住房市場從2014年一季度開始便進入調(diào)整狀態(tài)，三季度更是進入全面調(diào)整階段。筆者認為，本次調(diào)整是住房市場三期調(diào)整的重合，也決定中國住房市場從“賣方市場”進入“買方市場”時代。
住房市場全面調(diào)整
自2014年前2個月開始，城鎮(zhèn)商品住房銷售額開始下降，并快于銷售面積的下降，這意味著新建商品住房價格開始總體下降。這次調(diào)整與此前相比，一次性由正轉(zhuǎn)負，規(guī)模緩步下行，程度逐步加深，范圍逐步擴大。這是在新的宏觀背景下，在住房市場發(fā)展關(guān)鍵階段，各方主體通過市場相互博弈而進行的一次自發(fā)調(diào)整。
本次調(diào)整宏觀背景看，此輪住房市場調(diào)整與2008年、2011年及其以前幾次調(diào)整有許多不同。
第一，中國經(jīng)濟步入“新常態(tài)”。在經(jīng)歷30多年10%左右的高速度后，中國經(jīng)濟開始進入增長平穩(wěn)，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化，經(jīng)濟驅(qū)動力轉(zhuǎn)換的新常態(tài)。宏觀經(jīng)濟與住房發(fā)展的關(guān)系或?qū)l(fā)生變化。
第二，保障房建設(shè)取得實質(zhì)性進展。2008-2013年城鎮(zhèn)保障性住房達1400萬套；2014年1-9月，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程已開工720萬套，基本建成470萬套。到2014年9月底，已累計解決4000多萬戶(1.2億人)城鎮(zhèn)家庭的住房困難。
第三，改革全面深化與治理經(jīng)濟理念轉(zhuǎn)變。黨的十八大和十八屆三中全會后，全面深化改革獲得實質(zhì)性快速推進，治理經(jīng)濟的理念轉(zhuǎn)向充分發(fā)揮市場的決定作用，政府宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)為區(qū)間調(diào)控和定向精準(zhǔn)調(diào)控。
第四，國際經(jīng)濟與住房形勢有了新的變化。2013-2014年，全球經(jīng)濟繼續(xù)放緩，但經(jīng)濟增速不再下降。與之前年份相比，2013-2014年的全球住房市場已經(jīng)反彈至新的高峰。2013年，“萊坊”(KnightFrank)全球住房價格指數(shù)的年度增長率達到8.4%，不但遠高于2012年4.6%的增長率，也是1995年以來的最高值。
進入2014年，住房市場的增速仍然較高，第一季度同比增長率達到7.1%，第二季度下降為5.2%，仍處于較高水平。2013-2014年的中國住房市場已經(jīng)與全球房地產(chǎn)市場緊密聯(lián)系，并且已與海外局部地區(qū)住房高端市場形成競爭格局，海外置業(yè)的高速增長分流了國內(nèi)高端住房市場需求，也抑制了房地產(chǎn)企業(yè)的住房建設(shè)投資。
三期調(diào)整疊加
此次調(diào)整是住房市場三期調(diào)整的重合，也決定住房市場從“賣方市場”進入“買方市場”時代。
第一，這是一個長期走勢的調(diào)整(長周期衰退)。按照國際經(jīng)驗，2013年將成為中國住房由規(guī)模擴張向質(zhì)量提升的轉(zhuǎn)折期。
需求最終決定于人口結(jié)構(gòu)。一是看勞動適齡人口，2010年15-64歲人口占總?cè)丝诒壤_到74.5%的峰值，2013年這個比例下降到72.8%，65歲以上買房需求較薄弱的群體占比逐年增加。
二是看婚齡人口，上世紀70年代初和80年代中后期的人口高峰，帶來了房地產(chǎn)“剛需”的增加。我國20-39歲年齡的人數(shù)在2015年后將出現(xiàn)明顯下行趨勢。我們預(yù)計全國新結(jié)婚對數(shù)將從2013年的1350萬對逐年下滑至2020年的800萬對，年均增速為-7%。
三是看城鎮(zhèn)人口。城鎮(zhèn)新增人口在2010年達到2500萬的峰值后，也開始明顯下降。四是看住房存量。城鎮(zhèn)居民住房2013年人均達到33平方米，盡管城鎮(zhèn)居民人均可支配收入仍將快速增長，進而導(dǎo)致住房需求將繼續(xù)增長，但告別短缺時代的住房需求收入彈性將明顯下降。
2010-2015年勞動力人口、城鎮(zhèn)人口、婚齡人口以及住房存量的變化共同促成國內(nèi)房地產(chǎn)在長周期上出現(xiàn)增長拐點。住房市場發(fā)展將由高速增長到中速增長、加速增長向減速增長、從“賣方市場”到“買方市場”轉(zhuǎn)變。
第二，這是一個中期波動的調(diào)整(中周期衰退)。從國際經(jīng)驗看，房地產(chǎn)存在著10年左右一次的中周期。自改革開放以來，中國經(jīng)濟也存在一個10年左右一次的中周期。
第三，這是一個短期波動的調(diào)整(短周期衰退)。自1998年以來，中國房地產(chǎn)市場每3年左右會出現(xiàn)一次周期性波動的過程，迄今已分別經(jīng)歷1998-2001年、2001-2004年、2004-2008年、2008-2011年、2011-2014年等5個短周期。
