貨幣化棚改走勢目前或成為三四線樓市走勢最大不確定因素。
10月8日，國務(wù)院常務(wù)會議部署推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作，要求商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。住建部副部長倪虹針對貨幣化棚改的最新解釋是，根據(jù)國務(wù)院常務(wù)會議要求，針對庫存比較少、房價上漲壓力比較大的城市調(diào)整優(yōu)惠政策，目的是根據(jù)不同城市的住房發(fā)展?fàn)顩r和水平，“精準(zhǔn)施策、因城施策”。這次不是取消貨幣化安置方式，而是因地制宜調(diào)整貨幣化安置的鼓勵政策。
根據(jù)公開資料，我國2014年棚改貨幣化安置比例為9%，2015年為29.9%，2016年這一比例上升到了48.5%。官方數(shù)據(jù)稱，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。
對于棚改，恒大研究院首席研究員夏磊的評價是，“棚戶區(qū)改造，是過去三年支撐房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展尤其是三四線城市房地產(chǎn)市場繁榮的重大政策變量，不僅深刻地改善了民生、改變了城市面貌，也創(chuàng)造出驚人的住房需求、拉動著投資、改變著行業(yè)格局，其對推動三四線城市房價地價的影響，有待歷史評估?！蹦敲矗瑳Q策層對于棚改態(tài)度的變化又將使三四線樓市走向何方？
棚改“因地制宜”
貨幣化棚改的爭議緣于三四線樓市房價上漲以及庫存變化。
國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的2018年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，三四線城市漲幅較大。從新房環(huán)比來看，西安漲幅高達(dá)6.2%，排在首位。其次是呼和浩特、瀘州、貴陽、西寧、昆明，漲幅均超過2%。
億翰研究社提供的數(shù)據(jù)則顯示，截止到2018年上半年，三四線城市庫存和去化周期已經(jīng)處于低位，城市正常去化周期一般在12-18個月，而多數(shù)三四線城市去化周期不足10個月，并且未來3至5年內(nèi)，三四線城市建設(shè)用地指標(biāo)已出現(xiàn)不足。隨著三四線城市庫存的持續(xù)降低，國開行降低貨幣化安置比重是可預(yù)見的。
夏磊認(rèn)為，棚改貨幣化安置是在三四線成交冷清、庫存高企的背景下提出，肩負(fù)著三四線去庫存的歷史重任。當(dāng)前，三四線庫存去庫存基本完成、房價上漲壓力增大，繼續(xù)大力度推行棚改貨幣化已不合時宜。
據(jù)恒大研究院測算，2016年-2017年，三四線通過棚改貨幣化去庫存分別為1.4億平和1.8億平，占銷售面積的14.8%和17%。三四線城市庫存持續(xù)降低，房價上漲壓力大：當(dāng)前去化周期和可售面積分別僅為2014年峰值的26.4%和37.2%，創(chuàng)近年新低； 2015年1月至今，58城商品住宅均價上漲49%，其中2017年1月至今上漲30%。
實(shí)際上，早在2017年，決策層就已經(jīng)多次表態(tài)各地方政府要針對貨幣化棚改“因地制宜”。2017年8月，住建部等六部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于申報2018年棚戶區(qū)改造計劃任務(wù)的通知》中明確，商品住宅消化周期在15個月以下的市縣，應(yīng)控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式。同年11月，住建部與國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目和資金管理的通知》中更強(qiáng)調(diào)，對商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，但仍主要采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項(xiàng)目，國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚改專項(xiàng)貸款不予支持。
2018年7月12日，住建部再次強(qiáng)調(diào)：“要因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置。各地要堅持既盡力而為、又量力而行的原則，切實(shí)評估論證財政承受能力，不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子，進(jìn)一步合理界定和把握棚改的標(biāo)準(zhǔn)和范圍，重點(diǎn)攻堅改造老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)和國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)?！?/p>
