張佩 中國（深圳）綜合開發(fā)研究院金融與現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)研究所
近年來，我國城市流動人口規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，居民結(jié)婚年齡明顯后移，30歲以上結(jié)婚人群占比相較于十年前上升了近20%，在高房價(jià)壓力下，越來越多的人將滯留租賃市場。與此同時(shí)，我國租賃市場房源以私人住宅為主，供給數(shù)量不足、質(zhì)量不高。究其原因，關(guān)鍵在于住房租賃市場資本投入量巨大、靜態(tài)回收期長達(dá)數(shù)十年，大部分企業(yè)望而卻步。如何緩解租賃住房供需矛盾，推進(jìn)住房租賃市場發(fā)展，成為構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的重要議題。今年3月5日李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居”。
當(dāng)前，我國主要從兩個(gè)方向支持住房租賃市場發(fā)展。一是租賃用地供給多元化，增加低成本租賃用地供給，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)等。二是租賃住房金融化，開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，通過發(fā)行股份或受益憑證匯集資金，由專業(yè)托管機(jī)構(gòu)托管，由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將取得收益按持有份額比例分配于投資者。房地產(chǎn)投資信托基金是盤活存量物業(yè)資產(chǎn)、拓寬融資渠道的有效手段，最早出現(xiàn)在20世紀(jì)60年代的美國，成為當(dāng)時(shí)美國住房租賃市場規(guī)?；l(fā)展的重要推動力。
我國國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”于2017年10月在深交所獲批準(zhǔn)，保利地產(chǎn)、招商蛇口等央企率先發(fā)行數(shù)單大規(guī)模住房租賃REITs，首單民企長租公寓儲架式權(quán)益類REITs“高和晨曦-中信證券-領(lǐng)昱系列資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲上交所審議通過，碧桂園100億元租賃住房REITs獲批等等。然而，這些房企搭建的REITs 并非標(biāo)準(zhǔn)化的REITs，而是通過券商或基金子公司的“資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”等方式嫁接私募合格投資者，通常被稱為類REITs。
在證監(jiān)會系統(tǒng)2018年工作會議上，證監(jiān)會表態(tài)將研究出臺公募 REITs 相關(guān)業(yè)務(wù)細(xì)則。北京、上海及深圳等住房租賃試點(diǎn)城市相繼表示將加快推進(jìn)REITs試點(diǎn)。在深交所發(fā)布的《深圳證券交易所發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2018-2020 年)》中指出，“探索發(fā)行公募 REITs，引入多元化投資者；配合研究制定REITs相關(guān)配套規(guī)則，推動相關(guān)主管部門出臺稅收優(yōu)惠等政策”。2018年租賃住房公募REITs的風(fēng)口已漸行漸近。
當(dāng)然，我國公募REITs仍有一些核心障礙有待突破。從市場角度看，租賃住房公募REITs根本問題在于投資運(yùn)營成本高、資產(chǎn)收益率偏低，在當(dāng)前市場條件下，一線城市住宅REITs每年租金回報(bào)率僅約 3%-4%，與美國8%左右相比，差距甚遠(yuǎn)。從外部限制看，一是缺乏針對REITs專門的稅收優(yōu)惠政策，持有機(jī)構(gòu)面臨高額稅收成本和持有機(jī)構(gòu)、投資者雙重征稅難題。美國REITs享受穿透性稅收優(yōu)惠(Pass-through Tax Treatment)，企業(yè)的收益與損失可以沖抵企業(yè)持有人的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入，從而避免了雙重征稅，與此同時(shí)，取得REITs資格的公司可以獲得企業(yè)層面免交企業(yè)所得稅的優(yōu)惠。二是缺乏有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)和圍繞REITs為中心的相關(guān)服務(wù)商。目前我國住房租賃公募REITs缺少成功發(fā)行和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。三是缺乏針對REITs的法律和監(jiān)督體系，在沒有明確法律保障情況下，我國REITs發(fā)行運(yùn)營必將面臨較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。
住房租賃公募REITs是拓寬住房租賃市場資金籌集的重要渠道，對激活租賃住房投融資效率、增加租賃住房房源、盤活租賃市場發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)長效機(jī)制構(gòu)建具有重要現(xiàn)實(shí)意義。針對目前住房租賃公募REITs發(fā)展面臨的困境，應(yīng)加快解決的以下一些政策瓶頸：
一是加快出臺公募REITs稅收優(yōu)惠政策，完善有關(guān)法律法規(guī)，促進(jìn)公募REITs收益率的提高和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化；二是加強(qiáng)商業(yè)物業(yè)和廠房改建租賃物業(yè)的政策支持力度，加大對住房租賃市場的土地供應(yīng)，通過“自持比例限制”降低土地供應(yīng)價(jià)格，同時(shí)預(yù)留“允許自持土地及住房開展證券化運(yùn)作”的端口；三是加快探索公租房公募REITs試點(diǎn)，為下階段城鎮(zhèn)建設(shè)用地和集體土地租賃住房的入市做好配套準(zhǔn)備，持續(xù)擴(kuò)大租房供給，提高租房質(zhì)量；四是加強(qiáng)管理人和投資者教育，加大專業(yè)品牌運(yùn)營機(jī)構(gòu)培育力度，穩(wěn)步提升市場化運(yùn)營機(jī)構(gòu)數(shù)量和運(yùn)營水平；五是將公募REITs納入《基金法》、《證券法》統(tǒng)一監(jiān)督，加快行業(yè)信用體系建設(shè)。