而從此輪住房市場波動看，這是開發(fā)商行為、消費者行為、地方政府行為、金融機構(gòu)行為、中央政府行為的博弈結(jié)果，是一次住房市場自發(fā)的調(diào)整。
從基本原因看，供給過度是主要原因。2013年中國房地產(chǎn)幾乎達到瘋狂的程度，由此帶來了供大于求。2013年12月底，中國新建商品住房待售面積32403萬平方米，同比增長37.2%。到2014年9月底，中國新建商品住房待售面積增加至37676平方米，同比增長28.5%。
從關(guān)鍵原因看，投資者預(yù)期發(fā)生改變。宏觀背景的變化以及三期調(diào)整的重合，2014年初開始，市場預(yù)期發(fā)生改變。在住房市場上，購房意愿急劇下降，同時剛性需求和改善性需求在2013年獲得提前釋放。開發(fā)商投資信心下降，住房新開工面積出現(xiàn)負增長。2014年1-9月，中國商品住宅新開工面積為91754萬平方米，同比下降13.5%。同時，至2014年9月，租金指數(shù)同比上漲2.6%，較上年末漲幅下降2.1個百分點。
導(dǎo)致住房市場調(diào)整的直接原因是資金緊縮。住房金融同時連著房地產(chǎn)的供給與需求。在金融市場上，金融機構(gòu)預(yù)期改變，一方面導(dǎo)致開發(fā)商的資金來源緊張，影響住房投資；另一方面導(dǎo)致抵押貸款下降，影響住房需求，最終也影響住房開發(fā)投資。面對逐步轉(zhuǎn)向深度和全面的調(diào)整，決策層陸續(xù)采取一些應(yīng)對政策，不再采取行政或經(jīng)濟調(diào)控救市措施，而是借助市場發(fā)生變化機遇，允許地方政府和金融機構(gòu)解除行政性的限購和限貸政策，穩(wěn)定住房消費。盡管如此，受預(yù)期影響，金融機構(gòu)住房資金供給增速依然逐步下滑。
長期可持續(xù)，短期壓力大
本輪調(diào)整是住房市場自發(fā)調(diào)整，是前期過度高漲后的周期性衰退和調(diào)整，具有必然性和合理性，調(diào)整總體上比較溫和，風(fēng)險可控，無論對房地產(chǎn)、宏觀經(jīng)濟，還是社會民生都具有一定積極意義。
第一，有利于實現(xiàn)住房市場供求平衡。短期內(nèi)，價格和銷售面積下降，引致投資增速下降，開工面積和土地購置面積負增長，進而導(dǎo)致未來減少和消化庫存，實現(xiàn)供求再平衡。長期內(nèi)，有利于認清未來趨勢變化，調(diào)整預(yù)期，降低投資增速，減少施工面積，降低住房的潛在供給。
第二，有利于通過市場解決居民的住房問題。通過市場解決大多數(shù)人的住房問題既公平又有效率，但是過去住房短缺導(dǎo)致價格增長遠高于收入增長，影響居民住房問題的解決。住房進入買方市場，住房適當(dāng)過剩及其調(diào)整，有利于價格平穩(wěn)，減輕居民購房壓力。
第三，通過危機和衰退，有利于淘汰落后房企，優(yōu)化資源配置和提高經(jīng)濟效率。
第四，有利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整。住房市場調(diào)整，房地產(chǎn)投資的利潤下降、競爭加劇和風(fēng)險增加，有利于改變長期以來資源向房地產(chǎn)領(lǐng)域集中的局面，增加了市場主體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的動力。
第五，有利于促進居民自主創(chuàng)業(yè)。前期的住房投資雖然抑制了前期的創(chuàng)業(yè)，但是提前擁有住房資產(chǎn)，有利于抵押貸款融資，也有利于大眾后續(xù)的創(chuàng)業(yè)。
然而從短期影響看，住房市場調(diào)整拖累了短期經(jīng)濟增長，增加系統(tǒng)性金融風(fēng)險。
首先，降低經(jīng)濟增長和就業(yè)水平。在宏觀經(jīng)濟下行壓力大的背景下，住房投資下降拖累經(jīng)濟增長。初步測算，2014年房地產(chǎn)投資對宏觀經(jīng)濟增長的直接貢獻為0.48個百分點，比2013年對經(jīng)濟增長的直接貢獻下降0.35個百分點?？梢哉f經(jīng)濟增長下降的百分點主要是由房地產(chǎn)投資下降引致的。房地產(chǎn)投資相關(guān)產(chǎn)業(yè)屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，投資下降也影響就業(yè)增加。
其次，影響政府收入增加。目前房地產(chǎn)稅收與土地出讓收益占政府尤其是地方政府收入比重較大。不少地方政府與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收占地方稅收比重為40%-60%，土地出讓金收入也接近地方稅收收入規(guī)模，住房市場調(diào)整使許多地方政府面臨入不敷出的壓力。
最后，增加系統(tǒng)性金融風(fēng)險。這些風(fēng)險包括：庫存增加、空置嚴重、結(jié)構(gòu)失衡、政府收入減少、增加抵押貸款惡意斷供、開發(fā)企業(yè)資金斷裂、信托機構(gòu)對付違約、政府還貸違約等。這些情況如果出現(xiàn)并蔓延，將面臨系統(tǒng)性金融風(fēng)險。其中，開發(fā)商資金斷裂和政府債務(wù)違約風(fēng)險程度最高。