趙大旋 中國人民大學(xué)商學(xué)院助理教授
近日，住建部官方網(wǎng)站公布了《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范>等38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》，其中明確指出“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”。該征求意見稿的發(fā)布，立刻引起了社會的廣泛關(guān)注。之所以大家對這個話題這么關(guān)注，主要是因?yàn)槟壳安捎玫囊越ㄖ娣e為基礎(chǔ)的交易方式廣受詬病。
使用套內(nèi)面積交易有利于保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益
目前我國購房者在交易時所面對的建筑面積除了套內(nèi)使用面積還包括公攤面積和墻體建筑面積兩部分。公攤面積就是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡稱，它包括諸如電梯、樓道、公共門廳、設(shè)備間等部分的空間。墻體建筑面積包括家庭單元與公共空間之間的分隔，以及外墻墻體水平投影面積的50%。在實(shí)際操作過程中，這兩部分的計算非常的不透明。一是由于我國地域差異大、住宅結(jié)構(gòu)類型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積相同的情況下，而套內(nèi)實(shí)際可使用面積不同。二是公攤面積的計算缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，在測量上也不具有獨(dú)立性。因此開發(fā)商一般不公布公攤的計算方法，也不會把分?jǐn)傁禂?shù)顯著地出現(xiàn)在房屋銷售的廣告中，對于消費(fèi)者而言就是一筆“糊涂賬”。
而使用套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易，則方便住戶自行測量核對，實(shí)現(xiàn)真正的“所見即所得”。從保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的角度來看，使用套內(nèi)面積交易能有效地減少房地產(chǎn)交易的糾紛，減少開發(fā)商“偷面積”的不正當(dāng)行為，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場。實(shí)際上，銷售房屋按套內(nèi)面積計算已經(jīng)是國際通行慣例，目前國內(nèi)亦有城市已開始試行。比如重慶自2002年起已執(zhí)行按套內(nèi)面積計價。順德自2014年起采用建筑面積、套內(nèi)面積計價“雙軌并行”的方式。我國現(xiàn)有的計價模式源于香港，但香港也已在2013年取消了公攤面積的算法，按實(shí)用面積計價。
使用套內(nèi)面積交易不會對房價產(chǎn)生較大影響
同一套住房使用套內(nèi)面積和建筑面積兩種不同的計量單位雖然面積測算結(jié)果不同，但是對最終售價的影響微乎其微。二手房市場上，比較常見的是整套報價，我們從房屋中介處了解的單位平方價格都是后期由中介計算得來。而對于一級市場，開發(fā)商一般也是先整套核算價格，而后計算出單位均價。使用套內(nèi)面積計價之后，房屋面積指標(biāo)更透明，開發(fā)商原來在公攤面積測算上的貓膩行不通了，房屋單價一定會大幅度提升，維持整體價格穩(wěn)定。
我國現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》中指出“商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價?！币虼嗽撝笇?dǎo)意見中提出的使用套內(nèi)面積進(jìn)行交易與現(xiàn)行制度并無沖突。值得注意的一點(diǎn)是，現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》對于商品房的產(chǎn)權(quán)是這樣規(guī)定的：“商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)?！币簿褪钦f，不論以何種方式進(jìn)行計價，消費(fèi)者所獲得的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)部分都是套內(nèi)部分。
住房市場規(guī)范對市場的影響更多是信號作用
我國城市房地產(chǎn)市場在近幾十年的發(fā)展過程中，城市住房市場一直是處于供不應(yīng)求的局面。長期以來，城市住房市場供給的嚴(yán)重不足容忍了我國開發(fā)商的開發(fā)質(zhì)量的一直停滯不前。當(dāng)前，隨著我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入新的階段，“提升型”的住房需求大量涌現(xiàn)，城市居民開始更加關(guān)注住房產(chǎn)品的本身質(zhì)量。因而，最近一段時間出現(xiàn)的各種住房市場規(guī)范都是順應(yīng)這一潮流，政策制定者向開發(fā)商釋出提升產(chǎn)品品質(zhì)的強(qiáng)烈信號。
本次征求意見稿中提出的取消公攤面積目標(biāo)就是為了促使開發(fā)商提升住宅整體外在品質(zhì)，減少宣傳貓膩的。我國之所以在之前很長的一段時間中使用公攤面積進(jìn)行計價是有著客觀歷史原因的。我國房地產(chǎn)市場建立之初，主要是為了解決城市住房短缺的問題，因此鼓勵社會資本進(jìn)入住房建設(shè)領(lǐng)域，加大城市住房供給。為了防止開發(fā)商在開發(fā)過程中粗制濫造，忽略公共部分的建設(shè)，因此確立了公共面積攤?cè)胭彿空哔徺I面積中的計算方式。然而，在當(dāng)前的新環(huán)境下，住房市場的競爭開始迫使開發(fā)商在提供住宅產(chǎn)品品質(zhì)，走上異質(zhì)化競爭的路子。公共使用部分恰恰是開發(fā)商提升自身產(chǎn)品品質(zhì)最容易著力的地方。因此，不需要公攤面積，開發(fā)商也有動力設(shè)計和建造好公共使用空間；存在公攤面積，則多了測量的“貓膩”空間。此外，在當(dāng)前繼續(xù)使用公攤面積的計算方法，反而會使一部分開發(fā)商擔(dān)心因?yàn)楣珨偙壤^高流失客戶，而減少提升公共使用空間的動力。我們可以直觀的感受到，即使在存在公攤面積的情況下，我國市場上很長一段時間內(nèi)開發(fā)的樓盤都存在公共使用面積不足，設(shè)計建造質(zhì)量低劣的問題；而很多一直使用套內(nèi)面積交易的國家，商品房項目也都配備了健身房、游泳池、公共活動區(qū)等大量優(yōu)質(zhì)公共設(shè)施。
此外，在這次規(guī)范的征求意見稿中還提出了諸如新建住宅應(yīng)該精裝交房、四樓以上住房應(yīng)該加裝電梯、住宅使用年限不得低于50年等等一系列標(biāo)準(zhǔn)。這些規(guī)范的都向市場釋出了進(jìn)一步提升開發(fā)品質(zhì)的信號。（責(zé)任編輯：李曉曼）