2015年5月7日，由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所及社科文獻(xiàn)出版社共同舉辦的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.12（2015）》發(fā)布會(huì)在京舉行。
2014年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了較大幅度的回調(diào)，相對(duì)于2013年一些大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯下跌趨勢(shì)。但從全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)看，全年商品房成交平均價(jià)格為6323元，仍比2013年上漲了1.4%。商品房銷售面積120649萬(wàn)平方米，比上年下降7.6%，商品房銷售明顯遇冷。商品房待售面積62169萬(wàn)平方米，比2013年末增加12874萬(wàn)平方米，庫(kù)存居高不下。房屋租賃市場(chǎng)熱度不斷下降，租金指數(shù)全年下降2.2個(gè)百分點(diǎn)，下降近50%。房地產(chǎn)投資增速明顯下降，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95036億元，比上年增長(zhǎng)10.5%，增速比2013年回落9.3個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)資金面臨一定困難，到位資金121991億元，比上年下降0.1%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信心明顯不足，房屋新開(kāi)工面積179592萬(wàn)平方米，比上年下跌10.7%。
企業(yè)購(gòu)地?zé)崆橄陆担恋刭?gòu)置面積33383萬(wàn)平方米，比上年下降14.0%。但全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地成交均價(jià)為3002元/平方米，比2013年上漲446元/平方米。全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)較上年均有所提高，呈溫和上行趨勢(shì)。多數(shù)城市地價(jià)處于平穩(wěn)波動(dòng)狀態(tài)，地價(jià)高位運(yùn)行城市個(gè)數(shù)較上年減少。建設(shè)用地供應(yīng)總量大幅收緊，商、住、工各用途土地供應(yīng)面積均有所減少。全國(guó)“一刀切”式的宏觀調(diào)控政策逐漸淡出，調(diào)控手段更趨于市場(chǎng)化，中央政府調(diào)控政策更注重長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性。
藍(lán)皮書預(yù)測(cè)，2015年房地產(chǎn)投資會(huì)繼續(xù)分化，房地產(chǎn)投資主要投向發(fā)達(dá)地區(qū)人口聚集能力強(qiáng)的一線城市和部分二線城市；根據(jù)近三年新開(kāi)工面積以及待售面積情況，可以判斷2015年商品房市場(chǎng)供給充足；而中央和地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持政策，以及相應(yīng)的財(cái)政金融政策將進(jìn)一步促進(jìn)改善型住房消費(fèi)，2015年住房需求將有明顯增長(zhǎng)。綜合各方面情況看，2015年房?jī)r(jià)與2014年持平或高于2014年增長(zhǎng)的可能性較大，這要取決于2015年的政策寬松程度和執(zhí)行力度。但區(qū)域分化將十分明顯，人口聚集能力強(qiáng)的一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)有回暖、上漲趨勢(shì)，而人口聚集能力差、庫(kù)存大的部分二線城市或三四線城市房?jī)r(jià)會(huì)延續(xù)下跌（回調(diào)）態(tài)勢(shì)。
地方財(cái)政收入下降，地方政府出臺(tái)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展政策的可能性較大
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯，為了更好地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，中央會(huì)繼續(xù)采取因地制宜、分城施策、分類指導(dǎo)的原則，調(diào)控權(quán)將部分下移。地方政府擔(dān)憂地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，地方財(cái)政收入下降，而地方財(cái)政在很大程度上取決于土地出讓收益，因此出臺(tái)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展政策的可能性較大。
地方政府在國(guó)家出臺(tái)的支持房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的框架下，在不違反原則的情況下會(huì)出臺(tái)更細(xì)化、更靈活的有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策。如，降低公積金貸款門檻、增加公積金貸款額度、效仿央行“認(rèn)貸不認(rèn)房”還清住房公積金貸款后再次購(gòu)房申請(qǐng)公積金視做首套房、降低交易契稅、放寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款、一線城市微調(diào)（完善）限購(gòu)政策、重新出臺(tái)認(rèn)定首套住房和改善型住房的標(biāo)準(zhǔn)等。
2015年，住房信貸政策仍有繼續(xù)放松的可能
當(dāng)前，庫(kù)存高企、銷售回落是房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要問(wèn)題。截至2014年末，全國(guó)商品住宅待售面積上升至40684萬(wàn)平方米，住宅施工面積仍以5.9%的速度增長(zhǎng)，而銷售面積同比下滑9.1%，照此趨勢(shì)，預(yù)計(jì)2015年待售面積仍將持續(xù)上升。10月29日，李克強(qiáng)總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，重提“穩(wěn)定住房消費(fèi)”，這是繼2009年提出“穩(wěn)定住房、汽車等大宗消費(fèi)”后，相關(guān)表述再次出現(xiàn)在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的紀(jì)要當(dāng)中。因此，鼓勵(lì)滿足居民合理購(gòu)房需求將成為未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的主要內(nèi)容。預(yù)計(jì)2015年差別化住房信貸政策將繼續(xù)寬松，具體而言，二套房貸最低首付款比例和利率浮動(dòng)幅度下調(diào)的可能性較大。
從信貸需求面看，2014年由于房地產(chǎn)調(diào)控政策放松，實(shí)際融資成本觸頂下行，一、二線城市的房地產(chǎn)交易已顯露出企穩(wěn)跡象，考慮到當(dāng)前城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍具有較大空間，購(gòu)房適齡人口在未來(lái)一段時(shí)間仍將處于高位，隨著政策持續(xù)放松，部分剛性和改善性需求將逐步回歸市場(chǎng)，貸款需求將上升。
從信貸供給面看，根據(jù)人民銀行《2014年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，2015年央行將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，更加注重松緊適度，為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)型升級(jí)營(yíng)造中性適度的貨幣金融環(huán)境，由此推測(cè)，2015年新增貸款總規(guī)模較為寬松。在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景下，商業(yè)銀行將繼續(xù)加大低風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人住房貸款的投放力度。因此，在供需均有所恢復(fù)的形勢(shì)下，2015年個(gè)人住房貸款有望實(shí)現(xiàn)同比多增。
為解決實(shí)體經(jīng)濟(jì)反映的“融資難、融資貴”問(wèn)題，中國(guó)人民銀行2014年下調(diào)了貸款基準(zhǔn)利率。結(jié)合未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、物價(jià)等變化趨勢(shì)，2015年央行進(jìn)一步降息、降準(zhǔn)的可能性較大。同時(shí)，隨著差別化住房信貸政策進(jìn)一步放松，貸款利率平均浮動(dòng)幅度有望逐步下行。因此，預(yù)計(jì)2015年新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)利率總體將延續(xù)下行趨勢(shì)。