遏制房價上漲
三四線城市房價以及庫存表現(xiàn)使得貨幣化棚改存在較大爭議。不可否認(rèn)的是，貨幣化棚改紅利一旦褪去，三四線樓市走向并不樂觀。
夏磊就認(rèn)為，2017年11月，我們旗幟鮮明地提出“2018年棚改貨幣化安置比率將回落至40%，棚改對房地產(chǎn)銷售投資貢獻(xiàn)轉(zhuǎn)負(fù)?！贝偈刮覀冏龀雠袛嗟暮诵脑?，主要有兩個：一是棚改貨幣化去庫存的歷史任務(wù)在2017年基本完成，三四線去化周期回歸合理水平、繼續(xù)大力度貨幣化安置將增加三四線房價上漲壓力；二是隨著房價上漲，貨幣化安置成本大幅高于實(shí)物安置，繼續(xù)大力度貨幣化安置不利于控制成本。
夏磊甚至認(rèn)為，從某種程度上，過去三年的棚改貨幣化去庫存對非大都市圈周邊的三四線城市住房需求有一定透支，從開發(fā)商庫存變成了居民庫存，我們預(yù)計那些沒有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和人口流入的三四線城市房地產(chǎn)市場將面臨長達(dá)3-5年以上的供求格局調(diào)整。而有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和人口流入的一二線城市、大都市圈周邊以及區(qū)域中心城市仍然存在10年以上的城市化、工業(yè)化、國際化紅利。
然而，硬幣的另一面是，棚改貨幣化安置急剎車政策會使得三四線城市樓市將逐步降溫，從而影響房企銷售業(yè)績。同策研究院認(rèn)為，在現(xiàn)階段三四線城市房價上漲主要有兩個推動力。一是房價在不同能級城市間輪動，處于價格洼地的三四線城市的價值被發(fā)掘；二是棚改貨幣化安置政策為三四線城市注入購買力，拉動城市需求并壓制供應(yīng)，推升房價，成功降低城市庫存，全國商品住宅去化周期降至低位。以棚改為樓市推動力的部分三四線城市面臨人口凈流出的需求降低風(fēng)險，未來隨著棚改工作的結(jié)束、貨幣化安置的比例降低，三四線城市將需求釋放乏力，前期大量囤地的房企面臨去化困境。
這也是開發(fā)商的擔(dān)憂。新城控股副總裁歐陽捷認(rèn)為，貨幣化棚改明年還會悄然回歸。原因是，目前市場已經(jīng)出現(xiàn)下行信號，雖然我們認(rèn)為明年市場可能橫盤，但如果大幅度減少棚改貨幣化，將導(dǎo)致地方政府棚改意愿大幅下降，房地產(chǎn)投資大幅降低，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定。
另一開發(fā)商高層則表示，中央政治局會議明確“堅決遏制房價上漲”，限價令正在從一二線城市向三四線城市復(fù)制。國務(wù)院常務(wù)會議要求“商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策”，現(xiàn)在全國商品住房庫存已經(jīng)不多，如果明年房價上漲壓力不大，這一要求就基本不存在執(zhí)行的前提條件了。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，從決策層傳遞的棚改動向來看，有幾點(diǎn)值得關(guān)注：其一，取消貨幣化安置的范圍擴(kuò)大化，在全國去庫存壓力逐步減輕的現(xiàn)狀下，為穩(wěn)定三四線城市房價，本次常委會明確提出了針對商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要取消貨幣化安置；其二，取消貨幣化安置的進(jìn)程加速化，從去年8月六部委提出控制貨幣化安置比例，到去年11月對于房價上漲壓力大的地方專項(xiàng)貸款不予支持，再到今年7月住建部提出針對性及時調(diào)整棚改安置政策，本次傳遞的信息則是“盡快”取消，說明了取消貨幣化安置已經(jīng)提速；其三，三四線房價的上漲已經(jīng)受到嚴(yán)重關(guān)注，今年下半年一二線城市樓市降溫的趨勢漸漸清晰，而三四線部分城市則依然維持房價的上漲，取消貨幣化安置也是直指房價上漲壓力大的三四線城市，除了一二線重點(diǎn)城市，“遏制房價上漲”也逐步擴(kuò)展到全國。
張波認(rèn)為，貨幣化安置退出歷史舞臺的大幕已經(jīng)拉開，但1500萬套棚改的目標(biāo)并不會因此而變。一方面是不能搞“一刀切”，不同市縣的情況不同，雖然整體上貨幣化安置需要“盡快”退出，但各地的退出節(jié)奏會有差異，需要因地制宜制定策略；另一方面是不盲目取消貨幣化安置，在商品房庫存充足的縣市,還應(yīng)積極推進(jìn)貨幣化安置，更好更快滿足用戶的住房需求。