhǎng)期資金支持保障性住房建設(shè)的有效方式。超長(zhǎng)期特別國(guó)債已連續(xù)發(fā)行幾年，可嘗試將符合條件的保障性住房項(xiàng)目納入地方政府專項(xiàng)債券支持范圍。此外，在確保貸款資金安全的前提下，支持利用住房公積金發(fā)放保障性住房開(kāi)發(fā)貸款。