文 | 李宇嘉 廣東省住房政策研究中心首席研究員

近期，部分外國媒體引用2023年和2024年元旦假期商品房交易不及預(yù)期的數(shù)據(jù)，對2024年中國房地產(chǎn)市場進行展望，它們認(rèn)為，基于租金回報率、人口等因素，中國房地產(chǎn)市場將繼續(xù)回調(diào)。

不可否認(rèn)，對于近期的房地產(chǎn)走勢，無論是行業(yè)前端的供地、開發(fā)，還是后端的銷售和價格，都在繼續(xù)下行。但對于這種下行，我們不能站在純市場化或用新自由主義的邏輯來看待。1998年啟動住房市場化、貨幣化改革以來的25年，也是我國城鎮(zhèn)化、工業(yè)化快速推進的25年。房地產(chǎn)在其中發(fā)揮著市政基建投資、招商引資和地方財政輔助等綜合功能。

這是房地產(chǎn)的上半場，即以規(guī)?；陌l(fā)展，打造城鎮(zhèn)化和“全球工廠”的基礎(chǔ)設(shè)施與全球最低成本的環(huán)境，抓住全球和平環(huán)境下國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來融入世界分工的難得機遇。沒有房地產(chǎn)的快速發(fā)展，也許不會有當(dāng)前影子金融風(fēng)險等問題，但同樣不會有中國制造融入全球貿(mào)易體系，發(fā)展接近“微笑曲線”兩端，并漸進升級的機會。

目前來看，房地產(chǎn)上半場的目標(biāo)基本達成，我國大多數(shù)城市市政和基建設(shè)施總量基本到位，公共設(shè)施、城鎮(zhèn)面貌、產(chǎn)業(yè)園區(qū)完備性等，具有明顯的比較優(yōu)勢。當(dāng)前，以傳統(tǒng)模式參與外部循環(huán)出現(xiàn)堵點，國內(nèi)部分行業(yè)也出現(xiàn)產(chǎn)能過剩，加上全國城鎮(zhèn)化率在2022年已達65.2%等，從發(fā)展階段來看，我國需告別簡單要素投入，進入內(nèi)需驅(qū)動的高質(zhì)量發(fā)展階段。

也就是說，滿足已經(jīng)進入城鎮(zhèn)，但沒有住所的老百姓的需求，以及城鎮(zhèn)化還要推進的需求，即新型城鎮(zhèn)化的需求，從人口城鎮(zhèn)化到戶籍城鎮(zhèn)化、以縣域為載體的城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)融合發(fā)展等。同時，滿足已經(jīng)擁有住房者的改善性住房需求。對此，2023年7月召開的中共中央政治局會議已經(jīng)有了部署，即適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

房地產(chǎn)上下半場的轉(zhuǎn)換，需要經(jīng)歷陣痛是可以想見的。房地產(chǎn)過去長期的高速發(fā)展，一定程度上解決了“有沒有”住房的問題，但還沒有完全解決住房“好不好”的問題。從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，需要告別簡單要素投入。存量房屋更新、城中村改造、完整居住社區(qū)建設(shè)、15分鐘生活圈打造、全生命周期管理等，提高了居民的幸福指數(shù)，而且挖掘出新的增長模式，即從要素投入轉(zhuǎn)向“從租到買”“從居住到裝修，再到換房改善”“從室內(nèi)到小區(qū)、社區(qū)、城區(qū)”配套完善等全方位的居住消費。

目前，美國、日本等發(fā)達國家已經(jīng)告別了高速城鎮(zhèn)化，但房地產(chǎn)仍為支柱產(chǎn)業(yè)之一。2020年，美國人均居住消費支出8529美元，為第一大消費，占居民消費總支出的34.9%。我國居民居住消費占比僅為24.6%，為第二大消費支出（第一大消費支出為食品煙酒）。可見，我國圍繞居住的消費潛力還有待挖掘，這也恰恰是房地產(chǎn)下半場或發(fā)展新模式下將要實現(xiàn)的場景。

2023年，盡管新建商品住房交易量下降，但一二手住房合起來的成交量實現(xiàn)同比正增長。CRIC（中國最大的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫）數(shù)據(jù)顯示，30個重點城市2023年全年一二手房成交總規(guī)模達到3.43億平方米，同比增長13%。2023年1—11月，全國二手房交易量占全部房屋交易量的比重達到37.1%，創(chuàng)歷史新高，全國已有7個省和直轄市的二手住宅交易量超過新建商品住宅交易量。

這背后反映的現(xiàn)實是，我國房地產(chǎn)進入存量時代。同時，二手住房供給具有“低單價、低總價、區(qū)位優(yōu)、選擇廣”等特點。2023年，杭州總價200萬以下二手房占交易總量的一半，為46%，200萬—300萬二手房占25%。2023年1—10月，天津、鄭州150萬以下房源占比分別為69%、51%，深圳500萬以下房源占比接近53%。

隨著房地產(chǎn)的調(diào)整，特別是房價下行，供給對需求的匹配程度在提高，前期大量進入大城市、超大城市、都市圈的年輕人、新市民可以借此實現(xiàn)住房需求，這是近期一些城市二手住房市場出現(xiàn)反彈的主要原因。人口凈流入的40個城市，已是我國商品房市場的基本盤，也將在這一輪房地產(chǎn)的調(diào)整中逐步穩(wěn)定下來。二手住房市場企穩(wěn)反彈，也將促進新房和二手住房、剛需和改善的良性循環(huán)。這是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場基本盤的力量。

與此同時，降低土地價格（比如推行地價分?jǐn)?、綜合功能供地）、降低融資成本（大規(guī)模推出專項債、專項借款、抵押補充貸款等）、降低交易成本（降低增值稅、契稅、經(jīng)紀(jì)費率等）等行業(yè)全鏈條“降成本”已經(jīng)啟動，這與二手住房降價是一致的，目的都是讓供給匹配需求、需求牽引供給，最終讓供需能在高位平衡，實現(xiàn)穩(wěn)中求進、先立后破。

國家還在積極部署供給側(cè)改革，推進“三大工程”（保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)），并將它們作為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的抓手。保障性住房解決住房保障短板，匹配工薪階層、人才群體的購買力；城中村改造幫助新市民等外來人口享受公共服務(wù)、住有所居；“平急兩用”著重于新時期對安全基礎(chǔ)設(shè)施的需求。降成本和供給側(cè)改革一起，連同新型城鎮(zhèn)化，將包括3億到4億新市民在內(nèi)的最廣泛人群融入城市化進程中。這將釋放最廣泛、最可持續(xù)的住房需求，使之最終過渡到房地產(chǎn)發(fā)展新模式，實現(xiàn)房地產(chǎn)企穩(wěn)回升。