原建設(shè)部部長汪光燾：有序培育住房租賃市場

2016年12月28日上午，由中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院主辦的“財經(jīng)戰(zhàn)略年會2016”在北京舉辦。全國人大環(huán)資委主任、原建設(shè)部部長汪光燾就有序培育住房租賃市場發(fā)表了主旨發(fā)言。汪光燾表示，今年經(jīng)濟工作會議提出對于房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展問題。房地產(chǎn)市場里面要補的短板是有序培育租賃市場，而租賃市場應(yīng)該更多的研究房子是住的上，不是炒的，應(yīng)該怎么更有序的發(fā)展和規(guī)范的問題。

汪光燾回顧了房地產(chǎn)市場情況：一是去庫存情況。根據(jù)統(tǒng)計局的所有數(shù)字，房地產(chǎn)市場整個價格情況總體是逐步調(diào)整，新房和二手房價格都開始回落，特別是今年10月1號以后，整個國家宏觀政策出臺以后，價格更加趨于平穩(wěn)了。二是成交情況，政策也顯現(xiàn)，新房、二手房成交環(huán)比下降，這也達到了預(yù)期目的，絕對量在高位，趨于平穩(wěn)。三是消費的預(yù)期多數(shù)有改變甚至有推遲，實際上這政策上調(diào)整經(jīng)常會發(fā)生的事情。四是土地市場供應(yīng)，一線和熱點城市土地供應(yīng)高端化趨勢明顯，尤其是目前這些城市的主流需求結(jié)構(gòu)不匹配，往高端走，不匹配，由此帶來的市場金融風險需要關(guān)注。

汪光燾說，去庫存進展，去年經(jīng)濟工作會議以后去庫存是重點，而去庫存的結(jié)果，成效還是比較好的，商品房銷售面積、銷售額度同比增幅繼續(xù)收窄，去庫存的效果向很積極的方向發(fā)展。而且根據(jù)去庫存的問題，消化時間也開始趨穩(wěn)，原來講7億，在建面積也是8倍到10倍，這段時間消化時間，各種情況估計，大概還需要5年左右，

汪光燾認為，要真正解決去庫存問題的核心是租賃市場在健康的房地產(chǎn)市場中的地位進一步認識?，F(xiàn)在租賃市場發(fā)展得不平衡，各類性質(zhì)的城市租賃市場發(fā)展是不一致的，而且現(xiàn)在租賃的稅制稅收盡管給了一點優(yōu)惠，但是稅制稅收上還是一般性規(guī)定?！艾F(xiàn)在的中介和其他秩序的規(guī)范，租戶的權(quán)益保障，想漲價就漲價，想趕你就趕你，這些制度保障還有很多不到位的事情。特別是我們規(guī)范現(xiàn)在的中介和租賃還需要大量的進行一些工作，這是我們的一個矛盾?！?/p>

汪光燾介紹了其他國家序健康發(fā)展租賃市場的經(jīng)驗——強調(diào)供應(yīng)主體多元化，而且是非營利組織發(fā)揮重要作用。他說：“越來越多解決住房問題在國外是非營利組織，住房協(xié)會、住房合作社在運營，也就是說要用市場和市場機制以及社會力量來組織解決這個問題。我統(tǒng)計了一下，瑞士合作組織7000家，75萬套，瑞典這個國家也不大，英國也有3000家，西班牙4200家，我想這些非營利組織作為解決有序推進租賃市場是十分重要的。”其他國家對金融財政稅收的支持，不僅是金融方面支持，還有稅收方面支持，政府還給租賃補貼，而這種補貼機制的建立，形成了一個用金融、稅收、政府補貼，鼓勵機構(gòu)投資者，也就是剛才講的非營利機構(gòu)投資者，能夠?qū)⒔M織房子拿來給社會住，這個應(yīng)當是有直接借鑒意義的。而且國外還有干預(yù)機制，現(xiàn)在我們講房子住的，國外也是房子是住的，如果長期空置，會有干預(yù)的，這種干預(yù)，不同發(fā)達國家，既控制價格，又對你閑置房進行征稅，而且對相互之間的關(guān)系進行了制約，這條我們做的比較多，幫助低人解決住房，還有一批規(guī)定，其實不僅是發(fā)達國家，東南亞國家已經(jīng)嘗試，開發(fā)商建的房子中間有一部分就是廉租房，低價政府控制的廉租房，不是說開發(fā)商的房子都是賣的，而且要組織好這個地區(qū)維護和就業(yè)的有關(guān)問題。

汪光燾指出，我們國家盡管這些政策上還在完善中間，但中央已經(jīng)十分重視，2015年住建部就發(fā)了要加強租賃市場的文件，把它作為城市住房供應(yīng)體系，房子是用來住的，不是有房，而是有房住。同時國務(wù)院辦公廳又下發(fā)了關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場深化住房改革制度的有關(guān)意見。特別是這次中央經(jīng)濟工作會議提出三四線城市去庫存，要研究符合國情、市場規(guī)律，基礎(chǔ)性的長效機制，同時提出加快住房的租賃市場的立法，加快機構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。這次經(jīng)濟工作會議對我們在房地產(chǎn)市場中發(fā)展租賃資產(chǎn)，我們的缺失提出了原則性的指導意見，而且國務(wù)院也提出了原則的要求和若干意見。

如何有序培育？汪光燾表示，當前房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性失衡問題嚴重，大城市地價、房價過快上漲、房價過高，三四線城市房地產(chǎn)庫存過大、供應(yīng)過剩，這一堆矛盾實際上已經(jīng)引起了對社會產(chǎn)生的雙重危害，住房要解決價格過高、買不起房、住不到房，怎么辦？所以積極培育發(fā)展租賃市場是房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和新型城鎮(zhèn)化引導下，房地產(chǎn)市場的規(guī)范也是一個很關(guān)鍵的問題。因此要解決這個問題，即便我們國家這么大，一線和一線熱點，二線以及三線、四線城市差別這么大，怎么分類指導實施？有助于緩解房地產(chǎn)市場供需失衡的問題。