Q：近日，央行、住建部、銀監(jiān)會和財政部聯(lián)合出臺多項地產(chǎn)支持政策，請問重陽投資如何解讀其對房地產(chǎn)和資本市場的影響？
A：3月30日央行、住建部、銀監(jiān)會和財政部聯(lián)合出臺針對房地產(chǎn)行業(yè)的支持政策，主要包括降低二套房按揭貸款及公積金貸款的首付比例，以及減免兩年（含）以上個人住房轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅。我們認(rèn)為，該支持政策是地產(chǎn)調(diào)控回歸正常化的再次體現(xiàn)，新政策將有助于維護國內(nèi)樓市價格穩(wěn)定，有助于支持經(jīng)濟平穩(wěn)增長。另外，該新政在鼓勵居民住房改善性需求的同時也可避免樓市投資投機性需求的復(fù)燃。本質(zhì)上，政府此次房地產(chǎn)政策調(diào)整是宏觀經(jīng)濟逆周期調(diào)控的重要組成部分，資本市場應(yīng)該對此有客觀、全面、理性的解讀。
首先，此次調(diào)整是自去年以來政府房地產(chǎn)調(diào)控回歸正?；恼哐永m(xù)。2014年9月30日央行、銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》調(diào)整首套房的房貸政策。而本次調(diào)整，政府對二套房按揭貸款予以適度放松，主要目的是應(yīng)對房地產(chǎn)市場供求間的結(jié)構(gòu)性失衡。2014年以來，我國部分三四線城市樓市出現(xiàn)了嚴(yán)重供過于求、庫存持續(xù)上升和價格下跌的局面。房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展關(guān)系到國內(nèi)資產(chǎn)價格穩(wěn)定，是保持宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)增長的必要條件。因此，政府此時出手對樓市進行逆周期調(diào)控，旨在平滑樓市供需間的不均衡，保持宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)增長。
其次，此次房地產(chǎn)政策調(diào)整力度適中，既可以支持居民住房改善性需求，又不會導(dǎo)致市場房地產(chǎn)投資、投機性需求回升。新政降低二套房首付比例從60%到40%，意在鼓勵支持居民改善性住房需求，并通過適度提高居民家庭財務(wù)杠桿實現(xiàn)穩(wěn)定住房消費的目標(biāo)。另外，通過減免營業(yè)稅降低居民購房成本、提高市場活躍度、穩(wěn)定樓市價格。值得補充的是，新政適度降低二套房首付比例意味著購房者僅可以溫和增加財務(wù)杠桿力度，但同時二套房貸利率保持平穩(wěn)，這也可以避免導(dǎo)致市場房地產(chǎn)投資、投機需求的再次出現(xiàn)，進而避免催生新一輪房地產(chǎn)泡沫形成。
最后，對資本市場而言，房地產(chǎn)新政的出臺有利于降低中國經(jīng)濟的尾部風(fēng)險、支持宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)增長、穩(wěn)定投資者的預(yù)期。但需要特別注意的是，此次房地產(chǎn)政策調(diào)整的核心是落實經(jīng)濟增速區(qū)間管理的戰(zhàn)略方針，而非重歸以往政策刺激的老路。因此，地產(chǎn)新政是政府對樓市低迷可能引發(fā)經(jīng)濟下行壓力的及時對沖，更是在中國經(jīng)濟進入新常態(tài)的大背景下房地產(chǎn)調(diào)控政策回歸正常化進程的延續(xù)。從這個角度講，資本市場對房地產(chǎn)新政應(yīng)該有客觀、全面、理性的把握，對房地產(chǎn)市場過度悲觀是不必要的，而將新政盲目理解為樓市新一輪強刺激的開始同樣是對我國經(jīng)濟新常態(tài)的危險誤讀，對此投資者需要有清醒準(zhǔn)確的認(rèn)識。